Geum.ru

Концепция изменений российского законодательства, связанного с регулированием сервитутных отношений

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6
2.1.4. Анализ правовых норм, обеспечивающих государственную регистрацию прав на земельные участки при размещении на них линейных сооружений.


Линейные сооружения следует признать объектами недвижимости (недвижимыми вещами) исходя из общего определения недвижимой вещи, связанной с земельным участком настолько, что перемещение её без несоразмерного ущерба назначению невозможно (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Другое подтверждение легального признания линейных сооружений в качестве недвижимых вещей мы обнаруживаем в нормах Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Статья 1 указанного закона, содержащая легальное определение недвижимого имущества (недвижимости), относит к такому имуществу земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Содержащееся в той же статье определение сервитутов (надо признать, существенно расширенное по сравнению с тем, которое имеется в статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), указывает на то, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, дефиниция сервитута, содержащаяся в законе о государственной регистрации, упускает прямое упоминание о господствующей недвижимости, ограничиваясь лишь указанием на служащую недвижимость и цели установления сервитута.

Вместе с тем, нельзя утверждать, что оба приведённых определения существенным образом противоречат друг другу. Во всяком случае, ни одно из них не исключает того, что сервитут устанавливается для обеспечения интересов собственника линейного сооружения как господствующей вещи.

Иными словами, законодатель, с одной стороны, совершенно чётко увязывает установление сервитута в качестве результата конкуренции двух прав собственности на два объекта недвижимости, а с другой стороны, – не исключает того, что господствующим объектом недвижимости может выступать интересующее нас в данном случае линейное сооружение, обременяющее земельный участок, на котором такое сооружение находится.

В этой связи мы можем получить дополнительное подтверждение недвижимого (в юридическом смысле) статуса линейных сооружений.

Права на линейные сооружения (в частности, право собственности и иные вещные права) подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такая регистрация является необходимой не только в связи с общими положениями действующего законодательства и, исходя из интересов упорядочения имущественного оборота, под которыми мы понимаем надлежащее закрепление прав всех собственников недвижимых вещей на принадлежащее им имущество (в том числе, разумеется, и прав собственников линейных сооружений на такие сооружения). Необходимость государственной регистрации права собственности на линейное сооружение диктуется ещё и теми соображениями, что сервитут, как и любое другое вещно-правовое обременение (не путать с арендой, отнесение которой к разряду обременений в действующем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует рассматривать не более чем недоразумение и дефект юридической техники), как уже было отмечено, может являться лишь в виде результата «конкуренции» двух равнозначных правовых титулов – титулов собственности. Только в ситуации, когда пользование одной недвижимой вещью, принадлежащей на праве собственности, невозможно без допущения ограниченного пользования другой недвижимой вещью, также принадлежащей на праве собственности, но другому лицу, возможно установление сервитута в качестве обременения права собственности служащей вещи в пользу права собственности вещи господствующей.

По большому счёту, отсутствие государственной регистрации права собственности либо на один из названных объектов (линейное сооружение или земельный участок) либо на оба, в конечном счете, должно означать невозможность установления сервитута как правоотношения, связывающего именно два права собственности.

Технические аспекты процедуры осуществления государственной регистрации права собственности, как на земельный участок, так и на линейное сооружение, на нём расположенное, на наш взгляд, не могут вызывать серьёзных затруднений.

Следует отметить, что основные особенности государственной регистрации заключаются именно в протяжённом характере самого линейного сооружения, в связи с чем при осуществлении государственной регистрации прав на такие протяжённые объекты, выходящие по месту своего расположения за границы одного регистрационного округа (или субъекта федерации), регистрация прав должна осуществляться не территориальными органами Федеральной регистрационной службы, а центральным аппаратом упомянутой службы.

Далеко не техническими моментами характеризуется вопрос, касающийся не собственно процедуры регистрации прав на линейный объект, а оснований возникновения таких прав. Как уже отмечалось выше и о чём ещё будет сказано далее, земельное законодательство, традиционно для отечественного правопорядка, исходит из того, что отвод земельных участков для строительства линейных сооружений осуществляется без изъятия соответствующих земельных участков у их правообладателей. Следовательно, строительство линейных сооружений осуществляется, как правило, на чужом участке. Существенной правовой проблемой, в этой связи, является определение того, может ли сервитут (если рассматривать его как приемлемое правовое основание пользования земельным участком для будущего собственника линейного сооружения) предоставлять своему обладателю достаточное правовое основание не только для осуществления права собственности на господствующую вещь, но и для его первоначального приобретения. Иными словами, возможно ли для сервитуария приобретение права собственности на объект недвижимости (например, линейное сооружение), построенный на чужом земельном участке, ограниченное пользование которым предоставлено именно в силу сервитута. Отметим, что в соответствии с градостроительным и земельным законодательством сервитут на земельный участок не является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Вопрос этот далеко не праздный, ибо, исходя из буквального смысла нормы абзаца второго пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут может устанавливаться, в частности, для «...прокладки линий электропередачи, связи и трубопроводов».

В то же время, согласно общей норме статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, именно собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, что и составляет несколько модифицированное выражение древнеримского принципа superficies solo cedit.

Этот принцип, хотя и в формуле, ещё более отстоящей от первоисточника, чем приведённая в Гражданском кодексе Российской Федерации, закреплён и в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса российской Федерации как принцип «…единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Иными словами, право собственности на земельный участок, как правило, предоставляет его обладателю необходимую юридическую каузу для приобретения права собственности на всё построенное на этом участке. Вопрос состоит в том, предоставляет ли (и может ли de lege ferenda предоставлять) такое же основание сервитут?

Существующая правоприменительная практика исходит из допущения возникновения права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества при наличии у застройщика буквально хоть какого-нибудь юридического основания для использования чужого участка под застройку. Такое положение дел основывается на, как минимум, спорном, с теоретической точки зрения, законоположении статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности заявителя на земельный участок, принадлежащий заявителю на праве собственности, либо документов, подтверждающих наличие у заявителя права пользования данным земельным участком, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности.

Нельзя не отметить, что в известное противоречие с этой нормой входит новая редакция статьи 222 (Самовольная постройка) Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме, право собственности на постройку, осуществлённую на чужом земельном участке, может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иными словами, право собственности на самовольную постройку жёстко увязано законодателем с одним из перечисленных прав на земельный участок: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование.

Таким образом, получается, что для признания права собственности на самовольную постройку требуется наличие у претендента права собственности на земельный участок. В случае если постройка осуществлена при наличии необходимого разрешения, но, тем не менее, на участке, не принадлежащем застройщику на праве собственности или ином вещном праве, возникновение права собственности на неё, согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не увязывается с вещным правом на земельный участок и достаточным является наличие обязательственного отношения, опосредующего использование земельного участка для строительства (например, аренда).

Очевидно, что разрешение этой проблемы и должная юридико-техническая детализация в нормах законодательных актов является делом будущего. Исходя же из стоящих перед настоящей работой задач, можно лишь отметить, что решение данного вопроса в пользу признания за сервитутом, установленным именно для прокладки (т.е. строительства) линейного сооружения, свойства должного основания для возникновения у сервитуария права собственности на построенное линейное сооружение потребует: во-первых, самого тщательного концептуального обоснования (в том числе по линии отграничения сервитута и так называемого «права застройки» – аналога древнеримского superficio); во-вторых, чёткого определения разновидности (или разновидностей) собственно сервитута, обладающего таким свойством (ибо очевидно, что далеко не все сервитуты нуждаются в придании им соответствующей правовой силы); и, наконец, детального юридического описания всех обстоятельств, предшествующих возникновению права собственности на вновь построенное на чужом участке линейное сооружение с тем, чтобы исключить возникновение тупиковых юридических ситуаций в случае споров о титуле между собственником участка и сервитуарием.


2.1.5. Анализ соотношения технических характеристик линейных сооружений и применимого вида вещного права


Представляется, что анализ технических характеристик линейных сооружений, выходящий за границы того понимания, которое следует из самого термина «линейное сооружение», не должен входить в настоящую работу в качестве самостоятельной части исследования.

Нормы права умалчивают не только о связях вида прав на землю в зависимости от технических характеристик линейного сооружения, но и о содержании этих прав. Технические характеристики линейных сооружений определяются различными СНиПами и прочей ненормативной технической документации. Практическая ситуация такова, что организация, эксплуатирующая линейные сооружения, сама определяет тот вид права на землю, который ей необходим в зависимости от технических характеристик линейного сооружения для обеспечения его целостности, функционирования и безопасности.

Очевидно, если при размещении линейного сооружения на земельном участке, собственник такого земельного участка не сможет им пользоваться либо его использование будет значительно затруднено, то в данном случае компании собственнику линейного сооружения имеет смысл приобретать участок в собственность либо оформлять право аренды. При этом собственник земельного участка должен иметь право требовать приобретения данного земельного участка собственником линейного сооружения, и наоборот компания – собственник линейного сооружения должна иметь гарантию и механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника.

В тех случаях, когда при размещении линейного сооружения на земельном участке, собственник такого земельного участка может им пользоваться (например, при размещении подземных трубопроводов), имеет смысл устанавливать право ограниченного пользования (сервитут).

Очевидно, что применение универсальных стандартов для всех видов линейных сооружений будет обременительным для всех сторон, на каком бы праве линейное сооружение не размещалось на чужом участке.

Известную проблему могут составлять также следующие моменты.

Линейные сооружения могут быть надземного (воздушные линии, располагающиеся на опорах), наземного (проходящие непосредственно по поверхности земли) и подземного (прокладываемые в траншеях) залегания.

Возникающие в этой связи особенности того или иного содержания применимого права, в первом приближении, не затрагивают собственно вида вещного права (например, сервитут), но сосредотачиваются полностью в области определения и формулирования содержания сервитута, каковое в зависимости от потребностей строительства и обслуживания того или иного линейного сооружения, должно включать правомочия:

- производить или не производить земляные работы и характеристики таких работ (глубина и ширина траншей, способы производства работ и занимаемые для производства работ, в том числе при использовании землеройной техники и механизмов, территория и время работ и т.п.);

- устанавливать, закрепляя их в земельном участке (а также заменять и ремонтировать) или не устанавливать опоры соответствующего линейного сооружения и их характеристики (высота, конструкция и используемый материал опор, способы укрепления на земельном участке, например фундамент или растяжки, укрепляемые на земельном участке и на расположенных на земельном участке иных строениях и сооружениях, в том числе – принадлежащих собственнику земельного участка, и т.п.).

В содержании соответствующих сервитутов должны быть отражены также обязанности собственника служащей недвижимой вещи по сохранению и не нарушению соответствующих конструкций.

В качестве факультативного вопроса может быть рассмотрена также проблема обременения служащего участка или иной недвижимой вещи, возникающего не в связи с устройством собственно того или иного протяжённого линейного сооружения, а в связи с возможностью беспроводной передачи данных (распространением радиоволн) в районе, где расположен служащий земельный участок. Возникающие в этой связи вопросы содержания негативного сервитута (такой сервитут может быть обусловлен расположением земельного участка в непосредственной близости от передающего или принимающего устройства, являющегося объектом недвижимости и объектом права собственности сервитуария) могут касаться таких моментов, как запрет на устройство помех передаче или приёму радиосигнала путём установки иных источников излучения или строительства сооружений.


2.1.6. Анализ наиболее предпочтительного и экономически обоснованного для компаний газовой отрасли вида права, применимого к земельным участкам, используемым для размещения линейных сооружений


Представляется, что раскрытие данного вопроса представляет собой ответ на всю поставленную задачу в целом.

В большой степени ответ на данный вопрос предопределён: и самой постановкой вопроса о выборе вида именно вещного права; и положениями действующего законодательства; и, наконец, тем цивилистическим инструментарием, который разработан многими веками развития цивилистической мысли.

Полагаем, наиболее предпочтительным и экономически обоснованным видом права, способным опосредовать взаимоотношения собственников земельного участка и линейного сооружения (в частности, подземного трубопровода), является сервитут.

Постараемся привести здесь некоторые соображения в подтверждение сделанного утверждения.

Определяя место сервитута в системе гражданского права, принято исходить из того, что сервитут является разновидностью ограниченных вещных прав. Следовательно, определение сервитута невозможно без определения, хотя бы в общих чертах, понятия ограниченных вещных прав или, иначе, прав на чужие вещи.

В этом качестве сервитут следует отличать, в первую очередь, от ограничений права собственности вообще или иначе, от границ (пределов) права собственности.

Во-вторых, сервитут следует отличать от такой разновидности ограничений права собственности, которые лежат вообще вне пределов частного права и, в частности, от такой разновидности ограничений права собственности, которая в нашем законодательстве получила наименование «публичного сервитута». К этой же группе публично-правовых ограничений, не относящихся к сервитуту, следует причислить и ошибочно именуемые на практике «обременениями» различные виды охранных, санитарных и т.п. зон, ограничивающие титульного владельца земельного участка в тех или иных формах его хозяйственного использования.

Также сервитут следует отделять от обязательственных прав на чужие вещи, таких, например, как имущественный наём.

Выделенная в результате такого анализа область поиска следующим шагом должна быть подвергнута классификации, итогом которой и должно стать собственно определение сервитута в ряду других ограниченных вещных прав. Заранее очевидно, что последнее деление должно производиться уже по линии содержательной, т.е. по линии вычленения и описания правомочий, составляющих оригинальное содержание того или иного ограниченного вещного права.

Наконец, последним шагом цивилистического анализа сервитута должно явиться формулирование разновидностей сервитута, которые, как видно из истории права, в различных конкретно-исторических условиях могут приобретать самые разнообразные формы.

Итак, отправным моментом логического построения, черты которого намечены выше, является следующее суждение: всякое ограниченное вещное право по своему содержанию заведомо уже права собственности вне зависимости от того, определяется ли последнее через перечисление триады (или иного количества правомочий), или же как «наиболее абсолютное господство лица над вещью», либо иным образом. Оборотной стороной этого утверждения является следующее: ограниченное вещное право существует (или может существовать) лишь там и тогда, где и когда существует ограничиваемое им право собственности. Именно в этом смысле ограниченные вещные права обременяют право собственности.

Ценный для настоящего исследования вывод, который можно сделать из этих утверждений, состоит в том, что не может считаться ограниченным вещным правом такое явление (право или ограничение), которое по содержанию своему не конкурирует с правом собственности. Это означает, что способностью к обременению права собственности обладает лишь ограниченное вещное право, то есть субъективное гражданское право, тождественное по своей природе праву собственности. Таким образом, необходимо отличать ограниченные вещные права, обременяющие в собственном смысле этого слова право собственности, и ограничения права собственности, лежащие вне пределов содержания ограниченных вещных прав, в том числе – в области права публичного.

Принято считать, что вещные права и, в частности право собственности, характеризуются «эластичностью», т.е. способностью к изменению своего содержательного объёма под действием иных прав. Иными словами, право собственности не перестанет быть самим собой как в случае частичного стеснения его содержания под воздействием иных прав, равным образом и в случае полного его ограничения. Даже при сохранении у правообладателя лишь так называемого jus nudum (голого права или голого титула) право собственности не перестаёт быть правом собственности и способно к «возрождению» во всём богатстве своего содержания, как только отпадут связывающие его обременения.

В свете нашего исследования интерес представляют именно эти обременения.

Во-первых, на наш взгляд следует отличать ограничения в реализации права от обременения права. Ограничения в реализации права не являются чьим-либо субъективным правом и направлены на установление известных ограничений правообладателя (собственника) в возможности осуществления им своего права. Такие ограничения выражаются в невозможности для правообладателя осуществлять принадлежащее ему субъективное гражданское право собственности в силу какого-либо внешнего запрета или ограничения. Такой запрет или ограничение по необходимости должны быть внешними по отношению, как к субъективному праву собственности, так и к самому правообладателю, его воле. Иными словами, запрет не может являться результатом самоограничения правообладателя, но всегда является результатом действия внешней по отношению к правообладателю правовой власти. Очевидно, что такого рода запрет, насколько возможно это себе представить в рамках действующего правопорядка, всегда имеет своим источником действие публичной власти, а, следовательно, и сам является проявлением публичного права, даже если этот запрет устанавливается во имя защиты законных интересов третьих лиц. Так, арестом правообладателю запрещается осуществлять принадлежащие ему субъективные гражданские права без поражения, однако, самих гражданских прав. При этом само собой разумеется, что арест, во всяком случае, сам по себе, не предоставляет никому никаких субъективных гражданских прав.

Поэтому необходимо чётко отличать случаи, когда арестованная вещь передаётся, например, на хранение. Хранение в этом случае будет уже гражданско-правовым обязательством, порождающим у его сторон соответствующие гражданские права и обязанности. Но источником таких прав нельзя считать сам по себе арест, не предоставляющий никому гражданских прав, но лишь ограничивающий собственника вещи в возможности осуществления своего права своими действиями.

С другой стороны, обременение права выражается именно в наличии у другого лица самостоятельного права на чужую вещь. Самостоятельность этого права выражается в том, что его осуществление не может быть поставлено в зависимость от усмотрения собственника и, следовательно, такое самостоятельное право может быть только ограниченным вещным правом.

По признаку самостоятельности соответствующего правомочия другого лица и независимости этого правомочия от содержания обременяемого таким образом права собственности, ограниченные вещные права или, что то же самое, обременения субъективного права собственности, следует отличать от нераспорядительной реализации (или осуществления) права собственности в рамках обязательственных отношений, когда те или иные правомочия собственника перераспределяются им в пользу иных лиц – контрагентов по обязательствам. Именно из этого вытекает правило, которое закреплено в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, поскольку именно собственник может перераспределить принадлежащие ему правомочия владения и пользования вещью арендатору. При этом следует учесть, что, перераспределив свои полномочия, собственник лишается сам возможности пользоваться и/или владеть переданной в аренду вещью именно потому, что он передал эту вещь арендатору.

Возвращаясь к ограниченным вещным правам, нетрудно заметить, что, с одной стороны, собственник, право которого обременено, далеко не всегда утрачивает возможность владеть и пользоваться своей вещью полностью, однако его правомочия ограничиваются такими же правомочиями, принадлежащими другому лицу. С другой стороны, если собственник лишается возможности владеть и пользоваться своей вещью, то не в силу перераспределения им своих правомочий другому лицу, а в силу возникновения у другого лица самостоятельного права на вещь собственника. В последнем случае собственник и обладатель ограниченного вещного права либо осуществляют каждый своё соответствующее правомочие, либо собственник под действием ограничения, налагаемого на него чужим вещным правом, не вправе осуществлять свои правомочия собственника (полностью или частично).

В ряде случаев может оказаться затруднительным отделение обременений права собственности от случаев ограничения собственника в реализации им своего права собственности своими действиями и случаев нераспорядительной реализации правомочий собственника в обязательственном отношении только лишь по внешним признакам. Действительно, во всех случаях на поверхность выходит лишение собственника определённой правовой возможности, составляющей содержание его права. Однако если обратиться к природе этого лишения, к его источнику, то нетрудно будет выделить три разных случая, а именно: ограничение возможности осуществления права своими действиями как результат действия публичной власти; перераспределение собственником принадлежащих ему правомочий как результат совершённой им самим или от его имени сделки (нераспорядительная реализация); обременение субъективного права собственности субъективным гражданским правом другого лица.

Ввиду того, что ограниченные вещные права по определению не могут создаваться усмотрением участников оборота3 и всегда определяются только законом, обсуждение их в теории связано соответствующими законоположениями. В частности, вопрос об определении перечня ограниченных вещных прав в рамках данного правопорядка всегда предопределён соответствующим предписанием закона.

Однако именно в данном пункте невозможно удержаться от упрёка в адрес действующего законодательства России. Содержащийся в пункте 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень ограниченных вещных прав лишь по видимости является таковым.

В действительности ни одно из указанных там прав, за исключением сервитута, в собственном смысле слова ограниченным вещным правом не является, а сам перечень не является закрытым.

Что же касается специальных прав: хозяйственного ведения и оперативного управления, то они являются не обременениями права собственности, а наоборот – способами реализации права собственности публично-правовых образований. Последнее, однако, обусловлено не каким-либо особым характером самих прав, но вопреки декларируемому гражданским законодательством равенству участников гражданского оборота – особым статусом государства как собственника и особыми, доступными только публично-правовым образованиям способами осуществления права собственности. Вывод, согласно которому названные права являются не самостоятельными вещными правами, а лишь специфическими способами осуществления некоторыми субъектами права собственности,4 полностью исключает возможность отнесения таких «ограниченных вещных прав», как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, к числу способов обременения права собственности.

Перечень, содержащийся в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает ещё право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, которые, при их нынешнем положении и внимательном анализе, так же, как и право хозяйственного ведения и право оперативного управления, могут оказаться лишь способами осуществления права государственной собственности на землю. Однако вопрос о природе этих прав в известной степени политизирован. Указанные права являются пережитком социалистического уклада экономики, в котором они были своего рода «заместителями» права собственности на землю для более или менее широкого их использования вместо права собственности, выработанными законодательством в условиях господства демагогического принципа о главенстве государственной (т.н. «всенародной») «формы собственности» на средства производства и землю как основное из них.

По понятным причинам мы не рассматриваем сколько-нибудь серьёзно вопрос о вещно-правовой природе аренды, невзирая на то, что в действующем законодательстве (см. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») аренда ставится в ряду обременений права собственности, относя указанную терминологическую оговорку закона к числу досадных недоразумений или небрежности законодателя.

Таким образом, догматическое исследование ограниченных вещных прав на материале действующего российского гражданского законодательства ограничивается лишь одним ограниченным вещным правом – сервитутом.

Линейные сооружения (линии электропередачи, линии связи, нефтепроводы, газопроводы и др.) представляют собой объекты, которые «прочно связаны с землей» и являются, поэтому, недвижимым имуществом по признаку, установленному в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основная по протяженности и стоимости часть таких линейных сооружений в настоящее время находится в собственности коммерческих организаций (как правило, акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью), т.е. в частной собственности. Напротив, земля, на которой расположены эти линейные сооружения, в подавляющем большинстве случаев им не принадлежит и находится в государственной либо, реже, в муниципальной или частной собственности других юридических или граждан.

Основные аспекты вытекающей из этого несоответствия проблемы заключаются в следующем.

1) В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ право бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линейные сооружения, может быть переоформлено только на право аренды либо собственности в срок до 1 января 2013 года. Право бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены иные объекты недвижимого имущества, подлежит переоформлению на право аренды либо собственности в срок до 1 января 2010 года.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Этот путь приведения в соответствие права на землю и прав на находящуюся на ней недвижимость предусмотрен законодателем без всякого учёта важных особенностей землепользования при создании и обслуживании линейных сооружений.

Во-первых, для этих целей в большинстве случаев нет необходимости иметь соответствующие земельные участки в собственности, а достаточно получить возможность периодического доступа на эти участки, т.е. обладать ограниченным вещным правом на соответствующие земельные участки.

Во-вторых, путь, предусмотренный в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, не имеет в своей основе никакого финансового расчета. Между тем, при огромных площадях земли, занимаемых линейными сооружениями коммерческих организаций, выкуп и аренда этой земли, вероятно, не просто невыгодна таким организациям, а вызовет серьезное повышение платы (тарифов) за предоставляемые ими услуги.

Наконец, в-третьих, с общеэкономической точки зрения целесообразно, чтобы земельные участки под линейными сооружениями могли эффективно использоваться для совместимых с этим других видов землепользования, что проще всего обеспечить при передаче права собственности на эти участки другим землепользователям.

2) При приватизации земельных участков, на которых к тому времени уже имелись линейные сооружения, такое обременение этих участков, как правило, получило отражение в документах о приватизации и (или) в регистрационной документации. Однако при этом не определялась достаточно точно юридическая природа этого обременения (в особенности, при приватизации участков до введения в действие Земельного кодекса и главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не всегда выявлялись и фиксировались основания его возникновения. В результате создалась ситуация, когда за собственниками линейных сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности других лиц, было фактически зафиксировано какое-то правомочие в отношении этих участков и/или их собственников, существо и юридическое содержание которого, однако, не было определено. В результате осуществление такого правомочия не может не сталкиваться с трудностями.

Преодоление этих трудностей лежит в области точной юридической квалификации правомочий собственников линейных сооружений в отношении занятых линейными сооружениями земельных участков.

Действующее право знает, как уже было показано, только один вид ограниченных вещных прав на чужие земельные участки, которое возникает по соглашению с собственником участка либо по решению суда – [частный] сервитут (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Устанавливаемый законом или иным нормативным актом так называемый «публичный сервитут» (пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации) чьим-либо субъективным правом признан быть не может и по этой причине не может явиться долговременным основанием для эксплуатации и обслуживания существующих линейных сооружений, не говоря уже о том, что он не может быть признан основанием для строительства новых подобных сооружений на чужой земле.

Возможность же своего рода «преобразования» в нормативном порядке (правильнее всего, федеральным законом) описанных выше обременений в частные сервитуты, возникшие «как бы из договора» (элемент согласия собственника, знавшего о линейных сооружениях на участке, полученном им в собственность в порядке приватизации, имеется), сдерживается дефицитом нормативного материала, имеющегося в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 274-276) и в Земельном кодексе Российской Федерации (пункт 3 статьи 5, пункты 1, 4 – 6, 9 статьи 23, пункт 2 статьи 41 и пункт 3 статьи 98). Иными словами, для регулирования многообразных и сложных отношений собственников линейных сооружений (обладателей сервитутов, сервитуариев) с собственниками обремененных сервитутами земельных участков указанных законоположений окажется явно недостаточно. Разнообразие линейных сооружений в сочетании с разнообразием режима земельных участков и их фактических характеристик требует создания в нормативном порядке (в федеральном законе) нескольких типов частных сервитутов (возможно, до 10 – 15), дифференцированных по содержанию прав сервитуария и соответствующих ограничений прав собственника участка.

В качестве примера можно предположить конструирование сервитутов на право прокладки и обслуживания подземного линейного сооружения, который бы включал в себя права сервитуария прокладывать (откапывать) через чужой земельный участок траншею определённой глубины, ширины и конфигурации (вдоль границы участка или, наоборот, кратчайшим путём через участок), используя при этом те или иные технические средства, устройства в указанной траншее соответствующей канализации и прокладки в ней кабелей того или иного вида. В содержание сервитута должно входить также право сервитуария производить периодические профилактические мероприятия, если это связано с вторжением в границы чужого земельного участка, а также право производить экстренные ремонтно-восстановительные работы в случае повреждения кабеля.

Очевидно, иной объём правомочий должен предоставлять сервитут на прокладку и эксплуатацию наземного или воздушного линейного сооружения, в частности каких-либо правомочий производить земляные работы такой сервитут, по-видимому, предоставлять не должен. В качестве элемента названных сервитутов или как самостоятельный сервитут возможно конструировать отрицательный сервитут, запрещающий собственнику обременённого участка застраивать территорию, над или под которой проложено линейное сооружение, производить на этой территории земляные работы более чем на определённой глубине, возводить строения более определённой высоты и т.п.

3) Частный сервитут является наиболее точным юридически и, вероятно, наиболее разумным, с экономической точки зрения, основанием приобретения ограниченных прав на чужие земельные участки, включая государственные и муниципальные земли, для создания новых линейных сооружений и их обслуживания в дальнейшем. Однако в настоящее время этот путь наталкивается на те же трудности из-за отсутствия полноценного правового регулирования частных сервитутов, о которых сказано выше.

4) Серьёзную проблему для приобретения собственниками линейных сооружений достаточных и юридически надлежащих прав на земельные участки, на которых эти сооружения находятся, создает то, что в очень многих случаях их права на земельные участки вообще не были оформлены и это положение сохраняется как на государственных и муниципальных землях, так и на земельных участках, которые были приватизированы после создания этих сооружений.

5) Значительные трудности порождает несовершенство Земельного кодекса Российской Федерации, в котором регулирование сервитутов никак не соотнесено с ограничительными режимами землепользования, установленными применительно к различным категориям земель (статьи 87, 90, 92, 93, 95, 96, 97 Земельного кодекса Российской Федерации).

3. Таким образом, проблема доступа собственников линейных сооружений на чужие земельные участки, на которых находятся эти сооружения, стала формироваться вследствие существенного отставания во времени и явного затягивания земельной реформы по сравнению с опережающими темпами приватизации иного имущества. Нерешённость земельного вопроса при быстрых темпах приватизации иного государственного имущества (имущественных комплексов), привела к ситуации, при которой различные объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки и расположенные на них сооружения, оказались в собственности разных лиц.

Однако нужды обслуживания и эксплуатации линейных сооружений требуют обеспечения правомерного доступа собственников таких сооружений на чужие земельные участки и установления для этого юридических оснований пользования чужими земельными участками. Вопросы о виде прав на земельные участки, объёме, основаниях возникновения, условиях осуществления этих прав, в особенности применительно к ранее возникшим (существовавшим) фактическим отношениям, не решён до сих пор.

После вступления в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права на землю» лица, заинтересованные в доступе на чужие земельные участки, получили возможность оформить право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут (статья 274 и следующие ГК РФ). Однако сервитутные отношения не получили должного развития, что можно объяснить отсутствием в действующем законодательстве соответствующих норм, которые детально определяли бы условия и порядок установления сервитутов в позитивном плане, а также определяющих собственно содержание различных сервитутов.

Очевидно, такое положение воспринимается практикой как препятствующее развитию сервитутных отношений.

Кроме того, в отношении подавляющего большинства земель, имеющих признаки принадлежности к государственной собственности, а в ряде случаев и в отношении земель, не относящихся к государственной собственности, отсутствует государственная регистрация прав в установленном законом порядке, что также является прямым препятствием к установлению сервитутов.

Не урегулирован и вопрос о плате за сервитут, в частности, о её размерах, порядке установления и внесения, что также является сдерживающим фактором развития сервитутных отношений, особенно в отношении земель, принадлежащих к государственной собственности.

4. Для корректного анализа ситуации необходимо определение основных, принципиальных моментов сервитутного права. Однако уже на этой стадии приходится констатировать известную трудность, которая вызвана весьма скромным уровнем развития сервитутных отношений в современной хозяйственной практике, как связанной, так и не связанной с нуждами эксплуатации линейных сооружений.

Одной из главных причин такого состояния дел, помимо неразвитости земельного оборота, является то, что роль, которую институт сервитута играет в развитых правопорядках, у нас традиционно возлагается на публично-правовой режим земель и земельных участков, определяемый без ясного представления о сути права частной собственности на землю и за пределами частноправовых институтов, к которым относится и сервитут.

Публично-правовой режим земель как правовое явление характеризуется в особенности тем, что уже на политико-правовой стадии в силу установлений публичного порядка происходит как бы ограничение самого института права собственности на землю. Указанное ограничение, значительно более обширное, чем традиционные гражданско-правовые пределы правомочий собственника, закладываются в содержание права собственности на земельные участки и другие объекты так называемого «природоресурсового права». Характер этих ограничений таков, что право собственности в результате их действия подчас перестаёт быть правом субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (пункты 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть перестаёт быть самим собой.

Развитие сервитутного права, причём не только в виде изменений законодательства, но и при воплощении положений этого законодательства в реальной хозяйственной практике, должно иметь в том, что касается обеспечения ограниченного использования чужих земельных участков, своим ближайшим следствием перенос центра тяжести с публично-правовых методов ограничения права собственности на частноправовые средства обременения субъективного права собственности.

5. Исходя из понимания названных аспектов проблемы развития сервитутного права, возможно правильно оценить масштаб выдвигаемой на повестку дня задачи развития и совершенствования нормативно-правового регулирования сервитутов.

Изначально необходимо определить принципиальные моменты сервитутного права. Первый из них сводится к тому, что сервитут всегда есть результат некой объективной обусловленности, некой данности, не устанавливаемой и не отменяемой одним лишь только усмотрением сторон. Этот вывод представляется для сервитутного права своего рода «моментом истины», он выявляет существо интересующего нас вопроса.

Иными словами, при наличии объективных условий для установления сервитута и соответствующей воле собственника господствующего участка (иного объекта недвижимости) сервитут не может быть не установлен, хотя бы и против воли собственника служащего участка. И, наоборот, при отсутствии таких объективных условий и воли собственника служащего участка сервитут, будучи установлен, не может быть не отменён, хотя бы и вопреки воле собственника участка господствующего.

Одни лишь соображения удобства пользования господствующим участком, очевидно, не могут быть основанием установления сервитута. Именно в этом пункте следует видеть разницу между сервитутом и обязательственным отношением. Так, для обеспечения большего удобства в использовании своего участка его собственник может, по соглашению с собственником соседнего участка, получить право временного (возможно, долгосрочного) пользования таким соседним участком на условиях договора, предусматривающего передачу этого участка или его части во временное пользование или во временное владение и пользование (например, аренда или ссуда). Сервитут же, устанавливаемый в конечном итоге даже и вопреки воле собственника служащего участка, должен иметь под собой гораздо более серьёзное основание, а именно объективную невозможность использования господствующего участка (в аспекте рассматриваемой проблемы – невозможность создания и обслуживания линейных сооружений) без допущения ограниченного пользования служащим участком.

Таким образом, воля собственников служащего и господствующего участков в деле установления или отмены сервитута играет второстепенную роль, отступая перед объективными факторами взаимного расположения смежных земельных участков или, в нашем случае, – расположения земельного участка и соответствующего линейного сооружения.5

6. Специального рассмотрения в этой связи заслуживает вопрос конкуренции нескольких сервитутов, устанавливаемых в отношении одного земельного участка, а также вопрос о конкуренции сервитута с правом залога или «иным ограничением прав». Представляется, что общее дозволение установления нового сервитута при условии, что осуществление его не прекратит или не сделает невозможным осуществление уже имеющегося (старшего) сервитута и не повлечёт значительного уменьшения стоимости земельного участка, должно быть признано допустимым. Однако в случае, когда установление сервитута приводит к прекращению или невозможности осуществления уже имеющегося сервитута или к значительному уменьшению стоимости земельного участка, следовало бы установить запрет для учреждения нового сервитута, исходя из приоритета ранее установленного обременения (старшего сервитута).

Действующая норма абзаца второго пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Иными словами, если владение и пользование господствующим участком (в аспекте рассматриваемой проблемы – создание и обслуживание линейных сооружений) без установления сервитута влечёт существенные затраты для его собственника по сравнению с тем, как если бы сервитут имел место, то одно это (в особенности при наличии спора об установлении сервитута) ещё не создаёт достаточного основания для установления сервитута, так же как претерпевание собственником служащего участка неудобств в виде значительного уменьшения стоимости его участка, обременённого сервитутом, не может создавать оснований для отмены установленного сервитута или для того, чтобы не устанавливать новый.

Вместе с тем, не исключено, что сам по себе экономический критерий (существенное уменьшение стоимости обременяемого сервитутом земельного участка или существенные затраты собственника линейного сооружения, которые тот должен будет понести, если сервитут не будет установлен) может играть важную роль при решении вопроса об установлении или отказе в установлении сервитута. Однако, поскольку функционирование экономического критерия может быть допущено только в самых крайних, пограничных ситуациях (например, когда вызываемые установлением сервитута потери собственника служащего участка приближаются по размеру к стоимости участка), следует помнить, что у заинтересованной стороны должно всегда сохраняться право потребовать адекватной же экономической компенсации – например в виде требования о выкупе обременяемого участка по цене, рассчитанной без учёта потери ценности, вызванной установлением сервитута.

7. Следует отметить в особенности два момента. В силу свойства всякого вещного права, именуемого в доктринальной и учебной литературе «эластичностью» вещного права, невозможным является как исчерпание права собственности одним или даже несколькими сервитутами, так и конкуренция двух или более сервитутов между собой. В самой крайней точке речь может идти лишь об установлении порядка осуществления сервитутных прав с тем, чтобы сверх необходимого не были ущемлены интересы собственника служащей вещи или иного сервитуария. Таким образом, при безусловной необходимости ограничения именно способов осуществления сервитутных прав (последнее может быть достигнуто, в частности, чётким описанием в законе содержания сервитутов), следует отметить, что ограничение возможности установления нового сервитута в зависимости только от наличия или отсутствия старших сервитутов нецелесообразно без выяснения возможности осуществления каждого из сервитутов исходя из их содержания.

С другой стороны, любая потеря в имуществе, выражающаяся в интересующем нас случае в «уменьшении стоимости земельного участка», в гражданских отношениях, безусловно, подлежит равноценной компенсации. В случае если уменьшение стоимости земельного участка является результатом установления сервитута, избежать которого, как мы выяснили, невозможно, плата за сервитут, вносимая собственником господствующего участка (иной недвижимости), как раз и призвана покрыть экономические потери собственника участка служащего.

8. Для уменьшения тяжести последствий установления сервитута для собственника служащего участка, во всяком случае установления сервитута следует руководствоваться принципом экономии сервитута. Реализацией этого принципа могло бы стать правило, согласно которому фиксируется определённое предпочтение не в установлении, а в осуществлении сервитута, каковое может и должно быть ограничено не вообще обременяемым участком (или иным объектом) как целым, а лишь той или иной частью его, если это является возможным.

Сервитут – это явление юридического порядка, субъективное гражданское право. Способ осуществления этого права отнюдь не тождественен самому праву, следовательно, даже если осуществление сервитута затрагивает лишь часть участка, немыслимо выделить эту часть участка, как обременённую сервитутом, и наоборот выделить другую часть как не обременённую тем же самым сервитутом. Изменение одних лишь фактических обстоятельств осуществления сервитута, в том числе вызванное объективными причинами или интересами собственника или сервитуария, не может прекратить сервитут как вещное право.

Как отмечал крупнейший цивилист Д. Д. Гримм, «Реальные сервитуты суть неделимые права. Они лежат на всём служащем участке и связаны со всем господствующим участком и не могут быть приобретены или утрачены в применении к интеллектуальной части того или другого участка...»6 Однако осуществление сервитута отнюдь не связано теми же ограничениями, а наоборот, требует чёткого ограничения форм, способов и территории осуществления сервитутных прав в границах обременённой недвижимой вещи.

9. Рассуждения об относимости, «привязке» сервитута лишь к части участка приобретают смысл только в одном случае – при реальном разделе служащего участка, в результате которого объём обременения, выраженного сервитутом, должен сохраниться лишь на одной из выделенных при разделе частей участка (в качестве образца нормы, регулирующей соответствующее отношение, – см. параграф 1002 главы V «Сервитуты» раздела IV «Вотчинные права в чужом имуществе» книги третьей «Вотчинное право» проекта Гражданского уложения7).

С юридической точки зрения сервитут – это ограниченное вещное право на чужую вещь, уже имеющую собственника. Сервитут как вещное право определённого лица, таким образом, существует постольку, поскольку существует обременяемое им субъективное право собственности другого лица. В юридическом смысле сервитуту, как вещному праву, противостоит не вещь как таковая, а принадлежащее другому лицу право собственности на эту вещь. Отсюда вытекает невозможность обременения сервитутом реальной части вещи, поскольку сервитут в любом случае обременяет право собственности на вещь, которое, как известно, на реальные части не распадается8.

10. В этой связи не может не вызывать возражений конструкция, согласно которой сервитут должен сохраниться на новом земельном участке, образованном из земельного участка, ранее обременённого сервитутом, без определения целого ряда важных для этого случая моментов, касающихся объёма сохраняемого сервитута и действия его на всех вновь образованных участках или лишь на некоторых из них. Нельзя допустить сохранения одинакового для всех выделенных участков объёма сервитутного обременения, тем более вне зависимости от наличия или отсутствия объективных предпосылок установления или отмены сервитута для вновь образованных участков.

11. Несмотря на принятое словоупотребление, сервитут обременяет не собственно земельный участок или его часть, а принадлежащее другому лицу право собственности на земельный участок. Ключевым в определении сервитута является то, что сервитут есть «моё право на чужую вещь».

Сервитут не может быть установлен на ничейную, бесхозяйную вещь. Добросовестное и открытое пользование ничейной или бесхозяйной вещью, при условии, что таковое осуществляется непрерывно в течение определённого законом срока, будет создавать основания для приобретения на такое имущество права собственности по давности владения, но не сервитута. В отсутствие такого права собственности, которое могло бы быть обременено сервитутом, последнему просто не на чем укорениться.

Отсюда следует вывод о таком основании прекращения сервитута, как совпадение в одном лице собственника служащей и господствующей недвижимых вещей. Очевидно, что не существует оснований для обременения сервитутом хотя бы и другого, но всё-таки своего собственного участка, в отличие от случая, когда такой другой участок – чужой. Вместе с тем, в ряде случаев, возможно допустить и сохранение сервитутного обременения, как это сделано в Германском гражданском уложении, видимо, исходя из соображений процедурной экономии по установлению заново (возобновлению) сервитута при отчуждении одного из участков собственником другому лицу.

12. Резюмируя сказанное, можно отметить, что исходя из поставленной задачи, а именно: «Подготовка Концепции совершенствования законодательного регулирования отношений, связанных с реализацией и оформлением вещных прав на земельные участки, используемые для размещения линейных сооружений, в том числе не принадлежащие собственникам линейных сооружений» – следует, что речь идёт об обосновании выбора именно вещного права в отношении земельного участка, занятого или предназначенного для занятия линейным сооружением, как принадлежащего собственнику последнего, так и не принадлежащего ему.

В случае, если соответствующий земельный участок принадлежит собственнику линейного сооружения именно на праве собственности, – проблемы, в плане поставленной задачи, не возникает. Проблема существует только в случае, когда земельный участок собственнику линейного сооружения не принадлежит на праве собственности.

В последнем случае возможны два варианта: либо (а) земельный участок принадлежит на праве собственности государству (РФ или субъект федерации) или муниципальному образованию; либо (б) земельный участок принадлежит на праве собственности иному лицу (субъекту частного права).

I. По субъектному составу, возможны два рода отношений:

Собственник линейного сооружения – не собственник земельного участка

Собственник земельного участка – публично-правовое образование
Собственник земельного участка – субъект частного права (гражданин или юридическое лицо)

II. По содержанию выбор именно [частного] сервитута представляется неизбежным и единственно возможным исходя из 2-х причин: во-первых, именно сервитут является тем вещным правом, которое может быть установлено в отношении чужого земельного участка, и по своему содержанию (de lege ferenda) позволяет собственнику линейного сооружения осуществлять ограниченное пользование таким земельным участком в пределах, необходимых для эксплуатации и прокладки (в последнем случае – несколько сложнее) линейного сооружения; во-вторых, сервитут, строго говоря, является единственным в полном смысле слова вещным правом, предусмотренным действующим национальным законодательством.

III. По основаниям и порядку установления сервитута, исходя из сказанного, следует принципиально выделять несколько различных ситуаций:

Первая, когда на момент возникновения права частной собственности на земельный участок последний уже фактически был занят соответствующим линейным сооружением. В этом случае следует предположить согласие собственника земельного участка с существованием на приобретаемом им участке известного сооружения и, как следствие, презюмировать наличие соглашения об установлении сервитута. Сервитут в этом случае, как это следует из обозначенной презумпции, должен считаться установленным в силу такого соглашения.

Вторая, когда право частной собственности на земельный участок возникло ранее, нежели на нём было сооружено соответствующее линейное сооружение. Здесь имеют значение обстоятельства, при которых происходило фактическое сооружение линейного объекта. Очевидно, что если собственник участка не возражал прямо против прокладки (в той или иной форме) через его участок линейного сооружения, в настоящее время, при решении вопроса об установлении сервитута в пользу собственника линейного сооружения, следует исходить из презумпции наличия соглашения об установлении сервитута. Исключение составляют ситуации, когда собственник участка прямо и недвусмысленно возражал против устройства на его участке линейного сооружения, но последнее было возведено помимо и вопреки его воле, что должно исключать презумпцию наличия соглашения. В этом случае вопрос об установлении сервитута должен решаться в общем порядке.

Третья, когда право частной собственности на земельный участок существует, а строительство линейного сооружения только предполагается. Необходимость согласия собственника на обременение его участка сервитутом в такой ситуации не может презюмироваться и такое согласие либо должно быть прямо выраженным образом получено, либо установление сервитута должно быть осуществлено судебным решением, т.е. в общем порядке. Установление сервитута в этом случае должно осуществляться через обязательное подтверждение наличия объективных предпосылок для его существования. Для сервитутов, связанных с прокладкой и эксплуатацией линейных сооружений, такой предпосылкой будет являться подтверждённая в установленном порядке невозможность прокладки линейного сооружения, минуя данный земельный участок.

Однако еще раз обращаем внимание, что по действующему законодательству сервитут может быть установлен в силу конкуренции двух объектов недвижимого имущества, сервитут не является основанием для выдачи разрешения на строительство объекта недвижимого имущества. Следовательно, применительно к ситуации, когда линейное сооружение находится еще только в проекте строительства, требуется скорее установление не самого сервитута, а установление гарантий его установления при вводе линейного сооружения в эксплуатацию, а на период строительства целесообразно заключать краткосрочный договор аренды.

Как это было показано выше, обязательным условием установления сервитута в общем порядке должна являться регистрация в ЕГРП права собственности в отношении земельного участка. В соответствии с подпунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Однако для обеспечения интересов третьих лиц (например – возможного покупателя земельного участка), указанные документы, в отличие от записей в ЕГРП, не обладают признаком публичной достоверности. Следовательно, для обеспечения интересов третьих лиц при установлении сервитута (вне зависимости от порядка его установления: по соглашению сторон или по решению суда) следует исходить из того, что в соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества будет производиться при государственной регистрации возникающего после введения в действие закона о регистрации обременения, в частности – сервитута.

Можно предположить, что побудительные мотивы для регистрации сервитута в ЕГРП будут у обеих сторон сервитутного правоотношения: собственник служащей недвижимости будет заинтересован в получении платы за сервитут, а сервитуарий – в укреплении своего права в ЕГРП.

Особняком, хотя и в том же ряду, стоит ситуация, когда земельный участок находится в собственности публично-правового образования, в особенности – в государственной собственности. Особенность заключается в том, что предоставление земельного участка для нужд строительства или эксплуатации линейного сооружения традиционно (для отечественного правопорядка) осуществляется не в частноправовом, а в административном порядке, т.е. без обсуждения вопроса о возникновении у собственника линейного сооружения какого-либо собственного права на занимаемый таким образом земельный участок, а часто – и без выделения (формирования) собственно земельного участка. В этом случае (в особенности, если собственник участка и лицо, предоставляющее его для прокладки линейного сооружения, совпадают) – согласие собственника на обременение участка налицо, а вопрос о закреплении в ЕГРП самостоятельного вещного права собственника линейного сооружения на занятый линейным сооружением земельный участок, находящийся в собственности публично-правового образования, следует оставить на усмотрение управомоченного лица (собственника линейного сооружения), имея в виду наличие у него интереса в надлежащем оформлении именно сервитутного отношения (и, в частности, – условий сервитута о платности), исходя из потенциальной возможности предоставления в будущем такого участка в собственность частного лица. При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими».

Формулирование для обозначенных целей иной (нежели чем сервитут) правовой конструкции сомнительно, ввиду того, что такая «конструкция» не будет отвечать признакам ограниченного вещного права.