Концепция изменений российского законодательства, связанного с регулированием сервитутных отношений

1   2   3   4   5   6

1 Статья 216 (Вещные права лиц, не являющихся собственниками) Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает следующие виды вещных права на земельные участки: «1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277)…»

2 См.: Постановления Федерального Арбитражного Суда Уральского Округа № Ф09-6605/06-С3 от 22 августа 2006 г и № Ф09-2899/06-С3 от 20 апреля 2006 г.; Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского Округа № Ф08-5643/2005 от 8 декабря 2005 г.; Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского Округа № А58-4174/05-Ф02-703/06-С2 от 1 марта 2006 г.

3 В этом отличие предусмотренных законом ограниченных вещных прав от прав обязательственных, содержание которых, хотя бы теоретически и хотя бы в договоре, может быть образовано волей участников, не ограничиваемой в силу принципа свободы договора, если волеизъявление остаётся в рамках общих начал и смысла, предписанных гражданским законодательством.

4 См. Иоффе О. С. «Из истории цивилистической мысли», очерк третий «Цивилистическая доктрина промышленного капитализма» в сборнике «Гражданское право. Избранные труды», М., 2000, С. 94 – 95 (сноска), Дозорцев В. А. «Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе» в сборнике статей «Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика», М. 1998, С. 242 – 267.

5 Такие элементы сервитута как основания его возникновения и прекращения и содержание, безусловно, должны быть закреплены законом и не должны отдаваться на усмотрение участников гражданского оборота.

6 Д. Д. Гримм, «Лекции по догме римского права», М., 2003 г., С. 271.

7 См. Сборник «Кодификация Российского гражданского права», Екатеринбург, 2003 г., С.432.

8 Кроме того, допущение сервитута на часть вещи косвенно означало бы введение в гражданский оборот части вещи, что применительно к недвижимым вещам невозможно по причинам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Применительно к правам на недвижимую вещь можно утверждать о существовании лишь тех из них, которые отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним или имеют равные по юридической силе с записями в реестре доказательства своего существования. Таким образом, в гражданском обороте существуют лишь те недвижимые вещи, право собственности на которые отражено в реестре. Следовательно, с точки зрения оборота не существует никаких недвижимых вещей (в том числе – частей земельных участков), которые не индивидуализировались бы регистрацией права собственности в реестре.

Поскольку допущение сервитута на часть участка логически подразумевает допущение существования и права собственности на часть участка (что неприемлемо ввиду невозможности гражданского оборота частей тех или иных вещей, не индивидуализированных и, как следствие, лишённых самостоятельной оборотоспособности), постольку следует констатировать ошибочность предлагаемой конструкции также и по причине недопустимости введения в гражданский оборот не индивидуализированных частей недвижимых вещей, включая и земельные участки. Подробнее об этом см. Концепцию развития гражданского законодательства, регулирующего правовой оборот недвижимого имущества, одобренную Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

9 В частности, право частной собственности на землю там никогда не отменялось, в результате чего права на землю получили детальную и весьма тщательную регламентацию в законодательстве.

10 Закон «О вещном праве» Эстонской республики был подготовлен с участием немецких специалистов и представляет собой образчик новейшего европейского законодательства.

11 Особенно интересно это прослеживается на примере Швеции, где сервитуты, будучи правом, отражаются не в реестре прав, но только в реестре недвижимости (кадастре).

12 См. Demharter, Grundbuchordnung (GBO), 21. Auflage 1995, Anmerkung 15 zu § 2.

13 § 94 Abs. 1 Satz 1, BGB.

14 «Находящееся на поверхности наследует судьбу земельного участка» (лат.)

15 § 892, BGB.

16 §§ 929 и след., ibidem.

17 § 95 Abs. 1, ibidem.

18 § 95 Abs. 1, Satz 1, ibidem.

19 § 95 Abs. 1, Satz 2, ibidem.

20 BGHZ 138, 266, Palandt/Heinrichs, § 95 Anm.6, Staudinger/Dilcher, BGB, 13. Auflage, § 95 Anm. 4. Правда, некоторые авторы соглашаются с тем, что соединение линейных сооружений с землей является лишь временным, напр., Bornhofen, in Hoeren (Herausgeber) Handbuch Wegerechte und Telekommunikation, Anm. 19 zu 4.3., Soergel/Marly, BGB 2000, § 94 Rdnr. 9.

21 См. подробные актуальные примеры из судебной практики в: Palandt-Heinrichs, 66.Auflage 2007, Anm. 4 zu § 95 BGB.

22 Mietvertrag – право наиболее близко напоминающее аренду; Nutzungsvertrag – право срочного пользования.

23 Licence – особый вид прав на землю в английском праве, покрывающий все права, не входящие в жесткие рамки прав собственности или аренды; широкий спектр применения лицензий делает их уникальным правом и категоризирует на несколько видов: они могут быть как простыми обязательственными правами, так и содержать в себе элементы вещных прав; wayleave – частный случай лицензий, применяемый в отношении линий электропередачи (на юридическом уровне, данный термин фигурирует только в Законе о электричестве, хотя по содержанию данное право применяется в отношении и других линейных объектов), – право использовать линии на чужих землях, обязывающее последующих приобретателей земельного участка.

24 Собственник линейных сооружений уплачивает только компенсации.

25 Kalbro, T., Mattsson, H. Urban Land & Property Market in Sweden, UCL Press Limited, 1995.

26 См. Schedule 2, The Telecommunications Act, 1984., Schedule 3, The Electricity Act 1989.

27 В Швеции все действия, связанные с установлением прав на землю проводятся государственным или муниципальным служащим (кадастровым офицером или землеустроителем) в рамках той или иной кадастровой процедуры.

28 См., например: часть 5 Закона Германии от 7 июля 2005 (BGBl. I СТР. 1970 (3621)), с изменениями от 26 марта 2007 (BGBl. I СТР. 358) «Об электроснабжении и снабжении газом (Закон – энергетики EnWG)»; часть 6 Закона Австрии № 121/2000 «О газовом хозяйстве», измененный законами № 148/2002, № 106/2006; Закон Франции № 2003-8 от 3 января 2003 года «О рынках газа и электричества и коммунальном обслуживании энергии» (с изменениями от 8 декабря 2006 года)

29 В Швеции и Финляндии разрешение на данную процедуру выдается кадастровыми органами.

30 Именно муниципалитет и органы, выдающие разрешения в соответствии с требованиями природоохранного законодательства проводят различные экспертизы в части воздействия объекта на окружающую среду, и целесообразности его размещения на данной территории.

31 Общее правило гласит, что компенсации выплачиваются не только собственнику земли, но и всем, имеющим какие-либо права.

32 См. например, Larsson, G. Land Management. Public Policy, Control and Participation. Stockholm, Byggforskningsrådet, 1997; Utility Wayleaves: A Legislative Lottery? Research Paper, Norman E. Hutchison, Jeremy Rowan-Robinson, RICS, Research Foundations и Christian Nienhaus, Wegerechte für Telekommunikationslinien auf Privatgrundstücken, 2000.

33 Процедура принудительного выкупа в европейских правовых системах устроена так, что если собственник принципиально согласен на выкуп и его протесты касаются только суммы компенсаций, то эти проблемы решаются отдельно, до окончания процедуры принудительного выкупа.

34 См., например, Kalbro, T., Mattsson, H. Urban Land & Property Market in Sweden, UCL Press Limited, 1995, [3.1, pp.70-78]; Dieterich, H., Dransfeld, E., Voß, W. Urban Land & Property Market in Germany, UCL Press Limited, 1993, [4.1, pp. 70-73]; Needham, D. B., Kruijt, B., Koenders, P. Urban Land & Property Market in The Netherlands, UCL Press Limited, 1993, [3.1, pp.58-60].

35 Например в Швеции: s.12, Chap. 4, sec. 3 Exproppriationslag, 1972; s.13 (1), Ledningsrättslag, 1973.

36 s. 7, The Gas Act 1986.

37 Под собственником понимается в том числе лицо, обладающее таким правом на землю, которое может обратиться в собственность – залогодержатель или арендатор с правом выкупа.

38 s. 4, The Acquisition of Land Act, 1981.

39 s. 5, The Land Compensation Act, 1961; – в отношении к сервитутам и лицензиям, это означает, что компенсация должна равняться потери в рыночной стоимости за счет наложения обременения.

40 Horn v Sunderland Corporation [1941] 2 KB 26.

41 s. 29-33, The Land Compensation Act, 1973. – имеются в виду привязанность человека к месту жительства, дружеские отношения с соседями и т.п. при необходимости менять место жительства.

42 s. 7, The Compulsory Purchase Act, 1965.

43 Pointe Gourde Quarrying and Transport Co. v Sub-Intendent of Crown Lands [1947] AC 565.

44 s. 66, The Planning and Compensation Act, 2004. – При обстоятельствах, где это положение противоречит правилу Пуанте-Гарди, последнее игнорируется.

45 Так, при последующем развитии пригородной территории, наличие определенных линейных объектов может увеличить стоимость земли.

46 Подробный разбор см. в Utility Wayleaves: A Legislative Lottery? Research Paper, Norman E. Hutchison, Jeremy Rowan-Robinson, RICS, Research Foundations.

47 В английском праве понятие ренты применяется исключительно в отношении арендованных земель. То есть, формально в данном случае выплачивается не рента а периодический платеж за право доступа (право аренды включает в себя право владения, то есть подразумевает исключение собственника из лиц, получающих тот или иной доход с земли).