Geum.ru

Концепция изменений российского законодательства, связанного с регулированием сервитутных отношений

Вид материалаЗакон

Содержание


Bürgerliches Gesetzbuch
Pointe Gourde rule
Cable and Wireless (Mercury) Communications
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6
2.1.7. Соотношение предполагаемых изменений законодательства с действующими правовыми институтами землеустройства, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, лесного, водного, градостроительного, отраслевого, налогового и иного законодательства


Рассмотрение соотношения предполагаемых изменений законодательства с действующими правовыми институтами землеустройства, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, лесного, водного, градостроительного, отраслевого, налогового и иного законодательства обусловлено решением проблем, связанных с оформлением сервитутных правоотношений.

Основные моменты, касающиеся соотношения предполагаемых изменений законодательства (а именно, сервитутных правоотношений) с действующими правовыми институтами землеустройства и государственной регистрации прав на недвижимое имущество были даны выше.

В действующих базовых актах так называемого «природоресурсового» и иного упомянутого законодательства содержатся отдельные нормы, касающиеся сервитутов, но носящие преимущественно отсылочный характер.

Так, статья 9 Лесного кодекса Российской Федерации от 4 декабря 2006 года № 200-ФЗ устанавливает, что «Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

В отношении земель лесного фонда, несмотря на то, что пункт 13 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации допускает строительство, реконструкцию, эксплуатацию линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, при строительстве линейных сооружений требуется перевод в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта поскольку Правила «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 28 мая 2007 года № 324, не предусматривают разрешенного использования лесов при строительстве линейных сооружений.

Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года №74-ФЗ вообще не содержит упоминания о сервитутах, а нормы, посвящённые использованию водных объектов для строительства линейных сооружений (ст. 11 «Предоставление водных объектов в пользование на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование» Главы 3 «Договор водопользования. Решение о предоставлении»), сводятся к тому, что водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для размещения и строительства гидротехнических сооружений (в том числе мелиоративных систем), мостов, подводных и подземных переходов, а также трубопроводов, подводных линий связи, других линейных объектов, подводных коммуникаций на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование (п. 2 ст. 11 Водного кодекса Российской Федерации); в случае, если водный объект используется для разведки и добычи полезных ископаемых, размещения и строительства трубопроводов, дорог и линий электропередачи на болотах, за исключением болот, отнесенных к водно-болотным угодьям, а также болот, расположенных в поймах рек, то ни заключения договора водопользования, ни принятия решения о предоставлении водного объекта в пользование не требуется совсем (п. 3 ст. 11 Водного кодекса Российской Федерации).

Как видно, приведённые законоположения в действительности никак не затрагивают ни сделанного выше анализа, ни выводов относительно выбора сервитута (разумеется, частного сервитута) в качестве единственно приемлемого и надлежащего способа урегулирования отношений собственников земельных участков и собственников линейных сооружений.

В вопрос об объективной обусловленности установления сервитута определённую ясность может внести градостроительное законодательство в той его части, которая касается определения трасс пролегания соответствующих линейных сооружений. Схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (муниципальных районов и генеральные планы поселений и городских округов) должны предусматривать, в частности карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе: объектов федеральных энергетических систем; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи; линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий.

Так, пункт 3 статьи 10 (Содержание документов территориального планирования Российской Федерации) Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе: линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

Аналогичная норма применительно к документам территориального планирования субъектов Российской Федерации содержится в пункте 3 статьи 14 (Содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации) Градостроительного кодекса Российской Федерации: «3. Схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:..3) линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий».

Документы территориального планирования поселений и городских округов (генеральные планы) также должны содержать «…карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: 1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа; 2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа» (пункт 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

Наконец, и документация по планировке территории, к которой относятся проект планировки и проект межевания территории, также включают сведения о трассах пролегания линейных сооружений. Так, пункт 3 статьи 42 (Проект планировки территории) предусматривает, что «основная часть проекта планировки территории включает в себя: ... б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур»; и пункт 5 статьи 43 (Проекты межевания территорий) указывает, что «проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:.. 3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты».

Таким образом, при решении вопроса о наличии или отсутствии объективной необходимости установления обременений в отношении тех или иных земельных участков, по территории которых должны проходить соответствующие линейные сооружения, следует руководствоваться документами территориального планирования и документацией о планировке территории, разработанными и утверждёнными в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.

Что касается налогового и иного отраслевого законодательства, то регулирование сервитутов, как института сугубо цивилистического, не входит в предмет соответствующих актов. Тем не менее, альтернативным вариантом платы за сервитут можно предложить изменение налогового кодекса, в частности, вариант освобождения собственников земельных участков, занятых линейными сооружениями, от уплаты земельного налога.


2.1.8. Анализ законодательства стран с развитыми правопорядками по вопросам регулирования отношений, связанных с реализацией и оформлением вещных и обязательственных прав на земельные участки, используемые для размещения линейных сооружений


Проведённый при разработке настоящей концепции краткий анализ актов зарубежного законодательства показал, что в отличие от национального законодательства, зарубежные правопорядки, базирующиеся на континентальной (романо-германской) правовой традиции, уделяют достаточно серьёзное внимание рассматриваемому вопросу. В первую очередь, и это следует особо отметить, что основной акцент делается на гармонизацию противоположенных интересов собственников различных объектов недвижимого имущества, среди которых упоминаются и линейные сооружения, а также интересов лиц, заинтересованных в предоставлении (получении) услуг компаний, эксплуатирующих линейные сооружения (компаний связи, электро-, тепло-, газоснабжающих и тому подобных компаний).

Вместе с тем, нельзя не отметить существенное отличие в уровне и качестве развития правоотношений по использованию чужих земельных участков для размещения и эксплуатации линейных сооружений, обусловленное, видимо, общим несколько более высоким, чем в России, уровнем развития западноевропейского общества9 во всех его аспектах, включая технологические, социальные и юридические.

Несомненно, что западноевропейские правовые системы придают большое значение так называемому публичному (или социальному) моменту при решении вопроса о допустимости ограничения собственника земельного участка путём разрешения прокладки через частные земельные участки линий связи, коммуникаций и инженерной инфраструктуры. Главная цель, которая преследуется при этом, – обеспечение интересов широкого круга дестинатаров в получении соответствующих услуг.

Достижение этой цели, однако, не мешает детальному правовому регулированию на уровне законодательных актов всех прав и обязанностей сторон таких правоотношений. Особенно примечательно то, что вне зависимости от того, превалирует ли при выборе способа регулирования отношений общественный интерес или приоритет отдаётся интересам собственника земли, в обоих случаях используется цивильная конструкция сервитута с той лишь разницей, что при необходимости приоритетной защиты общественного интереса сервитут может быть установлен законом, а в прочих случаях – он устанавливается по соглашению сторон либо судом.

Само собой разумеется, что в тех случаях, когда сервитут считается установленным в силу закона, собственник обременённого таким образом земельного участка получает право требовать предварительной и полноценной компенсации за обременённый участок, если степень обременения чрезмерна или весьма существенна для того, чтобы использовать участок по его назначению.

Рассмотрим некоторые примеры зарубежного законодательства.

Так, статья 158 Эстонского закона от 9 июня 1993 года «О вещном праве»10, являющего, по сути, частью кодификации гражданского законодательства, предусматривает, что собственник должен разрешить прокладку через его недвижимую вещь линий электропередачи, газопроводов, линий теплопередачи, связи и иных линий на поверхности земли, под землёй и в воздушном пространстве вместе с необходимыми для работы линии вспомогательными постройками, если сооружение линии невозможно без использования данной недвижимой вещи или если неиспользование недвижимой вещи вызывает чрезмерные затраты. Собственник должен также разрешить выполнение на трассе линии работ, необходимых для обслуживания линии. Аварийные работы могут выполняться без предварительной договорённости с собственником.

Далее, в изъятие из общего правила, сформулированного в статье 16 того же закона, Эстонский законодатель указывает, что коммуникационные сооружения, находящиеся на принадлежащей другому лицу недвижимой вещи, не являются существенными частями недвижимой вещи.

Последнее указание существенно, поскольку применение к линейным сооружениям общего правила статьи 8 того же закона, согласно которой недвижимой вещью является земельный участок вместе с его существенными частями, к числу которых статья 16 относит находящиеся с ним (земельным участком) в неотторжимой связи вещи, такие, как строения, растущий лес, иные растения и неубранные плоды, а также связанные с земельным участком вещные права, исключило бы возможность обсуждения вопроса о конкуренции двух прав собственности, принадлежащих разным лицам.

Раскрывая содержание различного рода реальных сервитутов, Эстонский закон, применительно к сервитуту линейных сооружений (статья 188 Закона «О вещном праве») указывает, что такой сервитут даёт право на проведение через чужую недвижимую вещь на свою недвижимую вещь газопровода, линий электропередачи, линий связи и иных коммуникаций.

В качестве гарантий собственника служебной недвижимой вещи (обременённого земельного участка) в пунктах 3 – 5 ранее упоминавшейся статьи 158 Закона «О вещном праве» установлено, что положения этой статьи не применяются, если линейные сооружения не позволяют целесообразно пользоваться недвижимой вещью. Далее указано, что вред, возникающий в связи со строительством и использованием линейных сооружений, должен быть предварительно возмещён в полном объёме и, наконец, что в целях строительства и использования указанных в этой статье сооружений, в предусмотренных законом случаях может быть применено принудительное отчуждение (земельного участка) или иной особый порядок.

Статья 649 Французского Гражданского кодекса устанавливает, что сервитуты, имеющие своим предметом общественную пользу или пользу коммуны или пользу частных лиц, могут устанавливаться законом. При этом сервитуты, установленные в целях общественной пользы или пользы коммуны, имеют своим предметом бечевник вдоль судоходных и сплавных рек, постройку или ремонт дорог и другие общественные или коммунальные работы.

Французский Гражданский кодекс не содержит перечня сервитутов, ограничиваясь установлением весьма подробных общих норм, применимых ко всем сервитутам. В силу прямого указания, содержащегося в части второй статьи 649 всё, что касается сервитутов, установленных в целях общественной пользы или пользы коммуны, определяется законами и специальными регламентами.

Основным отличием развитых правопорядков в части регулирования вопросов использования земель для линейных сооружений, является разработанная доктрина движимости/недвижимости. Недвижимость в Европе не просто физический объект, а совокупность объекта и особых прав на него.

Например, статья 526 Гражданского Кодекса Франции устанвливает, что «узуфрукты, сервитуты и ипотека являются недвижимостью посредством отношения к тому объекту, к которому они применяются».

Доктрина недвижимости таким образом, тесно переплетается с концепцией персональных и вещных прав. Общее и теоретическое отличие между ними заключается в том, что вещное право «безусловно» (зарегистрировано или нет) покоится в самом предмете и как таковое «обязывает весь мир», тогда как персональное право прекращается, когда одна из сторон выходит из отношений (договора). Но также как вещное право порой может требовать того или иного вида регистрации (нотариального удостоверения), так и персональное право в ряде случаев может обязывать прочих приобретателей и третьих лиц. Наиболее легко и понятно это разделение прослеживается на примере стран, где действует регистрационная система, – там недвижимостью признается то, что регистрируется11. Где регистрационная система не развита или отсутствует, появляется множество вопросов, связанных не столько с характеристикой рассматриваемого объекта, сколько с правом на него.

Интересный пример можно найти в Германии. В соответствии с параграфом 90 Германского Гражданского Уложения (ГГУ) ( Bürgerliches Gesetzbuch; далее, – BGB) недвижимостью в Германии считается только земельный участок и, как и во многих европейских юрисдикциях, некоторое пространство под и над ним. За исключением редких случаев (предоставления наследуемого права строительства, – Erbbaurecht), все сооружения на земельном участке принадлежат собственнику этого участка и рассматриваются в качестве частей недвижимости. Вместе с тем, понятие земельного участка законодательно не определяется, а скорее предполагается. В юридическом смысле земельный участок есть:

«пространственно ограниченная, то есть измеренная в кадастровых целях и получившая обозначение часть земной поверхности, которая согласно абзацу 1 параграфа 3 Положения о поземельной книге зарегистрирована и ведется в поземельной книге либо на отдельном листе, либо под собственным номером на листе с обозначением «земельный участок»12.

В соответствии с Германским Гражданским Уложением13 к существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в особенности строения, и поэтому они следуют юридической судьбе земельного участка в соответствии с классическим принципом римского права superficies solo cedit14.

Право собственности на земельные участки передается в рамках сделки путем достижения соглашения (нотариально заверенное соглашение о передаче права собственности) и занесения в поземельную книгу согласно параграфам 873, 925 BGB. Помимо этого собственность на земельные участки может быть передана силой закона (наследование и т.п.), а в исключительных случаях и путем принятия административного акта. Независимо от способа приобретения собственности собственник земельного участка регистрируется в поземельной книге согласно параграфу 13 Закона о поземельной книге (Grundbuchordnung, GBO). Только регистрация в поземельной книге делает собственника добросовестным приобретателем и предоставляет ему защиту от неправомочных действий третьих лиц15.

Формально такие объекты как линейные сооружения в рамках Германского права являются движимыми вещами и права собственности на них передаются путем соглашения согласно законодательству, регулирующему сделки с движимостью16. В то же время, линейные сооружения прочно связаны с землей и должны расцениваться «существенными составными частями» (wesentlichen Bestandteilen) недвижимости (земельного участка) и, как таковые, передаваться в собственность владельца земельного участка согласно параграфам 946, 93, 94 BGB. Конфликт этих двух норм законодательства привел к возникновению юридической фикции: линейные сооружения, расположенные на земельных участках, принадлежащим другим лицам (то есть не собственникам этих сооружений), принимают правовую форму «собственности специальной правоспособности» (sonderrechtsfähiges Eigentum). Предпосылкой этого является так называемый «признак мнимой составной части» (Scheinbestandteilseigenschaft) имущества, что приводит к самостоятельному праву собственности на мнимые составные части вещи и тем самым к их правоспособности. Право собственности на мнимые составные части, невзирая на их фактическую связь с земельным участком, может быть передано, как в отношении движимых вещей, (то есть мнимые составные части недвижимости становятся движимостью) путем соглашения о переходе права собственности согласно параграфу 929 BGB с тем отличием, что при передаче собственности на мнимые составные части не происходит фактическая передача вещи, – то есть, по сути, возникает движимое имущество, прочно связанное с землей.

Для того чтобы прикрепленный к земле объект квалифицировался как мнимая составная часть и, соответственно, не наследовал судьбу земельного участка (то есть не переходил автоматически к последующему приобретателю земельного участка), он должен соответствовать хотя бы одному из нижеследующих критериев17:

быть связанным с землей лишь для временных целей18; или

быть связанным с земельным участком действиями уполномоченного лица «в осуществление права на чужой земельный участок»19.

Связь вещи с землей лишь для временных целей предполагается в том случае, если с самого начала существовало намерение упразднить эту связь в будущем.

Изменение целевого назначения не приводит само по себе к приобретению мнимыми составными частями правовой квалификации существенных составных частей. Напротив, согласно судебной практике верховных немецких судов для перехода права собственности требуется соглашение между собственником мнимых составных частей и собственником земельного участка, о том, что собственность на мнимые составные части является длительной и должна перейти к собственнику земельного участка не только для временных целей.

Судьи Верховного суда Германии, а также некоторые авторы20, учитывая длительную связь линейных сооружений с земельным участком, придерживаются мнения, что линейные объекты принципиально не могут быть связаны с земельным участком «лишь для временных целей», тем самым они согласно предложению 1 в любом случае стали бы существенными составными частями соответствующего земельного участка.

Однако в соответствии с предложением 2 абзаца 1 параграфа 95 BGB линейные сооружения имеют признаки мнимых составных частей земельного участка, и тем самым представляют собой отдельную собственность, то есть независимую от права собственности на землю.

В то же время в Германии применительно к газовым трубопроводам ситуация сложилась, так, что земельные участки под ними в большинстве случаев находятся в собственности компаний газовой отрасли, что фактически дает основание считать данное линейное сооружение существенной частью земельного участка т.е. объектом недвижимого имущества.

В соответствии с предложением 2 абзаца 1 параграфа 95 BGB в случае, когда строение или иной объект возводятся управомоченным лицом «в осуществление права» на чужой земельный участок и тем самым связываются с землей, возникает отдельная, не зависящая от земельного участка собственность.

Права на земельный участок в понимании предложения 2 абзаца 1 параграфа 95 BGB могут быть как вещными правами (например, земельные сервитуты, узуфрукт, наследуемое право застройки), так и публичным управомочиванием.

Поскольку линейные сооружения размещаются как на находящихся в публичной собственности земельных участках, так и на частных земельных участках, то они всегда «связываются с землей [...] в осуществление права на чужой земельный участок» и поэтому независимо от условий предложения 1 абзаца 1 параграфа 95 BGB являются самостоятельным движимым имуществом. Таким образом, они трактуются как мнимые составные части, и, соответственно, в правовых отношениях приравниваются к движимому имуществу и остаются в собственности соответствующих компаний. В гражданско-правовом отношении они являются «мнимыми составными частями» земельного участка, несмотря на наличие прочной связи с землей и поэтому не становятся существенными составными частями земельного участка, а тем самым не переходят в собственность владельца земельного участка, вопреки действующему в остальных случаях принципу римского права superficies solo cedit.

Вместе с тем, собственность на соединительные линейные объекты, то есть на такие, которые находятся на земельном участке клиента или потребителя услуг компании собственника линейных сооружений, не может определяться на основании вышеуказанных положений законодательства. Не приобретая статуса мнимых составных частей, такие линейные сооружения рассматриваются как собственность владельца здания или земельного участка, обращаясь в существенные составные части21 (то есть, в правовом отношении они уже не могут являться самостоятельным движимым имуществом, а расцениваются как атрибут недвижимости, и, соответственно, права собственности на них автоматически переходят к последующим приобретателям недвижимости).

Учитывая, что линейные сооружения имеют различные физические характеристики, цели их использования и соответственно требуют дифференцированных норм безопасности, спектр прав, применяемых для прокладки по чужим земельным участкам в развитых правовых системах довольно разнообразен, хотя в целом его можно свести к трем видам:

арендные договоры;

вещные права (сервитуты);

особый режим использования публичных земель.

В большинстве стран с развитыми правовыми системами в настоящее время размещение линейных сооружений на земельных участках по большей части осуществляется на основе заключения двухсторонних соглашений между собственником обремененного земельного участка и собственником линейного сооружения. Соглашение включает в себя право устанавливать, использовать, обслуживать и ремонтировать соответствующие линейные сооружения. Данный вид персональных отношений развился сравнительно недавно и постепенно вытесняет раннее существовавшие права сервитутов. Как правило, преимущества персональных соглашений заключается в более простой и быстрой процедуре его достижения (оно может быть заключено когда прочие формальности еще в процессе, и соответственно, обеспечивает доступ к участку на ранней стадии), а также юридической гибкости, – сервитут в большинстве стран предполагает конкретно обозначенный вид разрешенной деятельности в отношении чужой собственности, тогда как соглашение допускает многообразие форм доступа к чужому участку (например, разрешение проходить к линейным сооружениям по кратчайшему пути, или право доступа без уведомления) и деталей его использования (таких как ширина полосы стерелизации, ограничение в деятельности собственника и т.п.). С другой стороны, персональное право не может само по себе обязывать последующих приобретателей и владельцев обремененного земельного участка и его необходимо перезаключать с новым приобретателем. Данный недостаток, однако, компенсируется нормами ряда отраслевых специальных актов, законодательно передающих обременение договора на нового собственника или владельца, а также возможность вставлять подобные статьи непосредственно в текст договора. Еще одним отличием персональных соглашений является форма компенсации собственников земли за их заключение, – компании-собственники линейных сооружений вносят ежегодный платеж за данный вид прав, так как в любой момент может смениться собственник обремененного участка (то есть сторона договора, получающая компенсацию).

Заключение соглашений для размещения линейных сооружений стало возможно в первую очередь благодаря введения в законодательство обеспечительной меры принудительного выкупа (изъятие) земель для линейных сооружений (см. ниже). Механизм принудительного выкупа земельных участков для размещения линейных сооружений обеспечивает для компаний-собственников линейных сооружений гарантию приобретения земельного участка в рамках проектируемого маршрута трассы линейного сооружения, а также является мощным стимулом для сторон искать согласованные решения, поскольку процедура выкупа невыгодна и неудобна и той и другой стороне.

Формально соглашения, рождающие контрактные обязательства (то есть права, не имеющие характера вещных прав на землю) могут быть заключены в любом виде, предоставляемом законодательством той или иной страны. Например, в Германии они выглядят как Mietvertrag или Nutzungsvertrag22, в Англии облекаются в форму licence или wayleave23.

Сервитуты в большинстве стран используются там, где заключение контрактных договоров об использовании земли для линейных сооружений, нецелесообразно или невозможно.

По общей практике компании – собственники линейных сооружений имеют возможность выбирать вид права в зависимости от обстоятельств.

Стоит отметить, что одним из условий классического (предиального) сервитута, концепция которого развивалась до возникновения линейных сооружений, является наличие господствующего и подчиненного владений. Другими словами в большинстве юрисдикций сервитут не может быть установлен en gross, – в отношении лица, не являющегося собственником земельного участка. В итоге, правовые системы вынуждены были вырабатывать фиктивные механизмы установления сервитутов для линейных сооружений. Так, во Франции появился административный сервитут, в Германии – ограниченный личный сервитут (beschränkt persönliche Dienstbakein), в Англии – сервитут на основании закона.

Тот факт, что для развитых правовых систем более значимую роль играет не форма права, предоставляемого для размещения линейных сооружений, а сам процесс можно наглядно отследить на примере Швеции, где существует специальный закон о сервитутах для инженерных сооружений. По внешнему принципу шведский сервитут не может быть истолкован как сервитут в принципе, – скорее это право обусловленного (сроком действия сооружения) срочного безвозмездного24 пользования. По содержанию же, оно ничем не отличается от сервитутов для линейных сооружений принятых в других европейских странах, разрешая собственнику линейного сооружения (или его представителю) производить инсталляцию и обслуживание линейных сооружений, а все вещные права на землю сохраняя за ее собственником, – формально, компания-собственник линейного сооружения не имеет никаких видов прав на землю, охватываемых земельным правом, кроме этого специфического «сервитута». Другой характерной особенностью этого права является его процессуальная алогичность – в отличие от прочих европейских систем, где принудительный выкуп земли для линейных сооружений осуществляется непосредственно компанией-собственником таких объектов по общим правилам (то есть, юридически, компания «замещает» место муниципалитета или иного публичного органа, уполномоченного на проведение принудительного выкупа), в Шведской модели изъятие земель, по сути проводится публичной властью, будучи санкционированным (а иногда и с прямым участием) центральными органами власти. Возможно, происхождение и существование данного вида и особого механизма его установления права объясняется монополией муниципалитетов на планирование, и возникшими оттуда, недостаточными полномочиями центральной власти проводить в жизнь масштабные проекты, связанные с линейными объектами25. Вместе с тем, во всех прочих элементах (и при всей уникальности шведской модели управления земельными ресурсами, где огромными полномочиями обладают муниципальные и государственные землеустроители), – таких как расчет компенсаций собственникам, процедуры публичных слушаний и т.п., – шведский квази-публичный сервитут схож со своими европейскими аналогами.

Для ряда линейных сооружений, – в основном местных подводок водопровода, газа, электричества и т.п., – в развитых правовых системах существует особый род регулирования, заключающийся в безвозмездном пользовании земельными участками, если эти участки находятся в публичной собственности. Естественно, что данные нормы касаются не всех публичных земель, а только определенного их вида, а именно, – транспортных путей (то есть дорог, железных дорог, канализации и т.п.). Понятно, что крупные магистральные трубопроводы и высоковольтные линии в силу своих физических характеристики и в целях безопасности не могут прокладываться такими маршрутами, и, следовательно, их собственники не вправе рассчитывать на получение подобных привилегий. Но телекоммуникационные линии, линии электропередачи напряжением 30 и менее вольт могут быть размещены на безвозмездной основе вдоль железных или автомобильных дорог.

Учитывая протяженность линейных сооружений, предопределяющую их размещение на множестве земельных участков с различными собственниками, единственным эффективным средством обеспечения прав компаний – собственников линейных сооружений на земельные участки в развитых юрисдикциях является механизм принудительного выкупа земельных участков или их частей. В этом аспекте важно подчеркнуть, что принудительный выкуп в европейских странах применяется исключительно для прокладки новых линейных сооружений.

В тех случаях, когда линейное сооружение уже размещено на земле и возникает необходимость легализовать такое размещение, развитые правовые системы довольно демократичны и фактически узаконивают ситуации, существующие на момент вступления в силу конкретного акта. Так, в Великобритании права на земли, занятые линиями связи или линиями электропередачи, устанавливались либо добровольным соглашением сторон, либо по решению суда, без необходимости применения процедуры принудительного выкупа26; в Швеции, при введении института публичных сервитутов допускалось проведение кадастровой процедуры без созыва собрания, то есть по сути, – простым решением кадастрового офицера27, без длительной процедуры, связанной с проведением слушаний и расчетом компенсаций. Во всех случаях законодатель исходил из того принципа, что ранее установленные отношения и права следует просто перевести в новую форму без излишних дополнительных согласований, поскольку сущность отношений не менялась, но претерпевала метаморфозу только форма.

Иной подход применялся и применяется при строительстве новых линейных сооружений. Их прокладка и установка довольно редко может быть осуществлена в рамках системы планирования, – в таких случаях процедуры (для заинтересованных компаний) значительно проще, поскольку они вписываются в общую схему утверждения и принятия планов развития территорий, – поскольку маршрут их прохождения часто превышает территорию одного муниципалитета и даже региона.

Как следствие, фактически все отраслевые акты предполагают возможность проведения отдельной процедуры принудительного приобретения земель для компаний-собственников линейных сооружений28. В общих чертах процедура выглядит одинаково – компания-собственник линейных сооружений, обладая лицензией (или концессией) на свой вид деятельности, обращается в центральную инстанцию (как правило министерство соответствующей отрасли29) за получением разрешения на начало данной процедуры. Если прокладка линейного сооружения осуществляется вне утвержденного плана развития территории, то может потребоваться получение разрешения на строительство в муниципальном органе, а в случаях крупных проектов (как правило магистральных трубопроводов) – дополнительное разрешение у органов, осуществляющих регулирование природоохранных вопросов30. Далее следует исследование проектируемой трассы, сбор информации о затрагиваемых собственниках и владельцах, проведение публичных слушаний, расчет компенсаций и вступление в права.

Процедура принудительного выкупа земли имеет множество трудностей и представляет собой громоздкий и длительный процесс, порой растягивающийся во времени на несколько лет, что заставляет компании уже в ходе самой процедуры искать более оперативные методы достижения целей. Тонкости принудительного выкупа могут касаться как вида выкупаемых земель, специфических видов прав31, так и самой процедуры, подверженной не только различиям как по странам, так и по их регионам, но и зависящей от существующего и планируемого использования земель.

Остановимся только на некоторых вопросах процедуры и вопросах компенсаций (составляющих большую часть затрат).

Самое пристальное внимание европейских исследователей в части принудительного выкупа земель обращено на сам факт применения данного инструмента в пользу непубличных компаний. Все анализируемые законодательства регламентируют использование принудительного выкупа только для публичных нужд. Соответственно, обоснование принудительного выкупа земель у одних частных в пользу других подвергается серьезной критике32. Доводы «против» лежат в неадекватности самого принципа применения принудительного выкупа для публичных нужд и пользы, извлекаемой из этой процедуры частной компанией. Резоны «за» озвучиваются как необходимость наличия средства против монопольной позиции собственника земли. При ретроспективном анализе оказывается, что современная неадекватность применения «публичных нужд» в пользу частных компаний не была намеренным нововведением, а проистекала из изначального факта принадлежности компаний-собственников линейных сооружений публичной власти. В конце девятнадцатого – начале двадцатого веков все коммуникации были объектом публичного права (в Англии, например, всей сетью водопроводов, канализации и т.п. на территории Лондонской (Greater London) метрополии владела одна корпорация; все ее имущество было частично выкуплено, частично национализировано и передано муниципалитету в 1862 году). Отсюда довольно ясно просматриваемый публичный интерес. Однако с либеризацией энергетических рынков, приватизацией публичных телекоммуникационных и энергетических компаний обоснование публичного интереса стало более натянутым. Перенос правил, применявшихся для публичных фирм на частные компании очевиден; один из недавних примеров, – отрасль телекоммуникаций. Например, английский Закон о телекоммуникациях 1984 года (The Telecommunications Act 1984) разрешал принудительный выкуп земли только публичному оператору, а именно компании British Telecommunications. Принятый через десять лет Закон о коммуникациях (The Communications Act 2003) предоставляет такие же полномочия уже неограниченному кругу частных телекоммуникационных компаний. Все это говорит о том, что механизм принудительного выкупа не может быть прямо предоставлен частным лицам, – официальное возникновение такой возможности для ограниченного числа участников рынка (компаний-собственников линейных сооружений) создает угрозу конкурентной среде, а главное, – формирует неадекватные правовые последствия: если компания, занимающаяся транспортировкой электричества, имеет возможность принудительного выкупа, то какие основания отказывать в этом механизме любому иному частному промышленному предприятию? В результате в большинстве развитых правовых систем разрабатываются юридические нормы, – такие как, например, утверждение публичных целей в деятельности частных компаний в виде «обязательства развивать и поддерживать эффективную и экономически выгодную систему инфраструктуры для поставки» того или иного ресурса.

Например, в соответствии со статьей 45 Закона Германии от 7 июля 2005 (BGBl. I СТР. 1970 (3621)), с изменениями от 26 марта 2007 (BGBl. I СТР. 358) «Об электроснабжении и снабжении газом» при экспроприации допустимо лишение или ограничение прав на владение земельной собственностью, если она требуется для предприятий в целях изменения линий снабжения газом с диаметром больше чем 300 мм либо проведения планирования проекта и строительства линии газа с целью снабжения. При этом процесс экспроприации регулируется законами земель.

Данные нормы позволяют обосновать тот самый публичный интерес для прокладки линейных сооружений, ибо данный инструмент в настоящее время является единственным средством воздействия на собственников земли. Именно монопольная позиция собственника и рождает подобные исключения. В ситуации vis-à-vis собственника земли против компании-собственника линейных сооружений, последняя не имеет никаких рычагов давления, кроме принудительного выкупа.

Процедуры принудительного приобретения земли в развитых правовых системах чрезвычайно комплексны и длительны; они включают в себя обязательность проведения публичных слушаний, выявления всех существующих прав на затрагиваемые земельные участки, длительные переговоры о компенсациях и т.п., что в итоге, на практике приводит к ситуациям, когда сама процедура редко доводиться до конца. Сама по себе угроза принудительного выкупа заставляет собственников идти на уступки ранее, чем механизм будет окончательно приведен в действие. Результатом этого является заключение большинства соглашений на добровольных началах или посредством судебного ордера33 до окончания самой процедуры.

Суммируя вышесказанное, нужно еще раз подчеркнуть: применение принудительного выкупа для публичных целей в пользу частных компаний оправдано как, во-первых, единственное доступное на сегодняшний момент для развитых правовых систем средство воздействия на собственника, и, во-вторых, тем фактом, что по сути, сделки по выкупу земли для размещения линейных сооружений, осуществляются на открытом рынке, не ущемляя прав собственников, а принудительный выкуп служит лишь стимулом для собственников вступать в переговоры.

Сравнение с действиями собственника на открытом рынке при получении компенсаций за прокладку линейных сооружений оправдано тем, что в случаях с линейными сооружениями чаще всего применяются иные способы компенсации, нежели при изъятии земель для публичных нужд в рамках системы планирования. При изъятии земель для публичных нужд в рамках реализации планов полная рыночная стоимость, как правило, применяется в редких случаях, поскольку общим принципом полагается, что осуществление плана влечет улучшение качества земельного участка; вследствие чего расчетной стоимостью компенсаций берется рыночная цена участка, существовавшая за несколько лет до реализации плана34. При принудительном выкупе земель для размещения линейных сооружений компенсация собственникам равняется полной рыночной цене, то есть, – так как в подавляющем большинстве случаев не производится изъятие всего участка, – компенсация равна снижению рыночной стоимости в результате обременения правом собственников линейных сооружений устанавливать и обслуживать свои объекты35. Вместе с тем, в компенсацию включается не только простое уменьшение стоимости, но и прочие неудобства, возникающие при инсталляции линейных сооружений. Так, например, английский Закон о газе устанавливает, что «при оценке компенсации приобретающая землю [часть земли] организация должна учитывать не только размер уменьшения в стоимости этой земли в результате возникновения нового права, но также ущерб (если таковой возникает) от реализации этого права, причиняемый как непосредственно собственнику обремененного участка, так и соседним»36. Данные положения подкрепляются общими для всех видов линейных сооружений принципами компенсации, которые, например, в Англии выглядят как:

собственник (владелец)37 не компенсируется за любое улучшение (в форме создания нового права, строительства новых зданий, изменения существующих, проведения работ по улучшению земельного участка и т.п.), если это улучшение сделано с намерением (явным или неявным) увеличить размер компенсаций38;

компенсация должна быть обоснованной и справедливой и выражать в денежном виде потери в правах, понесенные собственником (владельцем), т.е. должна быть оценена так, как если бы земельный участок продавался на открытом рынке добровольным продавцом39; другими словами, собственник (владелец), в монетарном выражении, должен оставаться в том же положении после уступки права, в каком он был до него40;

в случаях, если собственник (владелец) в результате выкупа его земли или ее части, несет потери, не выражающиеся в финансовом эквиваленте, такие потери также компенсируются41;

компенсация должна учитывать не только снижение стоимости земли в результате возникновения нового права, но и размер ущерба, неудобств или беспокойства и иных негативных явлений, возникающих из того права, для собственников (владельцев) соседних участков42;

к компенсации, затрагивающей земли в рамках плана развития территории применяется правило Пуанте-Гарди ( Pointe Gourde rule): увеличение или снижение стоимости земли, вытекающие из плана развития территории, в рамках, на основании или в дополнение к которому применяется принудительный выкуп, не должны приниматься во внимание43;

собственник уполномочен на компенсацию, если в течение десяти лет после даты заключения соглашения или получения уведомления о переговорах на его землю выдано новое разрешение на строительство; в этом случае он вправе требовать разницу между размером полученной компенсации и той ее суммой, которую она могла бы составить, если бы разрешение на строительство было в силе на момент заключения соглашения или получения уведомления о переговорах44.

При предварительной оценке применяются либо метод дисконтирования денежных потоков, либо метод сравнительных продаж. Оба из них имеют свои недостатки: при дисконтировании денежных потоков слишком много изменяющихся факторов влияет на рассчитываемую чистую приведенную стоимость, а кроме того, их влияние непосредственно в отношении малых прав может быть непредсказуемо45; в случае же сравнительных продаж подходящих для сравнения сделок может быть недостаточно (особенно в сельской местности) или (и) они могут быть настолько удалены во времени, что проведенная работа будет обладать малой достоверностью по отношению к настоящему времени. Отсюда главный фактор в оценке компенсаций за земли, предоставляемые под линейные сооружения, сводится к вопросу о степени стерилизации поверхности земли: наземная или воздушная прокладка сооружений через лесной массив потребует вырубки леса и соответственно, стерилизация поверхности земли в данном случае будет стопроцентной (поскольку собственник на длительное время лишается возможности использовать в своих нуждах лес), и наоборот, – при прокладке подземных линий стерилизация территории минимальна. Оценка также учитывает фактор различия ширины испрашиваемой земли для строительства линии и дальнейшего ее использования, а также накладываемые на использование ограничения.

В случае размещения линейных сооружений на больших пространствах сельскохозяйственных территорий, соглашения заключаются с профессиональными организациями фермеров и ставки компенсаций обыкновенно устанавливаются примерно на одном уровне на всех затрагиваемых землях и высчитываются как единый платеж, а последующие распределение между фермерами осуществляется уже непосредственно самой организацией. Так, например, в Англии, газовый поставщик компания Transco согласилась в качестве компенсаций выплатить Союзу фермеров 80% от стоимости занятых ее трубопроводами земель, как если бы эти земли продавались на открытом рынке в качестве неиспользуемых для производства сельхозпродукции. При этом, условиями соглашения фермерам разрешалось выращивать культуры и пасти скот, но запрещалось любое строительство и производство земельных работ непосредственно над трубопроводом. Зона этого ограничения (так называемая полоса стерилизации) была установлена от 3 до 24 метров в зависимости от диаметра трубы и давления газа. Вдобавок в компенсацию были включены плата за время «простоя» земли (то есть период, в течение которого компания непосредственно прокладывала трубы, а фермер не мог обрабатывать землю), ущерб, возникший при демонтаже оросительных систем и потери части урожая и «побудительная мотивация» за то, чтобы собственник разрешил вход на свою территорию ранее, чем все формальности были улажены. Также к компенсации добавляется так называемые «потери стоимости за счет возможного развития территории», – то есть, если в будущем, в соответствии с планами развития на испрашиваемый участок возможно будет получить разрешение на строительство, как если бы через него не проходил трубопровод, то испрашивающая организация должна компенсировать данные суммы. В итоге, в данном случае, плата составила (для труб диаметром от 36 до 48 дюймов) £2.50 за погонный метр.

На несельскохозяйственных землях компаниям приходиться быть более гибкими. Если, к примеру, трубопровод проходит через садовые территории, где суммарная компенсация сравнительно низкая (£25-50), собственник скорее всего не примет условия и потребует более значительных сумм. С другой стороны, компании могут компенсировать эти затраты за счет участков, находящихся в зонах с высоких спросом на землю, – в данных условиях вполне можно оговорить сумму в 50-60% от рыночной стоимости.

Другой пример можно привести из практики телекоммуникационных компаний. Компания Кабельные и Беспроводные Связи ( Cable and Wireless (Mercury) Communications) заключили 20 - летнее соглашение за единовременную выплату ₤6 за метр используемой земли для 4 кабелепроводов в одном подземном тоннеле на сельскохозяйственных угодьях. Ширина оговоренной полосы стерилизации составляла шесть метров; плюс в обозначенный размер компенсации включили соединения кабелей, выходящие на поверхность. За фермером оставалось право использовать землю в сельскохозяйственных целях, но оговаривался запрет на строительство тех или иных сооружений и зданий над трассой прохождения линии. И хотя рыночная стоимость гектара земли в районе размещения лини связи составляла ₤7 833 (т.е. ₤4,6998 за метр) оператор связи согласился на данный размер компенсации. В свою очередь, Союз фермеров в процессе переговоров отметил, что поскольку операторы связи имеют право бесплатно использовать для прокладки линий публичные дороги, то данная ставка отражает не рыночную стоимость уступаемой земли, а грубо округленную разницу между затратами на вскрытие и восстановление тармакадама или асфальта и сельскохозяйственных земель46.

В приведенных примерах собственники земельных участков получили большую сумму, нежели непосредственно составляла разница в рыночной стоимости между необремененным и обремененным участками. Однако результат устроил обе стороны, так как собственники земли компенсировали все возможные затраты, их запросы устроили компании, которые также сэкономили затраты на длительные административные процедуры и переговорные процессы. Решающим же фактором для принятия выдвинутых условий компаниями стала перспектива выработки хороших отношений с собственниками, – поскольку «провал» в переговорном процессе мог подтолкнуть собственников к политике «закрытых ворот», то есть они могли бы не допустить на свою землю представителей компаний и тем навлечь дополнительные материальные и временные затраты.

При расчете компенсаций за использование подземных линейных сооружений все будущие платежи, как было продемонстрировано, включаются в сумму компенсаций. Несколько иначе обстоит дело с размещением надземных и воздушных линий, где возникает вопрос о постоянной невозможности использовать некоторые участки земли. Здесь, помимо единоразовой компенсации, возникает еще и ежегодный платеж, в обиходе называемый рентой47. Такие платежи рассчитываются на основе экономической модели ADAS, и далее также являются предметом переговоров.