Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?т остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)1.3. Страхование имущества, р.82208,730,3% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)2. Переменные расходы, в т.ч. (р.):1020096стр.2.1+стр.2.2+стр.2.32.1.Расходы на управление, р.2185923% от ДВД табл. 3.10 п. 72.2.Коммунальные платежи, р.5100487% от ДВД табл. 3.10 п. 72.3.Текущий ремонт, р.2914564% от ДВД табл. 3.10 п. 73. Расходы на замещение, (р.):665062,52 см. формула 3.54. Операционные расходы, (р.):2493475,85стр.1+стр.2+стр.35. Прочие расходы,(р.):49869,522% от операционных расходов
Определим чистый операционный доход (ЧОД), используя предыдущие результаты анализа расходов и доходов, расчет приведен в таблице 3.8.
Таблица 3.8 - Расчет чистого операционного дохода
ПоказательЗначениеПримечание1. Площадь объекта оценки, м2825с.м подраздел 2.22. Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, р./месяц8003. Прогнозный период, мес.124. Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, р.79200005. Недозагрузка,. Недозагрузка, р.633600стр.4*стр.5/1007. Действительный валовый доход, р.7286400стр.4-стр.68. Операционные расходы, р.,2493475,85стр.9+стр.10+стр.119. Постоянные расходы, р. в т.ч.:941373,33стр.9.1+стр.9.2+стр.9.39.1. Плата за землю, р.226967,25см. табл. 3.99.2. Налог на имущество, р.632197,35см. табл. 3.99.3. Страхование имущества, р.82208,73см. табл. 3.910. Переменные расходы, руб. в т.ч.:1020096стр.10.1+стр.10.2+стр.10.310.1. Расходы на управление, р.218592см. табл. 3.910.2. Коммунальные платежи, р.510048см. табл. 3.910.3. Текущий ремонт,руб291456см. табл. 3.911. Расходы на замещение, р.665062,52см. табл. 3.912. Прочие расходы, руб.49869,52см. табл. 3.913. Чистый операционный доход (ЧОД), р.4743054,63стр.7-стр.8-стр.1214. Налога на прибыль,8610,91(20%) стр.13*0,215. Чистый операционный доход (ЧОД), р.3794443,72стр.13-стр.14
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК = НПб/р + Р + Л Свк, (3.6)
где СК - ставка капитализации,%;
НПб/р - безрисковая норма прибыли,%;
Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив,%;
Л - надбавка за низкую ликвидность объекта,%;
Свк - ставка возврата капитала,%.
Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).
Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Новосибирске с учетом собранных данных Р = 2%.
Коэффициент на ликвидность, определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,25 года.
Кн/ликв. = Кбезриск. время продажи, (3.7)
Тогда Кн/ликв.будет равно 0,0175 или 1,75% (0,07 0,25).
Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 2%.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).
В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Новосибирске такова, что для сравнительно не старых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (-).
Определение стоимости (V) объекта оценки на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:
(3.8)
где ЧОД - чистый операционный доход, р.;- коэффициент капитализации, определяющийся по формуле:
(3.9)
Выше расчётным путём была определена величина чистого дохода, приносимого объектом оценки и ставку капитализации. Рыночная стоимость объекта оценки определяется в таблице 3.9.
Таблица 3.9 -Расчет стоимости объекта оценки
ПоказательЗначениеПримечание1. Чистый операционный доход, р.3794443,72Табл. 3.10 стр.152. Ставка капитализации,%. в т.ч.:7,75стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3+стр.2.4-стр.2.52.1. Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам,.2. Надбавка за риск,.3. Ликвидность,%1,752.4. Премия за риск управления инвестициями,.5. ставка возмещения капитала,. Рыночная стоимость объекта оценки, р. (без стоимости земли)48960564,13стр.1/(стр.2/100%)4. Стоимость земельного участка, р.17459019,385. Стоимость оцениваемого зданияпо доходному подходу, р.66419583,51стр.3+стр.46. Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.80508,59
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 66419583,51рубля, или округленно 66419584(шестьдесят шесть миллионов четыреста девятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля.
3.3 Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО ОТК Строй
Для оценки объекта сравнительным подходом составим характеристику объектов аналогов и приведем их в таблицы 3.10.
Определение (обоснование) корректировок
Корректировка на рыночные условия (дату продажи)
В