Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности
| Вид материала | Исследование |
СодержаниеДиаграмма №3. |
- Зявка на проведение маркетингового исследования, 39.01kb.
- Ценовая политика предприятия, 426.21kb.
- Маркетинговый анализ рынка соков, сокосодержащих и молочных напитков в России, 1355.24kb.
- Компании, 30.25kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 37.64kb.
- Заявка на маркетинговое исследование, 39.1kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 29.21kb.
- Лекция Управление ценовой политикой предприятия, 80.81kb.
- Задачи: 1 дать общую характеристику близнецовых пар 2 проанализировать сходство и различие, 194.04kb.
- О налоге на добавленную стоимость, 906.15kb.
| 1) за январь-май 1999 года 2) январь-май 1999 года к январю-маю 1998 года 3) в фактических ценах 4) май 1999 года к маю 1998 года Из таблицы видно, что номинальная средняя заработная плата одного московского работника выше средней российской оплаты труда в 98 году, среднемесячные денежные доходы в 99 году по московскому региону тоже превосходят российские показатели по душевому доходу населения. Среднемесячная заработная плата работников крупных и средних предприятий, учреждений и организаций всех форм собственности в мае 1999 г. составила 2826 рублей. Наиболее высокая заработная плата наблюдалась в организациях общей коммерческой деятельности по обеспечению рынка – 13345 рублей, связи - 4682, торговли и общественного питания - 4254, кредитования, финансов, страхования и пенсионного обеспечения - 4449, органов управления - 2587 рубля. (ссылка скрыта ). В остальных организациях уровень заработной платы низкий. Слой населения с высоким уровнем оплаты труда (первая группа) внесем в круг потенциальных покупателей элитных квартир, который необходимо определить. Согласно статистике московской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений, в 99 г. больше половины московского населения (54,4 процента) имеют доходы ниже прожиточного минимума. А это - 4 миллиона 693 тысячи человек. Оставшейся сегмент (46,6%) в той или иной степени может удовлетворять свои потребности. Из них около 15% имеют средний доход, а 10% - высокий доход. Согласно статистике московской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений, в 99 г. больше половины московского населения (54,4 процента) имеют доходы ниже прожиточного минимума. (7). А это - 4 миллиона 693 тысячи человек. Оставшейся сегмент (46,6%) в той или иной степени может удовлетворять свои потребности. Из них около 18% имеют средний доход, а 9% - высокий доход. Доходы населения столицы резко снизились на 16,3% и расслоение москвичей по имущественному признаку особенно обострилось. В то же время доходы москвичей составляют пятую часть от общего числа денежных доходов всего населения России, а среднедушевые доходы в столице в 8-11 раз выше соответствующих показателей по стране. В "чулках" жителей столицы хранится 80-100 миллиардов рублей, тогда как общероссийские накопления составляют 250 миллиардов, из которых 20 процентов - иностранная валюта. («Ваш банк» №2, 2000г.). Москвичи с высоким доходом отчасти удовлетворили свои квартирные запросы. Средний класс только сейчас начинает присматриваться к элитным квартирам, которые реально может приобрести. Жизнь VIP в Москве, по данным американского журнала «Фобс» за 98 г., в 2,5 раза дороже, чем в Нью-Йорке. В расчет включались следующие показатели - состав семьи 4 человека, заработок в год 500 тыс. долларов, расходы в год 320 тыс. долларов. В Нью-Йорке расходы, при тех же условиях, составляли 145 тыс. долларов в год. Такой стиль жизни доступен не каждому. Можно предположить, что большая часть населения с высокими доходами занимает руководящие посты в различных сферах бизнеса (руководителей высшего звена по России около 3%) У среднего покупателя загородного коттеджа есть, по крайней мере, 1 машина и, как правило, элитная квартира. В отношении доходов подобного покупателя достаточной статистики не существует, потому что значительная часть денег зарабатывается в теневой или «серой» экономике. Однако он отнюдь небеден (может позволить себе приобрести добротную недвижимость) и принадлежит как минимум к среднему классу, рамки доходов которого аналитики оценивают от 500 до 2000 долларов в месяц (таких людей в России всего 8%).(16). Предложения о покупке квартир в кирпичных, монолитных, монолитно-кирпичных и панельных домах поступают от большого количества фирм, различающихся по юридическому статусу. Удельный вес жилья, построенного на территории г. Москвы предприятиями и организациями смешанной собственности (без участия иностранного капитала) в январе-сентябре 1999 года составил 60 процентов, государственной собственности (федеральной и субъектов федерации) - 11 процентов, частной собственности - 28 процентов, иностранной собственности - 1 процент. (данные Госкомстата). Д  иаграмма №3. Доля строительных предприятий различных форм собственности на территории столицы. Предложения же о покупке элитных квартир на рынке появляются от ограниченного круга организаций продавцов и строителей (порядка 30 и 10 соответственно). Проводился телефонный опрос ряда крупных фирм, результаты которого приведены в приложении. Опрос показывает сильные и слабые стороны организаций, показывает преимущества и недостатки в работе с покупателями. Описывать жесткие условия конкуренции на рынке жилья - действует около тысячи фирм, которые занимаются продажей и строительством жилых объектов - перейдем к конкретике. Окунемся в экономические показатели строительного комплекса столицы. Москва выделяет на строительство 3,5 млрд. долларов – треть бюджета города. В общей структуре экономики Москвы строительный комплекс работает стабильно. К 180 млн. кв. м. существующего жилищного фонда, который морально и физически устарел на 50%, ежегодно добавляется 3 млн. кв. м, что составляет 2% от существующего жилищного фонда. Строительство в Москве по большей части ведется за счет инвесторов. Себестоимость 1 кв. метра составляет $296, а с учетом муниципального строительства (отдается префектурам за выделение земли под строительство жилого объекта) - $455 за кв. метр.(«Вестник Мэрии Москвы», 1999 г.) Созданы различные социальные программы («Жилище», «Москвичи») Департаментом внебюджетного планирования развития города, так как только 195870 семей нуждаются в улучшении жилищных условий, которые прошли жесткие условия отбора получения государственного жилья. По данным Мосгорстата ввод в действие жилых домов строительными организациями г. Москвы, за 11месяцев 99 года составил 2639,8 тыс. кв. м общей площади, что на 104% превышает аналогичный период 98 года. (17) Темпы развития строительного комплекса увеличиваются, но возможности для роста небесконечны и существует предел, называемый емкостью рынка. Емкости рынка отражает существующие и возможные потребности покупателей в недвижимости на:
Сюда входит ежегодный объем введенного жилья и часть существующего жилищного фонда, нуждающегося в реконструкции. Емкость столичного рынка: Е = 93 693 837 млн. кв. м. Анализируя емкость, заметим, что на рынок элитного жилья влияет наличие товаров заменителей, таких как
Потенциал Московского рынка рассмотрим ниже, когда будет известны показатели спроса. Теперь, когда мы имеем достаточно ясную картину доходов москвичей и объема рынка недвижимости посмотрим, что же представляет собой спрос на недвижимое имущество. Анализ спроса требует изучения важнейших демографических факторов и уровня доходов населения, о чем говорилось выше. Покупая дом или квартиру, люди уединяются в свой мир. Ярким представителем «психологического комфорта», на мой взгляд, являются дома за чертой города. Загородное жильё – сегмент рынка практически стабилен последние два года. Диапазон колебания цен составил 10 –15%. Сейчас наибольшее число сделок с коттеджами – 47% - совершается с объектами по цене 100 – 250 тыс. дол. Покупатели дач стоимостью менее 40 тыс.$ составляют 33%. Значительно меньше (15%) проводится с домами от 40 до 100 тыс. $. Дорогие фешенебельные особняки от 250 до 500 тыс. $ интересуют примерно 5% покупателей. И совсем маленький процент продаж (1%) приходится на еще более дорогие объекты загородной недвижимости.(«Мир и дом», №2, 2000 г.). (15). Представим в виде диаграммы: Д  иаграмма №4. Потребность в загородном жилье в 1999 г. Колебания спроса на загородное жильё происходят круглый год: в теплые периоды повышается объем продаж, в холодные наблюдается падение объемов продаж. Изменение квартирного спроса происходит по иному: наблюдается рост объема сделок к концу года, потом некоторое затишье, к весне продажи оживляются, затем летом опять некоторое снижение объема сделок, а к осени объем покупок набирает обороты. В предшествующие периоды в Москве наблюдался рост спроса до середины 96 г., со второй половины 96 до конца 97 г. - упадок, из-за чего упала цена на 15 – 20%. В 97 году ежемесячно заключались 7 тыс. сделок с квартирами, а в 98 – 5,5 тыс. сделок в месяц. («Деньги», 1999 г.). За 98 год произошло заметное падение спроса почти на 25%, что можно объяснить истощением средств у населения. В том же году аналитики рынка недвижимости единодушно пришли к выводу о росте спроса на жилье среднего класса, общая стоимость которого 40 – 70 тыс. долларов и домов незавершенного строительства (сдача объекта через 3 - 4 месяца). В 99 г. спросом пользовались трехкомнатные квартиры у наиболее обеспеченных покупателей, однокомнатные - у менее обеспеченного слоя населения. А элитное жильё в престижных домах продавалось медленно. (16). В 1999 году произошло перераспределение цен на жильё, которые упали в долларовом выражении, а в рублёвом эквиваленте выросли. На период апрель, май 2000 года спрос, на различные виды недвижимости, представлен в таблице №2. Таблица №2. Количество требуемых единиц жилых объектов недвижимого имущества в московском регионе в апреле, мае 2000 года. Данные обработаны из тематических журналов и справочников по недвижимости.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||