Geum.ru

Задачи исследования: Проанализировать текущую ценовую политику на рынке элитной недвижимой собственности

Вид материалаИсследование
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6



Относительные значения каждой характеристики имеют удельный вес соответствующий её важности. Так месторасположение объекта по оценкам экспертов в формировании цены играет 29,5%. Затем, по значимости влияния на рыночную цену и её окончательного денежного выражения идет степень развитости района (23%). Далее, достаточно высокий вес (22%) в структуре цены имеет период строительства объекта и его срок сдачи Госкомиссии. Показатель материалов стен, по оценкам экспертов, занимает четвертое место (12,3%). Незначительное влияние на цену оказывают последние два показателя – это социально-бытовые факторы будущего или готового объекта (8,2%) и количество этажей в доме занимает малую долю (5%) в структуре цены за 1 кв. м, по мнению экспертов.

Полученные относительные значения (Pi) характеристик в структуре рыночной цены, обработанные методом экспертных оценок:


Таблица №1.1. Относительные значения (Pi) характеристик в структуре рыночной цены.


Относительные значения

Характеристики

Pi = 0,123
материал стен

Pi = 0,295
месторасположение объекта

Pi = 0,23
развитость района

Pi = 0,22
период строительства

Pi = 0,082
услуги

Pi = 0,05
этажность дома


Для того чтобы понять из чего вытекает цена 1 кв. м жилья рассмотрим два метода её формирования: мультипликативная и аддитивная модели.

Структура рыночной цены по первому методу формируется следующим образом: себестоимость 1 кв. м увеличивается за счет основных характеристик и их удельного веса в рыночной цене, которые имеют мультипликативную зависимость от функции вспомогательные значений этих характеристик. Каждой вспомогательной характеристике соответствует свои диапазоны. Размер диапазона и количество вспомогательных факторов зависит от текущей ситуации и конкретного объекта.

Например, районы города отличаются друг от друга экологической обстановкой и она играет не последнюю роль в приоритетах округов, влияя на рыночную цену жилья.

Благоприятные районы на территории города Москвы можно сосчитать по пальцам – Химки-Ховрино, Строгино, Кунцево, Крылатское, Теплый стан, Ясенево, Тушино, Тропарево.(6)

Неблагоприятные районы: Центральный, Северо-восточный, Восточный, Краснопресненский, Войковский, Савеловский, Октябрьское поле, Лефортовский, Текстильщики, Нагатино, Люблино, Люблинские поля, Черкизово, Кузьминки, Лианозово, Бибирево. Это связано с тем, что именно в этих районах сосредоточенны заводы и предприятия города.

Экологически вредные предприятия, находятся на территории таких административных округов, как: Южного (ЮАО), Юго-восточного (ЮВАО), Восточного (ВАО), Центрального (ЦАО), Северо-западного (СЗАО), Зеленоградского (Зел.АО). (6) Правительство Москвы подготовило план выведения ряда заводов из городской зоны, что нашло отражение в генеральном плане развития региона.

Напрашивается вывод о напряженной социальной и экологической ситуации в городе и потребности в улучшении жилищных условий 80% населения.

Итак, приоритеты каждого из округов в количественном выражении, диапазон колебания которых до 3 единиц, выглядят:


Таблица №1.2. Значения переменной i –го типа (ai1) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Административные округа
Экология округа
Инфраструктура округа

ЦАО
1,9
2,8

САО
2
2,2

СВАО
2,1
2,5

ВАО
0,9
2,1

ЮВАО
1,1
1,8

ЮАО
1
1,9

ЮЗАО
2,3
2,1

ЗАО
2,4
2,5

СЗАО
2,1
2,6


Месторасположение строящегося объекта как мы уже говорили, определяет треть рыночной цены. В характеристику входит удаленность от метро и других «артерий» передвижения (смотри выше). Введем значения удельных весовых колебаний для стоимости элитного жилья:

Таблица №1.3. Значения переменной i –го типа (ai2) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Показатели расположение дома
Значения от 1 до 2

Рядом с парковой территорией
2

Удаленность от метро
1

Близость магистралей и железных дорог
1


Место будущего объекта влияет на себестоимость 1 кв. м жилья. Затраты за метр недвижимости на сегодняшний момент находятся в пределах 300 – 500 американских денежных единиц. Отличия в себестоимости, в частности, определяется престижностью района, стоимостью земли, затратами на земельные работы и ещё множеством ньюансов технологии строительства.

Понятно, что в престижных округах (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО, ЦАО) затраты будут окупаться из-за высокого спроса на недвижимую собственность. Высокая себестоимость 1кв. м жилья в ЦАО из-за большей стоимости земли, практическим отсутствием свободных мест для строительства, а также других особенностей.

От качества и стоимости материалов зависят затраты на возведение жилого объекта. Выбор материалов для строительства большой, но для элитного жилья используется кирпич и монолит. Каждый из них обладает своими преимуществами. Кирпич – хорошо сохраняет тепло и обладает звукоизоляционными качествами, правда, при возведении высоких строений необходимо наращивать толщину стен объекта, что ведет к дополнительным затратам и увеличивает без того трудоемкий процесс строительства. Кирпич сильно подвержен воздействиям природных явлений.

Монолит практически не уступает кирпичу по качественным характеристикам, но имеет ряд преимуществ: удобен для строительства высотных сооружений, а структура стен менее подвержена воздействиям природных условий. Разновидностью в технологии строительства элитного дома является совместное использование монолита и кирпича (М-К), такие дома соединяют в себе положительные качества двух материалов. Конкурентами выше описанных типов домов можно рассматривать некоторые панельные конструкции улучшенной планировки.

По оценкам экспертов, наилучшим материалом для строительства жилого объекта, по совокупности качественных характеристик (теплопроводность, звукоизоляция, эксплуатационные возможности) оказался дом построенный из монолита и кирпича (26 баллов). Чуть-чуть уступая, следует кирпичный дом (25,75 баллов). Далее, с незначительным отставанием, монолитный объект (23,5 балла). «Плетясь позади» находится панельный дом с низким уровнем оценок свойств материала (12,25 балла).

Относительные значения характеристик (Pi) строительных материалов помогут найти их удельные весовые параметры:


Таблица №1.4. Значения переменной i –го типа (ai3) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Относительные характеристики
Материал стен

Pi = 0,2935
кирпич

Pi = 0,177
монолит

Pi = 0,438
монолит и кирпич

Pi = 0,09
панель


Ниже используем полученные цифры для расчета формулы цены одного метра недвижимого имущества.

Затраты за метр жилья снижаются с увеличением площади объекта, то есть чем большее количество этажей в доме, тем меньше приходится затрат на один квадратный метр возведенного строения.

Допустим, это пятиэтажный дом, двенадцатиэтажный или же это двадцать два этажа рыночная цена будет неодинаковая. В первом случае, цена увеличивается почти дважды, так как строительные организации должны окупить вложенные средства и получить прибыль. Во втором - себестоимость фактически не меняется. А в третьем случае упадет, то есть произойдет перераспределение цены на весь объем возведенной площади жилья.

Исходя из этой зависимости, поставим значимость построенного дома от количества этажей (максимальное значение 2).


Таблица №1.5. Значения переменной i –го типа (ai4) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Количество этажей
Значимость

5 этажей
2

До 12 этажей
1

До 22 этажей
0,5


Следующая характеристика – период строительства и срок сдачи объекта Госкомиссии или, говоря по иному, как быстро покупатель станет собственником приобретённой недвижимости.

Мы уже говорили о периоде строительства и разбивали возведение дома на фазы жизненного цикла. Исходя из, этого коэффициенты приоритетов распределятся таким образом (имея максимальное значение 1,5):


Таблица №1.6. Значения переменной i –го типа (ai5) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Фазы строительства
Значения

Первая
0,5

Вторая
1

Третья
1,5


Услуги же в комфортабельном доме присутствуют обязательно, но их набор может отличаться по количеству и по качеству. Следовательно, значимость набора (находится от 0,5 до 1) основных услуг или несущественных дополнительных услуг для покупателя может повлиять на решение при покупке недвижимости, от какого количества услуг покупатель откажется, а за какой объем услуг он готов заплатить.


Таблица №1.7. Значения переменной i –го типа (ai6) на функцию влияния рыночной цены одного квадратного метра жилья.


Услуги
Значения

Полный набор услуг
1

Частичный набор услуг
0,5