Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
>
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок офисных помещений.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.
Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с использованием различных подходов. Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов также использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данного метода сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы уравнений формируется квадратная матрица А = аij:
, (4.1)
где аij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки подхода Хi над подходом Xj,:
аij = 1,5 если Хi>Xj,;
аij = 1,0 если ХiXj,;
аij = 0,5 если Хi<Xj,;
В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы. Дальнейший процесс расчета итерационный (таблица 4.1).
Таблица 4.1 - Матрица приоритетов
НазваниеПодход сравнительного анализа продажДоходный подходЗатратный подходСуммаВесовой коэффициентПодход сравнительного анализа продаж10,51,530,375Доходный подход0,511,530,375Затратный подход0,50,5120,25Итого:81,00
При построении матрицы учитывалось, что на данном этапе развития рынка недвижимости объекты малой площади, подобные оцениваемому, контрагенты предпочитают приобретать в собственность, а не строить и не брать в аренду, поэтому приоритет подходов сравнительного и доходного анализа объекта оценки приняты наиболее высокими, по сравнению с затратным подходом.
Также учитывался тот факт, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, поэтому приоритет затратного подхода принят меньшим приоритету доходного подхода. Данные согласования стоимости представлены в таблице 4.2.
Таблица 4.2 - Согласование стоимости
Наименование объекта оценкиРыночная стоимость, полученная с использованиемРыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на 10 мая 2012 г., руб. затратного подхода, руб.подхода сравнительного анализа продаж, руб.доходного подхода, руб.Административное здание ООО СТМ Строй28 736 24388 012 58066 419 58465 096 122Весовой коэффициент 0,250,3750,3751,00
В настоящем дипломной работе была проведена оценка рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3.Оценка проведена по состоянию на май 2012 г. для цели купли - продажи.
Исходя из вышеизложенного, можно прийти к следующему выводу:
Рыночная стоимость административного здания ООО ОТК Строй, обшей площадью 825 м2, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3 по состоянию намай 2012 года округлённо составляет: 65 096 122(Шестьдесят пять миллионов девяносто шесть тысяч сто двадцать два) рубля.
5. Безопасность жизнедеятельности
.1 Разработка комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия
Инструкции по охране труда - это нормативные документы, устанавливающие требования безопасности при выполнении работ. Они могут быть предназначены как для работников отдельных профессий, так и для отдельных видов работ. Они должны включать только те требования, которые касаются безопасности труда и выполняются самими работающими [23, с. 12].
Типовые инструкции составляют в соответствии с Основами законодательства о труде, ССБТ, межотраслевыми и отраслевыми нормами и правилами, другими нормативными, нормативно-техническими и организационно-методическими документами по охране труда. В них не могут быть учтены конкретные условия отдельных предприятий.
Типовые инструкции разрабатывают отраслевые институты (лаборатории) охраны труда (техники безопасности), головные (базовые) организации по стандартизации в области безопасности труда, научно-исследовательские, проектно-конструкторские и технологические организации.
Инструкции для работающих разрабатывают на основе типовых инструкций, требований безопасности, изложенных в эксплуатационной и ремонтной документации заводов-изготовителей оборудования, а также на основ