Президент Российской Федерации Д. А. Медведев с 1 января 2009 года в полном объеме на всей территории Российской Федерации будут применяться нормы Федерального закон

Вид материала

Содержание

Особенности управления имуществом в отдельных сферах
Управление развитием муниципальных образований

Подобный материал:

1 ... 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Тема 3.4

ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ В ОТДЕЛЬНЫХ СФЕРАХ

Особенности управления муниципальным имуществом в коммунальной сфере. Управление муниципальным жилым фондом социального назначения

Говоря об управлении имуществом в коммунальной сфере и в области жилищного хозяйства необходимо разделять вопросы организации снабжения населения коммунальными услугами и собственно производство и предоставление таких услуг. Кроме того, нельзя забывать о том, что в соответствии с федеральным законодательством предусмотрены прямые договорные отношения между получателями услуг и их производителями, либо между собственниками жилых помещений и общего имущества многоквартирных домов, управляющими компаниями и производителями коммунальных услуг, а также оплата коммунальных услуг их получателями, а не за счет средств местного бюджета. Это ограничивает полномочия органов местного самоуправления в области жилищного и коммунального хозяйства.

Частные компании, иные организации, в том числе МУПы, в сфере ЖКХ, производят и предоставляют услуги тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, управления многоквартирными жилыми домами (частным имуществом). Муниципальное имущество в соответствующей сфере может быть либо передано муниципальной организации на рассматриваемых выше правах, либо передаваться частным хозяйствующим субъектам.

Приватизация основных средств, обеспечивающих производство и оказание услуг тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, является весьма рискованной. Частный собственник данного имущества вправе любым способом распорядиться данным имуществом (вплоть до его уничтожения), а также не обязан заниматься хозяйственной деятельностью, т.е. в любой момент может отказаться от производства соответствующих услуг. Отсутствие основных средств в собственности поселений не позволит своевременно решить вопрос организации оказания соответствующих услуг, что может привести к чрезвычайным ситуациям. Вместе с тем вне зависимости от наличия объектов муниципальной собственности в области ЖКХ ответственность за организацию тепло-, газо-, водоснабжения населения, водоотведения несут органы местного самоуправления поселений. Исходя из этого, желательно не только сохранение сетевых объектов в муниципальной собственности, но и нахождение их в муниципальной казне.

Говоря об управлении имуществом в сфере ЖКХ, необходимо отметить, что характер собственности за последнее время изменился: значительная доля многоквартирных жилых домов теперь не относится к муниципальной собственности, а имеет сложный правовой режим.

В условиях рынка в жилищной сфере формируются договорные отношения, создаются альтернативные структуры по управлению жильем, вводится независимая экспертиза тарифов в ЖКХ на стадии их утверждения, устанавливаются приборы учета энергоресурсов, модернизируются источники теплоснабжения.

Имущество ЖКХ в муниципальных образованиях находится либо в хозяйственном ведении унитарных предприятий, либо в оперативном управлении учреждений, либо в муниципальной казне, либо в собственности организаций и частных лиц.

Одним из основных направлений реформирования ЖКХ является создание конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления за получение заказа от собственников и конкуренции подрядных организаций за получение заказа от управляющей компании.

Оптимальная схема управления имуществом жилищно-коммунального сектора в муниципальном образовании будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

собственников − за содержание своего имущества, определение целей управления этим имуществом и источников финансирования поставленных целей;
управляющей организации − за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;
подрядных организаций − за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Развитие профессионального бизнеса по управлению имуществом ЖКХ должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные. Управляющая организация в случае заключения достаточно длительного договора и при обеспечении стабильных условий финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих мероприятий.

В целях повышения эффективности работы организаций ЖКХ, качественного улучшения деятельности по управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры необходимо продолжение обеспечения доступа в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг наравне с муниципальными унитарными жилищно-эксплуатационными предприятиями акционерных обществ либо хозяйствующих субъектов иных организационно-правовых форм. Существующее для унитарных предприятий право хозяйственного ведения не создает для организаций других организационно-правовых форм равных конкурентных условий в борьбе за рынок управления коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом. Ликвидация МУПов обеспечит равные юридические права для всех участников рынка, а также будет способствовать созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу^³².

Ликвидация и приватизация МУПов должны проходить параллельно с применением концессионных механизмов управления объектами коммунальной инфраструктуры. Невозможность формирования конкуренции на рынке компенсируется конкуренцией за рынок на основе концессионных соглашений, которые реализуются путем заключения договоров на право осуществления различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инфраструктуры в эксплуатацию и управление российскому или иностранному хозяйствующему субъекту (управляющей компании).

Роль органов местного самоуправления должна сводиться:

к обеспечению равных условий для деятельности в сфере ЖКХ всех хозяйствующих субъектов, независимо от организационно-правовых форм;
контролю за качеством управления; выделению бюджетных средств на содержание муниципального имущества; частичной компенсации затрат на капитальные ремонты;
содействию повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Одним из наиболее существенных препятствий для привлечения частного бизнеса к управлению коммунальными системами являются значительные суммы накопленной задолженности предприятий комплекса.

Основными причинами возникновения дебиторской и кредиторской задолженностей большинства предприятий отрасли, а также их убыточности, являлись недостаточное бюджетное финансирование и несбалансированная тарифная политика. Задолженность населения за жилищно-коммунальные услуги накладывается на убытки жилищно-коммунальных предприятий.

Для оздоровления финансовой ситуации в муниципальных образованиях возможно проведение реструктуризации задолженности бюджета и бюджетных организаций перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса, установление сроков и порядка ликвидации этой задолженности.

Признанную задолженность бюджета и бюджетных учреждений перед предприятиями ЖКХ целесообразно включить в расходную часть бюджета на весь срок реструктуризации^³³.

Положение на рынке управления многоквартирными домами складывалось достаточно неоднозначное. До сих пор многие органы местного самоуправления воспринимают жилые дома как «муниципальный жилищный фонд», управление которым осуществляют только организации, за которыми этот «фонд» закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и в чьем бухгалтерском балансе он числится. При этом в случае наличия приватизированных квартир в доме закрепление домов на любом вещном праве за организациями не допускается, так как нарушает право частных собственников.

Вступление в силу ЖК РФ кардинально изменило ситуацию с управлением жилым фондом в РФ. Решение об управлении домами, как и ответственность за его организацию, несут собственники жилых помещений.

Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и органам местного самоуправления и заключается в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма, в обеспечении нормальных условий пользования нанимателями жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищным фондам, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.

Управление жильем как обязанность собственников помещений состоит в осуществлении собственниками действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающем их пригодность для проживания.

Управление жильем как хозяйственная деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и иных услуг, связанных с проживанием граждан.

Органы местного самоуправления при этом выполняют как публичные функции по управлению жилым фондом, так и функции управления жильем, находящимся в муниципальной собственности (действуя от имени собственника – муниципального образования), а муниципальные предприятия и учреждения могут участвовать и в хозяйственной деятельности по предоставлению услуг по содержанию и ремонту, а также иных услуг, связанных с проживанием граждан.

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется органами местного самоуправления гражданам в бессрочное пользование. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены ЖК РФ.

Особое внимание следует обратить на то обстоятельство, что федеральный законодатель обязал собственника муниципального имущества (жилых помещений) производить капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле данного помещения в общей площади, а также обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Эти обязанности на практике означают необходимость выделения в местных бюджетах средств на их исполнение и организацию системы взаимодействия собственника с управляющими организациями и нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

ЖК РФ было установлено разделение жилого фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на два вида – жилой фонд социального назначения и специализированный жилой фонд.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ.

Служебные жилые помещения органы местного самоуправления вправе предоставлять для временного проживания (на период трудовых отношений) сотрудникам органов местного самоуправления, работникам муниципальных предприятий и учреждений.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Фактически нормы ЖК РФ возлагают на органы местного самоуправления обязанность иметь некий резервный фонд жилья, который будет использоваться для временного проживания граждан, попавших в трудные жизненные ситуации.

Под общежития в муниципальном образовании могут предоставляться специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях предназначаются для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Кроме того, в соответствии с законом жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Особенности договора найма, его заключения и расторжения определены в ЖК РФ. Учитывая то обстоятельство, что специализированный жилой фонд может находиться лишь в государственной или муниципальной собственности, следует обратить особое внимание на порядок управления данным видом имущества.

В соответствии с положениями ст. 163 ЖК РФ органам местного самоуправления предоставлено право определить порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования. Однако здесь же федеральный законодатель однозначно установил форму управления данным видом имущества. В соответствии с требованиями ЖК РФ управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, должно осуществляться путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Таким образом, основной и единственной формой управления многоквартирными жилыми домами, независимо от того, относятся ли жилые помещения в данном доме к специализированному жилому фонду или жилому фонду социального использования, является заключение договора управления с управляющей организацией.

Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности

Компетенция органов местного самоуправления в области земельных правоотношений складывается из нескольких составляющих:

компетенция муниципального собственника земельных участков;
градостроительное планирование и регулирование землепользования;
земельный контроль;
отдельные переданные государственные полномочия в сфере земельных правоотношений, в том числе распоряжение в установленных законом случаях неразграниченными земельными участками.

В соответствии с Конституцией РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Изначально ЗК РФ было установлено, что земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. А к муниципальной собственности были отнесены:

земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;
земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
сформировать и зарегистрировать право собственности на земельные участки;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации^³⁴.

Порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, расходные обязательства местного бюджета в отношении указанных объектов определяются муниципальными нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.

Надо отметить, что в целях разграничения государственной собственности к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, МУПам или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Фактически установленный Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (Федеральный закон № 53-ФЗ) порядок разграничения государственной собственности на землю не предполагает согласования действий органов государственной власти и органов местного самоуправления при оформлении прав собственности на земельные участки. Основным арбитром и органом, ответственным за соблюдение законодательства в данной сфере, должен теперь выступать орган государственной власти, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Государственная регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности муниципального образования на земельный участок. К этому заявлению должен быть приложен перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, который утверждается Правительством РФ. Реализуя требование Федерального закона № 53-ФЗ, Правительство РФ Постановлением от 30.06.2006 № 404 утвердило перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности муниципальных образований на земельные участки.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые разграничена, должно осуществляться после государственной регистрации права собственности на них. Таким образом, муниципальные образования до распоряжения земельными участками, отнесенными к муниципальной собственности, обязаны зарегистрировать право муниципальной собственности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими в порядке исполнения отдельных переданных государственных полномочий.

При распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, правовое регулирование порядка распоряжения осуществляется МПА. В отношении таких случаев федеральными законами могут быть установлены лишь общие принципы подобного правового регулирования.

Исходя из того, что процесс формирования муниципальной собственности на землю еще находится на начальном этапе, говорить о какой-то сформировавшейся практике пока невозможно. Однако следует обратить особое внимание органов местного самоуправления на то обстоятельство, что ранее принимавшиеся МПА, регулировавшие вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками на территории соответствующих муниципальных образований, должны быть пересмотрены и скорректированы с учетом начавшегося процесса разграничения государственной собственности на землю.

Порядок и процедура изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Установленный законодательством РФ механизм изъятия земельных участков для муниципальных нужд является правовой гарантией решения вопросов местного значения при соблюдении прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц – титульных владельцев объектов недвижимости, расположенных на изымаемых земельных участках. Основания, условия и процедура изъятия земельных участков установлены нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных:

с размещением следующих объектов муниципального значения при отсутствии других их вариантов возможного размещения:

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.
также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе – в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ – в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд осуществляется только по основаниям, установленным федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. При этом принудительное отчуждение земельного участка для муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. Порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством – статьями 279–283 ГК РФ.

Согласно нормам гражданского законодательства земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд путем выкупа. Выкуп осуществляется муниципальным образованием и является расходным обязательством местного бюджета.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Плата за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о государственной регистрации решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Данный срок является пресекательным и продлению не подлежит.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к указанным выше правилам.

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для муниципальных нужд осуществляется после:

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственнику земельного участка при изъятии его для муниципальных нужд, наряду с перечисленными выше гарантиями, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262.

Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны руководящие разъяснения по вопросам, связанным с изъятием земель для муниципальных нужд.

Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости 11.03.2004 утверждены Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Раздел 4

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

Blog

Содержание