Geum.ru

Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности

Вид материалаИсследование

Содержание


Прибыль чистая с 1 кв.м
Рентабельность 1кв. м
Инженерно-технические факторы
Социально-бытовые факторы
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6


Мультипликативная формула определения текущей рыночной цены, предлагаемая для решения поставленной задачи имеет вид:


P= S*{xi1*fi(ai1)+xi2*fi(ai2)+xi3*fi(ai3)+xi4*fi(ai4)+xi5*fi(ai5)+xi6*fi(ai6)}* [1+ / 100], где

¡ xifi(ai) 1,

P – цена,

S - затраты на 1 кв. м,

 - планируемая прибыль фирмы,

xi1- xi6 - удельный вес каждой характеристики в структуре рыночной цены,

fi – функция влияния переменной i –го типа на цену,

ai – значения переменной i –го типа.


xi1, xi2, xi3, xi4, xi5, xi6 смотри таблицу №1.1

ai1 смотри таблицу № 1.2, ai2 смотри таблицу № 1.3, ai3 смотри таблицу № 1.4, ai4 смотри таблицу № 1.5, ai5 смотри таблицу № 1.6, ai6 смотри таблицу № 1.7.


На примере улицы Космонавтов, которая находится в Северо-восточном административном округе города Москвы, проиллюстрируем формирование цены предложенным способом и сравним её с реальной ценой продаж на текущий момент времени. Рядом со строящимся объектом не ведется строительство жилых домов, неподалеку расположен парк, близко находится сеть магазинов, поэтому спрос на жилье должен быть оживленным, правда, есть предложение квартир в новом монолитном доме поблизости со станцией метро «ВДНХа».

Себестоимость метра жилья порядка 300 долларов. Она и будет заложена в расчеты. Для расчетов возьмем норму прибыли 15%, сумму налоговых отчислений с предприятий 30%. Приступим:


Цена = 300*(0,23*4,8+0,123*0,2935+0,295*3+0,082*0,5+0,22*1+0,05*0,5)*(1+0,15) = 797,33 долларов


Данный жилой объект в текущим периоде продается по цена 800 $ за 1 кв. м.

В анализе рентабельности 1 кв. м. используется показатель прибыли:


Прибыль валовая с 1 кв.м= 800 – 300 =500 $,

Прибыль чистая с 1 кв.м = 500 – 125 = 375 $


Эффективность строительства с точки зрения использования ресурсов наиболее комплексно выражается через показатели рентабельности. Они «отражают изменения в политике ценообразования и способность предприятия контролировать себестоимость реализованной продукции. Динамика коэффициента может свидетельствовать о необходимости пересмотра цен или усиления контроля за использованием материально-производственных запасов». (18).

Проанализируем рентабельность вложений в строительство элитного жилья на улице Космонавтов в ВСАО. Анализ покажет: эффективность использования инвестированного капитала в строительство с возможным получением прибыли от вложений средств в другие сферы деятельности и сколько прибыли получено с каждой единицы затраченных денежных средств. Рентабельность одного метра жилого дома, при себестоимости 300 американских единиц, составляет 116%, то есть каждая затраченная денежная единица в квадратный метр объекта приносит в 1,16 раз больше таких же вложенных денежных средств.


Рентабельность 1кв. м =(Прибыль чистая от 1 кв. м / Затраты 1 кв. м) * 100%

Рентабельность 1кв. м = 116 %


Высокая рентабельность - эффективность продажи 1 кв. м жилья по текущей цене - показывает окупаемость всех инвестиций в строительство рассматриваемого объекта. В производственном секторе экономике хорошая эффективность реализованной продукции считается, если рентабельность равна 20%.

Инвестирование жилого объекта на улице Космонавтов выгодно, так как вложенные денежные средства приносят 1,16 чистой прибыли с одного квадратного метра жилья.

Занимательно изучить формирование цены за 1 кв. м на реальном примере аддитивной модели, предложенном фирмой «Донстрой» (смотри приложение):

К себестоимости 1 кв. м. добавляются инженерно-технические факторы (ИТФ) и социально-бытовые факторы (СБФ), которые приведены в таблице. Стоимость затрат одного квадратного метра в структуре рыночной цены составляет 35%, инженерно-технические факторы – 25%, на долю социально-бытовых факторов приходится 40%:

Приведенная здесь стоимость 1 кв. м элитного жилья фирмы «Донстрой» завышена. Организация продает готовые квартиры в монолитно-кирпичных конструкциях по цене 1400 $, а в строящихся домах по 1000 $.

Для расчета цены одного квадратного метра комфортабельного жилья можно использовать и этот метод. Он показывает структуру цены конкурента. Анализ определения цены конкурентом упрощает формирование собственной стоимости, особенно если жилые объекты строятся рядом. На рынке недвижимости, в таких ситуациях, стоимость 1 кв. м в строящемся доме на 5 – 10% ниже рядом построенного объекта. (11).

Итак, анализ рынка недвижимости показал неудовлетворенную потребность в элитном жилье даже у реальных покупателей, поэтому потенциал недвижимости класса «люкс» более чем достаточен для роста предложения. В СВАО города Москвы основное строительство ведется в отдаленных местах, построены монолитные и панельные дома, однако отсутствуют кирпичные строения. Отсюда вполне логично предположить оживленный спрос на подобного рода строения. В ВСАО в районе станции метро ВДНХа строится кирпичный дом на улице Космонавтов, к тому же он возводится в гордом одиночестве. Поблизости отсутствуют конкурентные объекты, но элитные дома в других округах конкурентоспособны, по отношению к нему. Но об этом не стоит беспокоится, так как мы выяснили, что в округе недостаточно комфортабельных квартир будущим собственникам элитной недвижимости. Семья, живущие в Северо-восточном административном округе будут присматриваться в первую очередь, к строящемуся жилому дому на улице Космонавтов, потому как в округе предложение элитного жилья низкое. Отсюда следует, что спрос на исследуемый объект будет высоким.


Оценка стоимости 1 кв. м. Новой квартиры в строящемся монолитно-кирпичном доме площадью 10 000 кв. м без учета месторасположения здания, предложенная для покупателей фирмой «Донстрой». (16).

Факторы определяющие стоимость квартиры класса «люкс»

Оценка стоимости затрат на 1 кв. м.

Стоимость строительства дома (земляные работы, наружные сети, коробка дома "монолит-кирпич", кровля)
$600

Инженерно-технические факторы

Центральное кондиционирование (Япония, США)
$70

Лифты "люкс"" (Германия, Франция, Финляндия)
$30

Тройные стеклопакеты "люкс"", индивидуальный дизайн, открывание в 2-х плоскостях (Германия, Скандинавия)
$30

Остекление лоджий в едином для всего фасада стиле (Финляндия, Германия)
$40

Инженерные сети (собственный ЦТП, подогрев воды в летнее время, скрытая металлопластиковая разводка и т.д.)
$40

Биметаллические радиаторы с теплорегуляторами (Италия, Франция, Дания)
$10

Импортная бронированная дверь, огнестойкая, два секретных замка, отделка ценными породами дерева (Италия, Германия)
$10

Система телекоммуникаций (ТВ - более 60 каналов, внутреннее ТВ - информационный канал, интерактивное ТВ, Интернет, система видеонаблюдения на каждом этаже и т.д.)
$140

Телефонный номер, входящий в стоимость квартиры
$20

Импортная адресная противопожарная сигнализация
$25

Социально-бытовые факторы

Фасад - отделка "люкс" с применением классических или современных архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур
$200

Собственная территория не менее 0,5 га (благоустройство, малые архитектурные формы, ландшафт, озеленение, моще­ние, освещение, фонтан, кованные ограждения, КПП и т.д.)
$50

Детская импортная суперплощадка на 50-60 детей (Германия, Финляндия, Швеция)
$20

Профессиональная спортплощадка, спецпокрытие, борта, освещение

(зима - каток, хоккей; летом - мини-футбол, теннис )
$15

Общественные помещения (вестибюли, лестнично – лифтовые холлы) - отделка "люкс" с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, декоративных элементов, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели и т.д.
$250

Бассейн, сауна, тренажерная, бильярдная, игровая (оборудование - Германия, Скандинавия, Италия)
$150

Подземные гаражи, подогреваемый пандус, подъемные ворота (без учета стоимости машиноместа)
$10

Наличие автомойки на территории дома
$20

ИТОГО (оценочная стоимость по совокупности факторов)
$1730






Список литературы:
  1. Е.П. Голубков, «Маркетинговые исследования: теория, практика и методология», Москва 1998 г.
  2. Е. П. Пешкова, «Маркетинговый анализ в деятельности фирмы», Москва,1997 г.
  3. Р.А. Фатхудинов, «Стратегический менеджмент», Москва 1998 г.
  4. Газета «Экономика и жизнь», московский выпуск, 2000г. - № 49, 23, 1999г. - № 4, 15, 19.
  5. Н. Н. Пискунова, «Исследования рынка», Москва 1997 г.
  6. Энциклопедия Москвы, 1998 г.
  7. Социальное положение и уровень жизни населения России, Госкомстат, 1998 г.
  8. Промышленность России, Госкомстат 1998 г.
  9. «Маркетинг», журналы 2000 г., 1999 г.
  10. Справочник 2000 г., «Риэлторские фирмы Москвы», РИА Тригон недвижимость.
  11. «Деньги», журналы 98 и 99 года, 2000 г. №№ - 4,6.
  12. «Тригон недвижимость», журналы №№ - 8(51), 9(52), 13(56) и статистические данные.
  13. Газета бесплатных объявлений «Из рук в руки» № 41(46) 2000 г.
  14. Свободный бюллетень бесплатных объявлений «Недвижимость из рук в руки», № 4(46) 2000г.
  15. «Мир и дом», журналы № 1,2 3,4 за 2000 год.
  16. «Дом», тематическое приложение к АиФ Москва, № 6(2) 2000 г.
  17. Информация из Internet:

ссылка скрыта

ссылка скрыта (сайт Госкомстата)

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта

ссылка скрыта (вестник Мэрии Москвы)

ссылка скрыта

  1. «Финансовая бухгалтерия», Москва 1994 г.

Copyright © 2023. All rights Reserved.