Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности
| Вид материала | Исследование |
- Зявка на проведение маркетингового исследования, 39.01kb.
- Ценовая политика предприятия, 426.21kb.
- Маркетинговый анализ рынка соков, сокосодержащих и молочных напитков в России, 1355.24kb.
- Компании, 30.25kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 37.64kb.
- Заявка на маркетинговое исследование, 39.1kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 29.21kb.
- Лекция Управление ценовой политикой предприятия, 80.81kb.
- Задачи: 1 дать общую характеристику близнецовых пар 2 проанализировать сходство и различие, 194.04kb.
- О налоге на добавленную стоимость, 906.15kb.
Обобщенная информация о спросе на жилье, той категории населения, которая способна заплатить за свои жилищные потребности:
Спрос = 9520 единиц собственности.
Общий спрос на всем рынке в квадратных метрах - 3 607 500 (объем введенного жилья за год и существующий спроса)
Объем сделок по приобретению всех квартир на рынке недвижимости за 1999 год составил 105 000, средняя цена одной единицы недвижимости 36 666 долларов, отсюда потребность в недвижимом имуществе в денежном выражении 3 849 930 000 долларов или потребность в покупке одного квадратного метра квартиры любого типа, в том же году, составила 1 980 000 000 $ (объем введенной площади 2 640 000 кв. м. умноженный на среднюю цену квадратного метра – 750$
По самым скромным подсчетам, в Москве текущий годовой спрос на элитные квартиры в прошедшем году составил: 8 000 000 $. (определялся с помощью объема построенного жилья и средней ценой за один квадратный метр).
Элитного жилья в 99 году было введено в действие порядка 100 домов элитных и полу элитных, количество квартир в доме от 50 до 200, в отдельных домах квартиры для 19, 20 семей, а в других на 300 и более семей. В расчете фигурирует средняя стоимость метра элитного жилья 800 американских единиц, введено же в действие кв. м элитных квартир 10 000.
В СВАО, на текущий момент, построено около 1000 комфортного жилья, в котором проживают около 1 миллиона человек или 333 тысячи семей. Потребность в элитном жилье в округе на одного реального покупателя (семьи из трех человек) удовлетворена на 3%, потенциального и того меньше. Возможность купить квартиры класса «люкс» есть у небольшой части населения округа (10% или 33300 семей, такое же количество семей – потенциальные покупатели). Предлагаемый объект на улице Космонавтов находится в том же административном округе. Основные покупатели квартир этого дома, в силу сложившихся привычек и образа жизни, живут на территории описываемого округа.
Таким образом, объект на улице Космонавтов будет пользоваться повышенным спросом.
Общая перспективность рынка 90 081 237 кв. м. - определяется разницей между емкостью рынка 93 433 437 кв. м. и объемом рыночного спроса 3 352 200 кв. м потенциальная потребность покупателей в жилье.
Покупательскую способность в Москве приобретения элитных квартир отражает недостаточное количество единиц собственности для потенциальных и реальных покупателей недвижимости. С помощью потребления продукции на душу потенциального покупателя (20%) или же семьи (488 000 от численности всех семей Московского региона) отобразим ситуацию:
Потребление семьями потенциального сегмента = 10000/ 488000 = 0,02
Потребление семьями реального сегмента = 10000 / 244000 = 0,04
Мы видим, что реальный сегмент готов купить жильё, но он не может удовлетворить свою потребность в комфортном жилье из-за недостаточного количества построенных квартир. Неудовлетворенная потребность просматривается как в самой столице, так и в СВАО. Спрос приближается к «стадии роста». Часть населения с высокими доходами удовлетворила свои потребности на стадии «внедрения» жилья класса «люкс». Оставшаяся часть сегмента предъявляет повышенные требования при выборе элитной квартиры. Высокий уровень требований к качеству и благоустройству квартир наблюдается в воплощении архитектурных замыслов, в оформлении фасадов и внутренней отделки помещений у фирм (строителей, продавцов). Спрос на жилые объекты, в том числе и на улице Космонавтов, зависит как от мышления покупателей, так и от стоимости метра комфортабельного жилья.
Сейчас цены на рынке недвижимости существенно отличаются от рассматриваемого года. За 1999 год цены за 1 кв. м в среднем по Москве снизились на 26%. Квартиры даже в самых престижных районах заметно опустились в цене (на 10-15%) и уже выглядят более доступно, чем раньше. Специалисты говорят о тенденции снижения цены. И это не удивительно, потому как внедряются современные промышленные технологии в строительстве, что приведет к снижению себестоимости, как на рынке загородного жилья, так и на рынке первичного жилья.
Средняя стоимость 3-х комнатных квартир в различных типах домов в декабре 99 года выглядела так: в старых кирпичных домах стоила 60 тыс. долларов, в современных кирпичных домах цена доходила до 65, 70 тыс. долларов, в панельных домах – 42 тыс. зеленых единиц.
Таблица№3. Цены на жилье в 1999 году.
Тип дома | Цена 3-х квартир |
| Старый кирпичный дом | 60 тыс. дол. |
| Современный кирпичный дом | 70 тыс. дол. |
| Панельный дом | 42 тыс. дол. |
Стоимость 1 кв. м жилой площади в Москве за 1999 снизилась с 1400 до 1000 $. В старых кирпичных домах цены за 1 кв. м в конце года остановились на отметке 800$, а в новых домах - 850$. Из общего количества объема сделок в 98-99 гг. вторичный обгоняет первичный рынок в 2 , 2,5 раза по заключенным договорам недвижимости в собственность. По итогам 99 г. доля продаж на «вторичке» составила 78%. (15). Связь между первичным и вторичным рынком, и рынком аренды с приобретенным жильем очевидна. Когда наступают кризисные ситуации происходит заметное изменение цен на обоих рынках. На рынок нового жилья влияет объем предложения квартир отданных под аренду. За первое полугодие прошедшего года арендные цены упали в два раза, цены продажи – почти также.
Уровень цен за 1 кв. м в прошедшем году изменился в округах неодинаково. На это повлиял и объем предложения в конкретном округе, и способность потребителей платить за предлагаемое жильё, и качественные характеристики объектов. Главным бастионом борьбы против снижения цен выступал ЦАО. Цены упали на 23%. Способствовало этому и относительно небольшое предложение нового жилья. В Южном округе самый большой спад цен 32,8%. Повлияло высокое предложение - массовая застройка района. На юго-востоке и севере спад 31%. Похудели цены в Марьине на 30%, на 23% в Митине и Новокосине и лишь на 15% в Жулебине.(15)
Проанализируем подробнее ситуацию. Средние цены в новостройках на текущий момент приведены в таблице №4 для удобства обработки информации и сгруппированы по типам новых жилых домов, и по территориальному признаку. По диаграммам увидим текущую среднюю рыночную цену одного квадратного метра жилья исследуемой элитной недвижимости. В некоторых округах отсутствует информация о построенных кирпичных и панельных домах за 99 год. В анализ средней цены одного кв. м комфортного жилья не включен Зеленоградский административный округ.
| Т   аблица №4. Средняя цена за один квадратный метр нового жилья кирпичного строения, в зависимости от административного округа города. | Диаграмма №5. Средняя цена за один квадратный метр жилья кирпичного строения в административных округах (АО) города Москвы. |
Самая высокая цена одного кв. метра недвижимости в Центральном округе, ниже в Западном и Северо-западном округе. В СВАО отсутствуют предложения новых квартир в кирпичных домах. Изучим диапазон цен монолитных строений в столице.
| Т   аблица №5. Средняя цена за один квадратный метр нового жилья в монолитном доме, зависящая от административного округа города. | Диаграмма №6. Средняя цена за один квадратный метр в монолитном доме, зависящая от административного округа города Москвы. |
Монолитные дома не уступают по цене кирпичным объектам и продаются в некоторых районах даже выше. Лидерами цен остаются те же округа и к ним приближаются Восточный административный округ, Северный административный округ, Юго-западный и Северо-восточный административные округа. Отметим, что в последнем округе средняя цена одного квадратного метра жилья находится в пределах от 843 до 950 долларов.
Надо заметить, что элитные дома строятся ближе к центру столицы, менее комфортные строения воздвигаются на землях расположенных дальше от центра. Цены в административных округах подтверждают это.
В Москве средняя цена 1 кв. м строящихся кирпичных объектов в столичных округах достигает 1000$ (кроме центра – 1550$), а монолитных домов - 900$ (в центре – 1300$). Панельные дома практически не строятся в престижных районах, к тому же средняя стоимость не престижного жилья гораздо ниже. Это мы увидим из таблицы №6 и диаграммы №7.
| Т   аблица №6. Средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в панельном доме, зависящая от административного округа города. | Диаграмма №7. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в панельном доме, зависящая от административного округа города. |