8) [Текст]: научно-аналитический журнал серия «Право» (издаётся с 2007 г.)

Вид материала

Документы

Содержание

С. Н. Попов
Ключевые слова

Подобный материал:

1 ... 19 20 21 22 23 24 25 26 ... 44

С. Н. Попов

ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗАКОННЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ

УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

(административный аспект)

Аннотация: статья посвящена проблеме обеспечения законных прав и интересов участников долевого строительства. Несвоевременная сдача жилья по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов приводит к многочисленным конфликтам между участниками долевого строительства, акциям протеста со стороны обманутых дольщиков, нуждающихся в защите своих прав. Автор вносит предложения, направленные на совершенствование законодательства в этой сфере.

Annotation: тhe current article reviews the basic problems of guaranteeing the vested rights and interests to the share-holders in the housing complexes construction and offers improvements to be made in the share-holding construction legislation. Break of the construction outputs timeframes, stated in share-holders agreements, arises various conflicts between the building construction participants. Multiple citizen rights violations lead to the deceived shareholders protests in the form of demonstrations, meetings and other actions requiring protection of their housing rights.

Ключевые слова: жилищное строительство, застройщики, участники долевого строительства, административная ответственность.

Согласно Конституции РФ каждый имеет право на жилище, оно неприкосновен-но и никто не может быть произвольно лишён его. Органам государственной власти и местного самоуправления предписано поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ст. 25 и 40). Одной из проблем на рынке недвижимости в последнее время является несвоевременная сдача жилья по договорам участия в долевом строительстве многоквар-тирных домов. Мировой финансовый кризис, затронувший и нашу страну, предполагает совершенствования механизма реализации основных прав, закреплённых в Конституции Российской Федерации.

Последствия финансово-экономического кризиса неодинаково проявляются в различных регионах нашей страны. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своём выступлении на заседании Совета законодателей, состоявшемся 13 марта 2009 г., подчеркнул, «…сегодня мы живём в новой реальности, и она нас обязывает к исключительно внимательным, крайне выверенным действиям, внимательному отношению к нуждам и трудностям людей, к тем вопросам, которые у них возникают. В этой ситуации необходимы активные действия…». В том числе, необходимы активные действия со стороны государства, при несвоевременной сдаче жилья застройщиком по договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Так как именно в этом вопросе из-за сложившихся условий, возникают многочисленные конфликты.

Застройщики нарушают порядок и условия использования денежных средств граждан в строительство жилья. Многочисленные нарушения прав граждан – участников долевого строительства повлекли за собой акции протеста, которые заключались в проведении демонстраций, митингов и иных выступлений с требованиями о защите своих жилищных прав.

В этой связи возрастает роль института административной ответственности, который во многих цивилизованных странах отнесён к одной из наиболее важных функций механизма государственного принуждения. По мнению ряда авторов, Российская Федерация в этом смысле не является исключением [4, с. 15, 30].

Целям такой формы правового воздействия на лиц, нарушающих установленный публичными властными структурами порядок, служит как наложение разумного, соответствующего степени общественной опасности совершенного проступка наказания на виновных лиц в рамках реализации принципа неотвратимости ответственности, так и предупреждение, привлекаемым к ответственности лицом, а также другими гражданами.

В связи с чем, установленную государством процедуру привлечения виновных к административной ответственности необходимо рассматривать и через призму профилактического влияния на состояние законности в анализируемой сфере общественных отношений, где государство, в сложившихся условиях, считает целесообразным поддерживать законность и правопорядок, а также принимать меры к защите конституционных прав и законных интересов граждан.

Долевое участие в строительстве находится в настоящее время в развитии как самих схем строительства с привлечением на этапе строительства денежной массы населения, так и в правовой регламентации данного процесса. Основные практические разработки начались ещё в середине 90-х годов прошлого века, к правовым же основам данной сферы относились Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», которые даже в минимальной форме не регулировали отношений, возникавших между застройщиком, инвестором и дольщиком. Только 30 декабря 2004 г. появился Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который обобщил десятилетнюю практику взаимоотношений сторон в долевом строительстве и защитил участников долевого строительства. Хотя застройщики до сих пор применяют «тёмные» схемы при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств физических лиц, особенно при строительстве домов, участки для строительства которых были получены до 1 апреля 2005 г. Тем не менее, решение жилищных проблем путём участия в долевом строительстве многоквартирных домов по настоящее время является наиболее доступным способом, так как стоимость жилья, приобретённого таким способом, на 15-20% ниже стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке, оплата осуществляется в рассрочку, жильё является новым и обладает повышенными потребительскими характеристиками, потому что в настоящее время жилые комплексы или новые микрорайоны создаются со своей автономной инфраструктурой [2, с. 39].

Необходимо обратить внимание на то, что привлечение денежных средств для долевого строительства связано с обязанностью застройщика опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию как о самом застройщике, так и о проекте строительства. Введение обязанности опубликования проектной декларации должно обеспечить прозрачность деятельности застройщика. Фактически это позволяет лицам, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, оценить финансовую устойчивость и возможности застройщика. Более того, опубликованная информация о застройщике является дополнительной гарантией защиты прав дольщиков. Опубликованная информация о проекте строительства позволяет дольщику оценить риски и инвестиционную привлекате-льность строительства. Так, например, ч. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве предусматривает обязанность застройщика опубликовывать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникацион-ных сетях общего пользования до заключения первого договора. В то же время застройщик может быть освобождён от исполнения этой обязанности, если привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения или распространения рекламы.

Необходимость опубликования информации о застройщике обусловлена целью исключить возможность введения дольщиков в заблуждение. Достаточный объем опубликованной информации должен подтверждать, что застройщик не является фирмой-однодневкой или финансовой пирамидой на рынке долевого строительст-ва, посредником, а действительно выступает серьёзным партнёром в этой области, которому дольщики могут доверить значительные денежные суммы. По мнению ряда авторов, необходимо нормативно установить, какая информация о застройщике подлежит огласке, с тем, чтобы обеспечить прозрачность его деятельности и повысить гарантии защиты дольщиков [3, с. 27, 28].

Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», занимая центральное место среди нормативно-правовых актов, за исключением Жилищного кодекса РФ, в сфере жилищного законодательства, требует совершенствования в силу сформировавшихся условий его практического применения и сложившегося механизма взаимодействия застройщика и дольщика.

На федеральном уровне контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляет Министерс-тво регионального развития РФ, а также Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. На территории Тюменской области – Главное управление строительства Тюменской области. Таким образом, необходимо обязать застройщика представлять проектную декларацию и в уполномоченные контролирующие федеральные органы исполнительной власти, и в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В соответствии с частью 5 ст. 23 указанного Федерального закона № 214-ФЗ, контролирующий орган вправе: осуществлять контроль за целевым использовани-ем застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; ежеквартально получать от застройщика отчётность об осуществле-нии деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников доле-вого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам согласно формам и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 27.10.2007 №645 «О ежеквартальной отчётности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»). Реализа-ция этой нормы на практике близка к нулю ввиду отсутствия механизма обеспечения наступления неблагоприятных последствий для застройщиков, из-за непредставления в контролирующие органы отчётности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

При проверке документов у застройщика, в случае выявления несоответствия отчётности (информации, указанной в формах) требованиям законодательства, в том числе и при нецелевом использовании застройщиком привлечённых денежных средств участников долевого строительства, ответственность застройщика законодательством не предусмотрена.

Федеральный законодатель пунктом 3 ст. 25 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дополнил главу 14 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) статьёй 14.28, которая посвящена установлению ответственно-сти за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако не предусмот-рел ответственность за использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, не в соответствии с целевым назначением либо несоблюдением установленных норма-тивов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика [6, с. 137-138].

В связи со сложившейся негативной ситуацией в сфере строительства жилищного фонда на территории Российской Федерации, появлением в последнее время многочисленных конфликтов между участниками долевого строительства – физическими лицами и недобросовестными застройщиками, существует необходимость дополнить существующую статью пунктом 4, в котором должна устанавливаться административная ответственность за использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом стро-ительстве для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не в соответствии с целевым назначением либо несоблюдением установленных нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В соответствии со ст. 53 Конституции РФ государство обязано взять на себя ответственность за социальные последствия необеспечения должного правопорядка в сфере привлечения средств дольщиков для строительства жилья [5, с. 34].

Таким образом, с одной стороны, государство должно стремиться обеспечить должную защиту прав и финансовых интересов лиц, являющихся участниками долевого строительства, повышая тем самым правосознание и правовую культуру как застройщиков, так и участников долевого строительства, и создавать условия для преодоления юридической неграмотности участников долевого строительства, порождающей ряд негативных явлений. В том числе государству необходимо обязать застройщиков разъяснять права дольщиков в соответствии с действующим законодательством при заключении договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Следствием правовой неграмотности является отсутствие привычки обращения к закону и к правосудию при разрешении споров и конфликтов, стремление многих граждан решать проблемы вне правового поля [1, с. 56].

А с другой – установление административной ответственности за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору строительства многоквартирных домов.

Литература

Гарагозов Д. Наследие Б.А. Кистяковского и проблемы правовой культуры в современ-

ной России // Юридический мир. 2008. № 10.