Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
»асие собственника.
Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность получения разрешения компетентных органов на передачу имущества в ипотеку. В виде общего правила это необходимо применительно к недвижимости, в отношении которой действует разрешительный порядок ее реализации.
Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности, которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям. Речь идет, таким образом, об имуществе, которое закреплено в оперативном управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое имущество может быть передано в залог, но лишь при условии, если будет получено на то необходимое согласие. В зависимости от того, представляет собой это имущество федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации, согласие должно поступить от Правительства Российской Федерации или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации. Специальный режим для сдачи в залог недвижимого имущества, составляющего собственность муниципального образования, Законом об ипотеке не предусмотрен. Учитывая, что гл.5 ГК последовательно устанавливает в принципе единый режим участия в гражданском обороте Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, есть основания для восполнения явного пробела Закона об ипотеке путем распространения норм о передаче в залог государственной собственности на муниципальную собственность. Имеется в виду как принципиальная возможность ипотеки имущества муниципальной казны и муниципальных учреждений, так и разрешительный для нее порядок.
В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части. Договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное залогом обязательство (в Законе об ипотеке в качестве примера указан кредитный договор). В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) с включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и обязательности государственной регистрации, должен отвечать требованиям, предъявляемым на этот счет к ипотечному договору, в частности требованию о его нотариальном удостоверении.
Закон об ипотеке предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться именная ценная бумага - закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав - цессии (п.2 ст.146 и ст.390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.
При применении абз. 2 п.1 ст.29 Закона следует иметь в виду, что в соответствии со ст.20 Закона об ипотеке залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а также документ, который подтверждает уплату регистрационного сбора.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы закладной приложениями к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст.14 Закона об ипотеке данные индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обязательства), суммы и срока (сроков) погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права подписи за