Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ые решенияАрхитектура и отделкаТребуется реконструкция и ремонт (отделка)ИнженерияТо же, что класс ЕИнфраструктура и сервисПаркингУправление зданием
Приложение Б
Эскизы демонстрационных листов
Лист 1
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ
Наименование характеристикиОписание характеристикиТип зданияАдминистративное зданиеГод постройки здания1993г.Материал наружных стенКирпичКоличество этажей объекта3 этажаОбщая площадь здания, м2825Площадь земельного участка, м21166Транспортная доступностьХорошаяСтены и их наружная отделка объектаИз силикатного красного и отделочного кирпичаВнутренняя отделка и состояние здания (субъективная оценка)ОтличноеНаличие парковкиВдоль здания, L=20мДанные о планировкеПомещения изолированные
Лист 2
РАСЧЕТВЕЛИЧИНЫЗАТРАТНАЗАМЕЩЕНИЕОЦЕНИВАЕМОГОЗДАНИЯ
Наименование показателяЕд.измОбозначениеЗначениеСтоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969г. р./ м3УОП26,4Строительный объем объекта оценким3Vстр2500Индекс пересчета цен 1969 г. в цены 1984 г.-И69-841,21Индекс пересчета цен 1984 г. в цены на дату оценки-И84-201274,29Поправка на несоответствие объемного решения -К11,21Поправка на температурно - климатические условия эксплуатации. -К31,07Итого затраты на замещение тыс. р.ЗЗ7 681,19
Лист 3
РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Элементы стоимостиВеличина стоимости, р.Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), тыс. р.7 681,19Косвенные издержки (КИ),%Итого стоимость строительства с косвенными издержками, тыс. р.11 368,2Прибыль предпринимателя (ПП),%Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, тыс. р.14 096,5Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, тыс. р.11 277,2Стоимость земельного участка, тыс. р.17 459Стоимость объекта по затратному подходу, тыс. р.28 736,2Стоимость 1 кв.м. общей площади здания, тыс. р.34 831,8
Лист 4
РАСЧЕТЧИСТОГООПЕРАЦИОННОГОДОХОДА
ПоказательЗначениеПлощадь объекта оценки, кв.м.825Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в месяц800Прогнозный период, мес.12Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, руб.7 920 000Недозагрузка,%8Недозагрузка, тыс. р.633, 6Действительный валовый доход, тыс. р.7 286,4Операционные расходы, тыс. р.3 442,1Чистый операционный доход (ЧОД), тыс. р.3 794,4
Лист 5
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ОЦЕНКИ
ПоказательЗначениеЧистый операционный доход, тыс. р.3794,4Ставка капитализации,%. в т.ч.:7,75Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. р. (без стоимости земли)48 960,5Стоимость земельного участка, тыс. р.17 459,Стоимость оцениваемого здания по доходному подходу, тыс. р.66 419,6Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.80508,59
Лист 6
КОРРЕКТИРОВКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИВАЕМЫХ ПРОДАЖ
Элементы сравненияСРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Цена продажи, руб./кв. м--92000850008000091000Адрес объектаг.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.4г.Новосибирск, ул.Ельцовская, д. 2/2 г.Новосибирск, ул. Писареваг.Новосибирск, ул.Магаданская, д.2БСУММАРНАЯ Величина корректировки,%?1928,8,6%4,1%Конечная скорректированная цена продажи, р./м2 109 48010948010688095 700
Лист 7
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Наименование показатляЗначение показателяСреднее арифметическое значение скорреутированных цен, р./м2105 316Модальное значение скорректированных цен, р./м2109 464Медианное значение скорректированных цен, р./м2109 472Скорректированная стоимость самого похожего на оцениваемый объект аналога, р./м2102 474Скорректированная стоимость 1м2 по сравнительному подходу, р./м2106 682Площадь оцениваемого здания, м2825Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, тыс. р.88 012, 6
Лист 8
РАСЧЁТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ ООО СТМ Строй
Наименование объекта оценкиРыночная стоимость, полученная с использованиемРыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на май 2012 г., тыс. р.затратного подхода, тыс. р.подхода сравнительного анализа продаж, тыс. р.доходного подхода, тыс. р.Административное здание ООО ОТК Строй28 736,288 012,666 419,665 096Весовой коэффициент 0,250,3750,3751,00