Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µй правовой экспертизы по делу, действительно, может сложиться впечатление, что такая регистрация возможна. Однако при анализе иных норм законодательства становится ясно, что экспертиза в данном случае не может ограничиваться только проверкой документов, свидетельствующих о создании объекта недвижимости.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, прежде всего, однозначно необходимо проверить наличие у лица отведенного земельного участка на момент начала строительства.
Теперь возникает вопрос, достаточно ли наличия права на земельный участок только на момент начала строительства (то есть на момент выдачи разрешения на строительство). Здесь имеется две точки зрения. Согласно первой позиции постройка не может считаться самовольной, а потому право на нее подлежит регистрации, если земельный участок был отведен надлежащим образом. Тот факт, что впоследствии право пользования на земельный участок у лица прекратилось (например, истек срок договора аренды) не влияет на законность постройки.
Однако согласно другой точке зрения правовая экспертиза должна включать также законность выдачи самого разрешения на ввод в эксплуатацию. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при выдаче органом местного самоуправления разрешения на ввод в эксплуатацию к заявлению о его выдаче должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок. Это означает, что, если отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, такое разрешение выдано неправомерно. Однако, на наш взгляд, нельзя считать, что у лица отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если всего лишь истек срок договора аренды. Главное, что такие правоустанавливающие документы имеются на момент выдачи разрешения на строительства. В любом случае, у лица имеется безусловное преимущественное право на продление срока аренды, поскольку на земельном участке уже существует фактически оконченный строительством объект недвижимости, хотя бы и не сданный в эксплуатацию.
Вместе с тем, относительно необходимости регистрации прав на земельный участок (предоставленный для строительства объекта недвижимости) при решении вопроса о регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, полагаю, что представления документов, подтверждающих лишь факт отвода земельного участка, недостаточно. Статьи 263, 266, 269 ГК РФ (регулирующие вопросы застройки земельных участков, владения и пользования ими0 говорят именно о законных правообладателях земельных участков. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, правоустанавливающих документов на земельные участки, разрешения на строительство и т.д. Из этого следует, что для регистрации прав на объект нового строительства необходимо представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка для строительства, но и подтверждающие возникновение прав на земельный участок у заявителя.
Учитывая изложенное, правовая экспертиза при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости также имеет различные рамки в зависимости от конкретной ситуации и не может ограничиваться только лишь формальной проверкой наличия документов, свидетельствующих о создании таких объектов по ст. 25 Закона о регистрации.
Последняя категория дел - это регистрация прав на основании нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. При этом, следует отличать правоустанавливающие документы, которые в силу закона выдаются только в нотариальной форме (свидетельства о праве на наследство) или подлежат обязательному нотариальному удостоверению (договор пожизненного содержания с иждивением), от правоустанавливающих документов, удостоверенных нотариально по желанию правообладателя (сторон сделки). Кроме того, существует ряд документов, не относящихся к правоустанавливающим, но удостоверяемых нотариусом (согласие супруга на совершение сделки, отказ от права преимущественной покупки и т.п.).
Всем известно, что нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. При совершении нотариального действия нотариус устанавливают личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. При удостоверении сделок выясняется дееспособность физических лиц и проверяется правоспособность юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. В случае совершения сделки представителем проверяются его полномочия.
Иными словами, фактически, нотариус проверяет и устанавливает практически те же факты, что и регистратор при проведении правовой экспертизы.
Закон о регистрации не делает никаких исключений в отношении нотариальных документов и сделок. Только в законе об ипотеке теперь сказано, что заявление о государственной регистрации договора об ипотеке, удостоверенного нотариально, подается одно?/p>