Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности

Вид материала

Содержание

Диаграмма №3.
Общий спрос на всем рынке в квадратных метрах - 3 607 500 (объем введенного жилья за год и существующий спроса)
1000 комфортного жилья, в котором проживают около 1 миллиона человек или 333 тысячи семей. Потребность
Диаграмма №11
Прибыль чистая с 1 кв.м
Рентабельность 1кв. м
Инженерно-технические факторы
Социально-бытовые факторы

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6

МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

ЗАКАЗЧИК: ВЫПОЛНИЛА:

ФИРМА «I-S РИЭЛТИ» БОНДАРЕНКО Е. Ш

5 июня 2000 года.

Список сокращений:

Административные округа: 1 – Центральный административный округ (ЦАО), 2 – Северный административный округ (САО), 3 – Северо-восточный административный округ (СВАО), 4 – Восточный административный округ (ВАО), 5 – Юго-восточный административный округ (ЮВАО), 6 – Южный административный округ (ЮАО), 7 – Юго-западный административный округ (ЮЗАО), 8 – Западный административный округ (ЗАО), 9 – Северо-западный административный округ (СЗАО).
Квадратный метр - кв. м.

Маркетинговое исследование рынка престижной недвижимости Московского региона апрель, май 2000 года.

Задачи исследования:

Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности.
Разработать методику формирования текущей рыночной цены жилья за один квадратный метр недвижимости в зависимости от этапов строительства, на примере, строящегося жилого дома на улице Космонавтов города Москвы.
Порекомендовать методику определения рыночной стоимости жилья на разных этапах строительства, учитывая текущую ситуацию.
Проанализировать рентабельность продаж вышеописанного объекта.

Человек нуждается в различных благах цивилизации. В современных условиях Россия и россияне встали на путь экономического развития. Спотыкаясь, но продолжая путь реформ, страна, а также и население, задумывается о своем благосостоянии. Россияне желают поднять уровень жизни, который, к сожалению, остается низким, по сравнению с другими развитыми странами. Но, к счастью, Россия опережает по уровню жизни населения страны третьего мира.

Существуют множество характеристик уровня жизни. Одна из главных характеристик - достойные условия «обитания» или проживания. Житие и является предметом настоящего маркетингового исследования. Теоретически, человек может существовать в любых условиях. На практике состояние психологического комфорта будет отличаться в зависимости от комфортности жилья.

Жилье понятие, вбирающее в себя: загородную недвижимость, земельные участки, недвижимость за границей, элитные квартиры, квартиры повышенной комфортности и непритязательное жилье. Это огромное количество объектов составляет емкость рынка недвижимости.

Попробуем осветить ряд вопросов рынка недвижимости элитного жилья. Точнее говоря - сформулируем, что скрывается под этим понятием: недвижимость за рубежом, коттеджи и комфортабельные квартиры большой площади с дополнительными социально-бытовыми услугами.

Чтобы достичь поставленных задач в исследовании, необходимо проанализировать внешние и внутренние факторы влияющие на рынок недвижимости в московском регионе. Условно к внешним факторам можно отнести экономическое состояние страны, доходы потенциальных покупателей из числа россиян. К внутренним факторам - экономическое состояние исследуемого региона и доходы реальных московских покупателей (уровень жизни населения столицы отличается от других городов России, так как в Москве сосредоточены крупные финансовые потоки). Анализ тенденции экономического развития Российской Федерации, поможет лучше понять происходящую ситуацию и сделать выводы приближенные к реальности. Говорить об абсолютной правильности выводов необоснованно, так как некоторая погрешность присутствует в окончательных результатах во всех исследованиях. В текущей рыночной ситуации поможет разобраться анализ рынка московской недвижимости, состояние конкуренции на этом рынке, изучение спроса и предложения в данном регионе, исследование доходов граждан первопрестольной и цен на элитное жильё.

Необходимые статистические данные, приведенные здесь, заимствованы из разных компетентных источников. Таких как Госкомстат, Мосгорстат и других источников вторичных данных. Их список будет представлен в конце исследования.

Экономическое развитие России сопровождается периодическими кризисами. Хронология экономических катаклизмов в России начинается с 93 года политическим кризисом. Далее в 95 году разразился банковский кризис. В эти периоды был заметен скачек вложений средств в недвижимость. Затем в последний финансовый кризис в 98 году наблюдалось такое же поведение людей. (11) Естественно, приобретение жилья в перечисленные периоды колеблется неодинаково. Заметим, что поведение большинства покупателей достаточно предсказуемо: стремление сохранить денежные средства от инфляционных процессов, и поэтому приобретение товаров длительного пользования или недвижимости резко возрастает в кризисных ситуациях.

Перейдем к интересующим экономическим показателям на уровне страны и конкретного региона: демография, занятость и безработица, доходы населения, потребление товаров, промышленные показатели строительного комплекса - проиллюстрируют картину, с точки зрения поставленной задачи, потому как именно они помогут провести диагностику рынка недвижимости.

Возникает вопрос: «Для чего необходим анализ занятости и доходов всех категорий населения?». Ответ заключается в поиске сегмента потенциальных и реальных покупателей элитной недвижимости, которые могут находиться не только в московском регионе, где рынок исследуемой недвижимости хорошо развит.

По данным Госкомстата России на 1 января 2000 года демографический показатель РФ составил 145,5 млн. человек. За последний год население страны уменьшилось на 0,5%. Процесс депопуляции, когда смертность превышает рождаемость, продолжается с 92 года. Это свидетельствует о нездоровой экономике страны.

Занятость и безработица, определяют экономическую активность населения, а также развитость секторов экономики, когда возникает потребность в трудовых ресурсах. В январе 2000 г. уровень занятости находился на отметке 74 млн. человек, что составляет 51% от общей численности населения страны. Исследования Госкомстата свидетельствуют о росте экономической активности за прошедший год – уровень безработицы упал с 10,1 млн. чел. до 9,1 млн. чел. (12,3% от численности населения страны). Тенденция подтверждается и ростом численности трудящихся с 72,2 млн. чел. до 74 млн. чел. Трудовая активность людей – занятость - связана с последствиями финансового кризиса в 98 г., когда многие люди оказались без рабочих мест. (сайт Госкомстата)

Производственная сфера экономики России, после всех кризисов настигших страну, восстает из «руин» и не в состоянии обеспечить трудовые места для большинства россиян, которые остались без средств к существованию. Но есть слой населения, который может себе ни в чем не отказывать (3%), другой слой россиян, доходы которого позволяют им тешить себя (8%).

По данным Госкомстата России, меньше 600 рублей в месяц на одного человека получали в феврале 99 года 18 процентов россиян, от 600 до 800 рублей в месяц получали 15,4 процента россиян, от 800 до 1000 - 14,6 процента, от 1000 до 1200 - 12,2 процента, от 1200 до 1600 - 17 процентов, от 1600 до 2000 - 9,7 процента россиян. Больше двух тысяч рублей в феврале этого года имели 13 процентов жителей России. ("Московский комсомолец" 1.04.99).

Д
иаграмма №1. Распределение среднедушевых расходов россиян в 1999 году.

Доходы населения российских граждан низкие и это отражается на их жизненном уровне и выражается в низкой покупательной способности. В октябре 98 г. не имели сбережений 81% россиян, тогда как в 94 г. 75% населения хранили средства в банках.(«Ваш банк» №2, 2000 г.). Такое состояние доходов свидетельство последствия финансового кризиса в стране. Его влияние сказалось на заработной плате, которая упала на 50%, и резком падение спроса на персонал в различных сферах бизнеса от 60 до 70%. По итогам 99 года, граждан находящихся за чертой бедности оказалось около 40% (58 млн. чел.), а в 96 году 21% (32,5 млн. чел.) жили ниже прожиточного минимума.(11). Заметно снижение доходов населения, то есть круг потенциальных покупателей уменьшился.

На сегодняшний день в России, по данным Госкомстата высокооплачиваемые специалисты работают в сферах – финансовой, кредитной, страховой и юридической деятельности и ежемесячно получают официально до 8500 рублей, также передовые позиции по оплате труда занимают управленцы. Далее следуют оптовые транспортные, строительные сферы деятельности и структуры связи их среднемесячная оплата труда колеблется от 2700 до 3500 руб.

Напомним, что информация о доходах населения поможет определить сегмент потенциальных и реальных покупателей элитной недвижимости. В этот круг входят граждане с высокими доходами, которые могу проживать и за пределами столицы, поэтому эту группу (13%) можно отнести в потенциальный круг покупателей, тем более с новыми методами оплаты жилья – ипотечным кредитованием - у них появиться больше возможности в приобретении элитного жилья.

После кризиса 98 г. из банковских структур было изъято 30 млрд. рублей. Оценки же средств, хранящихся дома в форме наличных денег 30 – 50 млрд. долларов и даже выше. («Ваш банк» №2, 2000 г.) В РФ промышленные показатели строительного грузооборота (отражают потребность в развитии жилищного фонда и экономическое состояние страны) в январе 2000 г. составил 11,1 млн. тон. Тенденция роста строительного грузооборота следующая: декабрь 98 г. - 95,1%, декабрь 99 г. - 97,1%, январь 99 г. - 134,9%. Строительная деятельность в РФ оценивается в 314,5 млрд. руб. за истекший год. В январе текущего года эта деятельность вылилась в 21,2 млрд. руб., если сравним с январем прошлого года, выполненный объем работ составил 13,8 млрд. руб. заметен скачок, практически, в два раза. (8)

Такой рост говорит о потребностях в материалах для строительства, о прогрессирующем спросе на объекты недвижимости, о постепенном и уверенном развитии экономики страны, потому как недвижимость является своеобразным индикатором благополучного развития экономики.

Ввод в эксплуатацию новых квартир в РФ в первом месяце этого года ознаменовался 9,9 тыс. или округленно 1 млн. кв. м жилых домов, что превышает аналогичный показатель за тот же период на 31%. Эти цифры превосходят количество ввода жилых домов за прошедшие два года в 2,6 раза. Годовой уровень ввода жилищного фонда в стране за прошлый год остановился на цифре 32 млн. кв. м. (сайт Госкомстата)

Итак, экономическая ситуация в РФ оставляет желать лучшего - осуществляется жесткий отбор россиян на выживание. Несмотря на депопуляцию и невысокий уровень доходов большинства населения, существует потребность в улучшении уровня жизни, а конкретнее, в условиях проживания граждан страны. Об этом свидетельствует стремительный рост показателей промышленно-строительного комплекса.

Проиллюстрировав общую картину перейдем к конкретному исследуемому региону. Подробнее остановимся на статистических данных московского региона, оценим уровень его экономического и социального развития. Некоторые данные о развитии столицы взяты из энциклопедии Москвы 98 года, газеты «Экономика и жизнь» и других популярных газет, и журналов, публикующих достоверную информацию.

Описание экономики столицы проведем по таким же экономическим характеристикам, которые приводились для анализа страны, но здесь речь уже пойдет о внутренних факторах, поэтому рассмотрим емкость рынка недвижимого имущества, конкуренцию на рынке элитного жилья, существующие спрос и предложение на комфортабельное жильё. После завершения просмотра экономических показателей Москвы перейдем к исследованию рыночной цены недвижимости.

Приступим к описанию социально-экономической ситуации в столице. В первую очередь посмотрим демографические характеристики.

Городское население Москвы и Московской области составляет 8539 (2440 тыс. семей) и 6502 (2167 тыс. семей) тыс. человек соответственно. Среднее количество человек, входящих в состав семьи 3 – 3,5 человека. На тысячу населения в год приходится 8,2 случая создания семьи и 4.6 случаев распада семьи официально зарегистрированных в загсах.. Динамика численности населения на 1000 человек за год: прирост населения отрицательный – 8,9, так как смертность (16,9) превышает рождаемость (8). Доля и состав семей в постоянном населении Москвы, которые проживают совместно с родителями – 87,8%. Семья проживающие отдельно от родителей - 4,3% от населения рассматриваемого региона.(12). Диаграмма №2 наглядно покажет сложившуюся социальную ситуацию в Москве в 97 г.

Д
иаграмма №2. Семья постоянно проживающие в Москве.

Надо заметить, что тенденция создания «социальной ячейки», как залога развития общества и города, и как роста потенциального спроса на жильё низка – на уровне 6% в год, а рождаемость – 8% в год.. (7).

Все это свидетельствует о неблагоприятной экономической ситуации, не способствующей пополнению популяции региона и страны в целом. В московском регионе существует острая потребность в улучшении жилищных условий у населения столицы (88%) видна из диаграммы № 2. Потенциальными покупателями жилья, являются только что созданные семьи из 2 человек и пополняющиеся семьи – из 3-х, 4-х человек. Если же вопрос рассмотреть с точки зрения возможностей отдельно взятой семьи, то круг реальных потребителей значительно сузится, так как позволить приобрести престижное жилье может далеко не каждый (порядка 20% населения от жителей столицы). Это зависит от доходов семьи. Динамика доходов населения прослеживается через призму занятости людей.

По итогам 99 г. официально зарегистрированных безработных стало меньше на 51% в сравнении с 98 годом, что составляло 45,1 тыс. человек. Трудовые ресурсы города составили в январе-мае 1999 г. 6035 тыс. человек, или 71 процент от численности населения столицы. Численность экономически активного населения города составила 5391,4 тыс., или 63 процента от численности населения. (вестник Мэрии Москвы). Такую ситуацию характеризует стремление жителей к активизации трудовой деятельности из-за последствий кризиса.

Приведем основные показатели, характеризующие экономику столицы за первое полугодие 99 года. (mos.ru).

Таблица №1.Основные показатели, характеризующие экономику столицы, в I полугодии 1999 года.

	В фактических ценах	I полугодие 1999 года в % к I полугодию 1998 года, в сопоставимых ценах	Справочно: II квартал 1999 года в % ко II кварталу 1998 года, в сопоставимых ценах
Объем промышленной продукции, млн. рублей	77568,2	103,9	106,0
Объем подрядных работ, млн. рублей	22667,0	118,5	114,7
Оборот розничной торговли, млн. рублей	221939,0	70,7	67,9
Объем перевозок грузов автомобильным транспортом, млн. т.	11,7	96,2	103,2
Номинальная среднемесячная заработная плата одного работника, рублей	2558,0¹⁾	149,8²⁾³⁾	163,0³⁾⁴⁾
Реальная заработная плата одного работника	-	61,4²⁾	62,8⁴⁾
Стоимость набора из 25 основных продуктов питания, исчисленная исходя из месячной нормы потребления на одного человека (на конец периода), рублей – копеек	732 – 93	241,8³⁾	241,8³⁾
Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения, рублей	5131,7	61,5	62,8
Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги	-	246,8	257,3
Численность официально зарегистрированных безработных (на конец периода), тыс. человек	56,3	161,1	161,1
Построено жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. кв. м общей площади	1635,3	104,0	109,0