Разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России
Курсовой проект - Банковское дело
Другие курсовые по предмету Банковское дело
ния других доказательств существования этого обязательства;
) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.
Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:
приобрести квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
получить от эмитента по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.
С принятием Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигации с ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.
Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.
Ипотечный сертификат участия - ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков.
Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.
Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:
) система финансово-правового регулирования (Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству), которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;
) заемщики - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит;
) кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;
) инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);
) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риелторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).
Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.
В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня [31].
Предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) мо?/p>