Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
я сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда.
Примерно такой же порядок проведения правовой экспертизы должен быть и при регистрации прав на основании решений третейских судов. В отличие от решения государственного суда, решение третейского суда не является общеобязательным актом, а принудительное его исполнение не может быть осуществлено без процедуры признания со стороны государственного органа. Ст. 28 Закона о регистрации регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда. Государственный регистратор должен истребовать представление третейского соглашения, поскольку согласно ст. 5 Федерального закона О третейских судах в РФ спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.
Много вопросов возникает при признании судом недействительной сделки, на основании которой осуществлена государственная регистрация права. В частности, зачастую, в решениях судов о признании сделки недействительной не оговаривается судьба имущества. Государственный регистратор не вправе самостоятельно применить последствия недействительности сделки, в результате чего исполнение требований ст. 28 Закона о регистрации становится невозможным до разрешения судом вопроса по существу о праве.
Несмотря на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, отказ в регистрации возможен по иным основаниям. В частности, при проведении правовой экспертизы может быть установлено, что решением суда признано право на объект, не являющийся объектом недвижимости.
Так, в Ставропольском крае сформировалась следующая судебная практика. Выносятся решения о признании права собственности либо об установлении факта владения и пользования на квартиры, которые расположены в недостроенных многоквартирных домах (не сданных в эксплуатацию). Данная практика связана с ситуацией, когда организации, привлекавшие денежные средства граждан (дольщиков) на строительство жилых домов, впоследствии обанкротились, а дома остались недостроенными. Так вот, решениями судов признаются права на объекты незавершенного строительства - квартиры, расположенные в указанных недостроенных домах.
Поскольку жилой дом в целом не является объектом недвижимости, отдельные помещения в нем - квартиры также не могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Иными словами, права на квартиры, расположенные в объектах, не сданных в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку сами такие объекты не являются объектами недвижимости.
Жилой дом может быть в целом признан объектом незавершенного строительства, и право на него в этом случае подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии соответствующих правоустанавливающих документов). Однако отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
Таким образом, несмотря на то, что граждане являются собственниками квартир на основании решений судов, однако до сдачи в эксплуатацию дома данные квартиры не могут рассматриваться объектами недвижимости, и права собственности на них не могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Еще Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 25 июля 2000 г. № 56 Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве указывал, что до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.
Вместе с тем, если в подобных решениях судов прямо указано, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, то, по всей видимости, отказать в регистрации уже нельзя, поскольку суд как бы устанавливает, что это объект недвижимости, право на который подлежит регистрации.
Многочисленные вопросы возникают при проведении правовой экспертизы в случае регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Остановимся только на одном из таких вопросов - наличие соответствующих прав на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости.
Как известно, Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ был изменен пункт 1 статьи 25 закона о регистрации. В новой редакции названного пункта в качестве документов-оснований отсутствуют документы о праве пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. Теперь в качестве документов-оснований указаны только документы, подтверждающие факт создания объекта.
Означает ли это, что государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости теперь возможна и без наличия у лица права пользования земельным участком. Без проведения надлежащ?/p>