Разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России
Курсовой проект - Банковское дело
Другие курсовые по предмету Банковское дело
?мого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.
В качестве компенсирующего фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.
Таким образом, размер ставки и величина кредита зависят от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2 - 6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика - арендная плата, дивиденды, проценты - при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать.
Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.
Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.
После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней [30].
Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.
Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
При выдаче ипотечных кредитов многие банки требуют страхование рисков.
Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.
Каждый ипотечный банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.
По схеме накопительных счетов работает Сбербанк России.
Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.
Финансовая компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.
В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.
Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки ему жилья через продажу жилищных сертификатов.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представле