Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ельных участков, порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не может служить основанием для вывода о не существенном характере нарушения и применении действующего (сложившегося) порядка предоставления земельного участка, а также игнорирования основных принципов процедур предоставления земли.
Итак, при проведении правовой экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходимо проверять их соответствие действующему законодательству.
При проведении правовой экспертизы договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества регистратор проверяет право- и дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося владельцем имущества; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание на это в договоре.
При соблюдении указанных условий договор обязательно должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.
На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:
стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
представители сторон имеют надлежащие полномочия;
имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственная регистрация не требуется. Но во всех случаях необходимо зарегистрировать переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида продаваемой недвижимости.
Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20.
Законом не установлено ограничение компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки.
Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки, подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.
Пример: Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор является оспоримым.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены на основании следующего.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.
Следовательно, уклонение ко