Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности
| Вид материала | Исследование |
СодержаниеДиаграмма №11 |
- Зявка на проведение маркетингового исследования, 39.01kb.
- Ценовая политика предприятия, 426.21kb.
- Маркетинговый анализ рынка соков, сокосодержащих и молочных напитков в России, 1355.24kb.
- Компании, 30.25kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 37.64kb.
- Заявка на маркетинговое исследование, 39.1kb.
- Бриф на маркетинговое исследование, 29.21kb.
- Лекция Управление ценовой политикой предприятия, 80.81kb.
- Задачи: 1 дать общую характеристику близнецовых пар 2 проанализировать сходство и различие, 194.04kb.
- О налоге на добавленную стоимость, 906.15kb.
| Средняя цена 1 кв. м. кирпичного дома на вторичном рынке в интересующем нас Восточном административном округе в районе станций метро ВДНХа равна 724 $, а стоимость одного квадратного метра на станции метро «Ботанический сад» - 713 долларов. Строительство жилых объектов ведется на окраинах округа СВАО (станции метро Свиблово, Бабушкинская и другие). Цены в отдаленных участках округов существенно ниже цен на квартиры, находящиеся ближе к центру. В районе станции метро ВДНХа новых элитных домов для продажи не предлагается, за исключением объекта по улицы Космонавтов. Такое положение должно способствовать продажам. Прежде, чем перейти к объему предложения на рынке недвижимого имущества сделаем срез по состоянию строительных объектов в районах города. Увидим: «Необходимо ли обновления жилого комплекса столицы, а также возведение новых объектов?». Несколько округов столицы опишут жилищную ситуацию в городе. Восточный район - застроен 4 - 5 этажными домами 40 – 70 гг. (на 50%) нуждающимися в капитальном ремонте и переоборудовании. На учете жилищных условий в 98 году зарегистрировано 23249 семей (80579 человек). Администрацией округа выбрано приоритетное направление комплексной реконструкции объектов массовой застройки. Юго-восточный район - 50% жилых домов построено до 70 года, нуждаются в капитальном ремонте и переоборудовании. На улучшении жилищных условий поставлено 19587 семей. Эта часть население, которая не имеет возможности купить жильё, составляет 10% общегородской очереди. Сложная экономическая обстановка не позволяет 43% населения округа оплачивать в полной мере коммунальные услуги. А 39015 семей оформили субсидии на оплату жилья. Юго-восточный район Москвы является самым напряженным экологическим районом. Отклонения вредных выбросов находятся на уровне 53,9%. , если на остальной территории города в среднем 52%. Они хоть и превышают нормативные показатели, но все же уровень их ниже. Северо-западный район – пятидесяти процентный износ жилищного комплекса. Дома предназначенные для переселения жителей - 41603 м кв. Ситуация повторяется, поэтому углубляться не станем. К сожалению, для московского региона характерна напряженная как социальная, так и экологическая атмосфера. Итак, на примере трех районов города Восточного, Юго-восточного и Северо-западного административных округов увидели подтверждение описанной картины. Использовались данные 1999 г., взятые из «Вестника Мэрии Москвы». жилищный фонд столицы сильно изношен и физически, и морально. Население, нуждающееся в улучшении жилищных условий 88% семей, 31% семей желают поселиться в новой квартире в прежнем составе, из них 7,8 % находятся за чертой бедности. Доля жителей, неспособных вкладывать средства для улучшения жилищных условий 45,2%. Семьи способные оплатить разницу между новой и освобождаемой квартирой составляет 14 %. (ссылка скрыта) Последняя группа семей – реальный сегмент покупателей, потенциальный сегмент (15%) не выработал в сознании понятие «престижа» отчасти несущественно. Из-за этого, предложения на вторичном рынке и рынке жилья низкой категории рассматриваться при покупке квартир в первую очередь, как наиболее привлекательные. Тем более при выборе недвижимости, учитывается один из важных факторов – цена. Если же предпринять усилия по созданию потребности в престижном и более комфортном жилье, то новые объекты строительства будут рассматриваться в первую очередь, при принятии решения о покупке жилья. Да, реальное обновление жилого строительного комплекса более чем назрело. И правительство Москвы прекрасно понимает сложившуюся ситуацию. Интенсивное комплексное строительство ведется в таких районах: Южном Бутово, Митино, Марьинском парке, Жулебино, Северном Бутове. Активное строительство в районах: Северном, Северо-западном, Западном. Разработаны жилищные программы по созданию улучшенных условий проживания для населения города. Градоначальники разработали план развития города до 2020 года. В генеральном плане будущего Москвы средняя обеспеченность жилой площадью должна составить 35 кв. м на человека, а не 23 кв. м как сейчас. Для сравнения приведем мировой стандарт минимально жилой площади на человека – 40 кв. м. Как видно, планируется улучшение комфортного проживания населения. Просмотрев состояние спроса на недвижимость и самих жилых объектов на столичном рынке, пора проанализировать объем предложения: удовлетворяет ли оно сложившимся потребностям покупателей? В таблице представлено многообразие предложений по недвижимости в исследуемом регионе. Объем предложение в Северо-восточном административном округе охарактеризует спрос на объект на улице Космонавтов города Москвы. Таблица №7. Предложения недвижимой собственности столичного рынка жилья в апреле, мае 2000 года.
Общее предложение превышает спрос почти в два раза. Дело в том, что информация о количестве предложения доступнее, чем о спросе, поэтому часть информации о потребностях покупателей отсутствует, отсюда значение спроса занижено. Предложение = 17892 единиц недвижимости Предложение элитных квартир в апреле и марте текущего года предлагалось в объеме 17892 новых объектов. Как видно из таблицы предложение о покупке квартир на вторичном рынке практически совпадает с первичным рынком и тем самым усиливает конкуренцию недвижимого имущества. Цены за 1 кв. м. вторичного жилья находятся на отметке 800, 850 $ и даже выше, поэтому новые строения могут в конечном итоге проигрывать при покупке жилья – покупатели учитывают затраты на отделку квартиры, которые не низкие. Для наглядности представим объем предложения в виде диаграмм. Трехкомнатные квартиры приведены отдельно, так как они словно водораздел между очень дорогими и дешевыми квартирами, к тому же количество такого типа квартир, из-за большой популярности, перекрывает все другие предложения жилья на рынке. Д  иаграмма №8. Объем предложения 3-х квартир на вторичном рынке. Д  иаграмма №8. Общий объем предложения квартир на вторичном рынке Вторичный рынок жилья чуть-чуть уступает первичному рынку по цене. Это свидетельствует о высокой конкуренции объема сделок предложения. О них говорилось выше. У первичного рынка есть преимущества, но ценовой фактор «отпугивает» большинство потребителей при выборе жилья, потому как затраты на отделку помещения сравнимы со стоимостью квартиры (еще раз повторимся). Приобретение квартиры зависит от уровня мышления покупателя. В последний месяц прошедшего года количество сделок на первичном рынке превысило объем сделок вторичного, несмотря на ценовой фактор. Происходит смещение приоритетов собственников элитных квартир. Цены на жилье формируются из многочисленных факторов и окрашены точечным оттенком и индивидуальностью каждого двора, дама, квартиры. В формировании цены за 1 кв. м учитывается:
Таким образом, выстраивается длинная цепь зависимости цены объекта от его характеристик. Жизненный цикл строительства определяет размер стартовой цены, точнее сказать, поэтапное формирование цены в период возведения дома. Условно строительство жилого объекта разобьем на 3 стадии: первая стадия - «нулевой» цикл занимает 6 месяцев, вторая стадия – возведение объекта занимает 6 месяцев, и третья заключительная стадия - внутренние работы (отделка) и сдача объекта. Специалистами считается эффективный период строительства не более года и шести месяцев, если он увеличивается, то прибыль уменьшается из-за роста затрат. На рынке Москвы сложилась следующая тенденция роста рыночной цены: на первой стадии возведения жилого объекта цена за один кв. м. достигает 60 - 70%, на второй стадии - 80 - 90% и на третьей стадии доходит до полной стоимости элитной квартиры 100% цены за 1 кв. м общей площади. После сдачи дома госкомиссии и ввода объекта в эксплуатацию стоимость недвижимого имущества повышается до максимального значения. В силу условий сложившейся конкуренции разброс цен за 1 кв. м. в кирпичном доме на улице Космонавтов, с учетом первой стадии строительства и отсутствием предложения новых домов такой же категории в СВАО, практически возможен от 800 до 900 долларов. На второй стадии возведения жилого объекта – от 900 до 1100 долларов за метр, на третьей фазе рост стоимости метра элитной квартиры может достигнуть 1300 долларов и выше в зависимости от спроса на текущий момент, если спрос высокий, то цена поднимается не зависимо от цикла строительства. Диаграммы покажут рост рыночной цены на разных жизненных стадиях строительства дома. Д  иаграмма №9. Первая фаза возведения объекта. Д  иаграмма №10. Вторая фаза возведения объекта. Д  иаграмма №11. Третья фаза возведения объекта. Сложившаяся тенденция формирования цены 1 кв. м на рынке недвижимого имущества получила практическое применение у фирм занимающихся строительством и продажей квартир. И нет смысла ею пренебрегать, но отслеживать эффективную стоимость квадратного метра жилого объекта на разных фазах строительства жизненно необходимо организациям. Для этого применяются различные методы определения цены: на основе издержек и рентабельности, на основе установления норматива прибыли, на основе анализа динамики цен конкурентов и других методов.(3) Предложенная ниже мультипликативная модель учитывает затраты производителя, факторы влияющие на рыночную цену и норму прибыли, устанавливаемую сомой фирмой. Из чего же собственно складывается стоимость одного квадратного метра элитного жилья? Для начала, понадобиться определить факторы, влияющие на цену жилья. Условно показатели, влияющие на цену, сгруппируем по ряду важных (основных) характеристик. Они определяют текущую цену на рынке недвижимых объектов собственности. При анализе стоимости жилья наиболее часто учитывается следующая система характеристик, играющих главную роль в формировании текущей рыночной цены:
Каждая основная характеристика включает длинную цепь зависимости от вспомогательных характеристик цены объекта за один метр недвижимости:
В данном исследовании политическая ситуация не будет учитываться. Назовем её практически стабильной, так как выборы президента и членов государственной Думы позади, а новых политических потрясений пока не предвидится. Основные характеристики имеют удельные веса в структуре текущей рыночной цены. С помощью метода экспертных оценок выявится весовое значение факторов структурирующих цену. В зависимости от внешних условий они могут менять свой вес. Переходя к денежной оценке 1 кв. м недвижимости, взглянем на ключевые моменты определяющие цену и проанализируем, что твориться на рынке недвижимости сейчас. Метод экспертной оценки проводился с помощью телефонного опроса и межличностного общения. Опрашиваемые специалисты делились своим независимым мнением на поставленный вопрос. Общение с респондентами проходило отдельно, с целью получения индивидуального мнения каждого специалиста. Проводился опрос специалистов из числа фирм активно участвующих на рынке недвижимого имущества московского региона. Среди них были и крупные организации: «Донстрой», «Квартал 32-23», «Крост» и другие. В приложении в виде таблицы приведены условия и характеристики услуг объектов недвижимости. Эту информацию можно рассматривать с точки зрения сильных и слабых сторон организаций и для принятия решения о повышении конкурентоспособности данных фирм. Опрошенные эксперты – люди, работающие в крупных организациях в рассматриваемой сфере бизнеса от трех лет и более. Они единодушно высказали мнение о исключительной важности месторасположения жилого объекта. Об этом же говорит самый высокий ранг этой характеристики, полученный из обработанных бальных оценок экспертов. Затем идут в порядке убывания значимости: развитость района, строительные материалы и период строительства. Последние два показателя получили абсолютно одинаковые ранги. Далее идут социально-бытовые услуги, а последнее место по значимости влияния на цену занял показатель количества этажей в жилом доме. Он получил самую низкую оценку.
В абсолютных значениях (P iабс) расположение показателей, относительно друг друга, после обработки данных, получилось следующим образом: На первом месте - месторасположение объекта со значением, на втором – развитость района, на третьем месте - период сдачи жилого объекта, на четвертом месте – строительные материалы, на пятом - социально-бытовые услуги, на шестом месте – количество этажей в доме.
|