Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
»яет 884 м2. на 1 тыс. жителей, что превышает аналогичные показатели для других крупных российских городов, но существенно отстает от московских показателей.
В структуре по районам, рынок офисной недвижимости в сегменте бизнес-центров тяготеет к географическому центру Новосибирска (рисунок 2.2). Железнодорожный и Центральный районы - районы с профицитом, доля населения меньше доли общих площадей в действующих бизнес-центрах. В Центральном районе на 1 тыс. жителей приходится 6240,13 м2 офисных площадей, в Железнодорожном - 5038,92 м2. В отдаленных районах, по-прежнему, наблюдается дефицит офисных помещений по сравнению с численностью населения. Так в Первомайском районе на 1 тыс. жителей приходится всего 86,78 м2 офисных площадей. В этом районе функционируют всего два бизнес-центра, переоборудованные бывшие административные здания.
Коэффициент заполняемости в среднем по городу составляет 92% (для действующих бизнес-центров) (рисунок 2.3). Считается, что для нормального функционирования рынка этот коэффициент должен составлять 95%.
По районам самой высокий коэффициент заполняемости бизнес-центров в Калининском районе. Основная причина этого - в недостатке офисных площадей.
Рисунок 2.2 - Динамика структуры населения и общей площади в бизнес-центрах
В районе ведется активное строительство жилой недвижимости, но при этом большинство действующих на сегодня бизнес-центров - это бывшие административные здания промышленных предприятий.
Наибольшие средние арендные ставки зафиксированы в Заельцовском и Железнодорожном районах (727 и 726 р./м2/мес. соответственно) (рисунок 2.4). В Железнодорожном районе это объясняется наличием объектов наиболее высоких классов. В Заельцовском районе объектов немного, но из-за высоких арендных ставок в бизнес-центрах Европа и Деловой центр на Красном, средняя арендная ставка в этом районе самая высокая по городу. Самые низкие средние арендные ставки в Первомайском и Кировском районах.
Иначе складывается положение с торговыми площадями, спрос на которые достаточно высок, но рынок не может его удовлетворить ввиду отсутствия интересных предложений. Дело в том, что все выгодные торговые помещения уже заняты и в настоящее время продолжается строительство 2-х и 3-х линий, а также точечных площадей, расположенных во дворах жилых кварталов и микрорайонов. Понятно, что такого рода варианты задерживаются на рынке, не вызывая интереса инвесторов. Поэтому, можно говорить о дефиците торговых площадей.
Рисунок 2.3 - Коэффициент заполняемости бизнес-центров по районам
Рисунок 2.4 - Средние арендные ставки по районам
Интересно, что большинство наиболее выгодных вариантов торговых площадей не продается, но сдается в аренду. Например, в крупных торговых центрах. При этом, арендодатели очень щепетильно относятся к выбору нанимателей, по вполне разумным причинам предпочитая серьезных и надежных партнеров. В результате, спрос на аренду торговых помещений удовлетворяется практически полностью, в то время как спрос на покупку аналогичных площадей остается неудовлетворенным.
Нельзя не отметить и ту особенность, что во многих торговых центрах владельцами помещений, сумевшими пережить волну кризиса и не распродать собственные торговые площади, диктуется единая политика менеджмента. Соответственно растет и спрос на площади в таких центрах, что является результатом именно единой концепции. И, напротив, с большими трудностями сталкиваются те торговые центры, которые не сумели прийти к общей концепции, поскольку их предложения не вызывают интереса у арендаторов.
В период волны кризиса 2008-2009 годов наблюдалось достаточно много свободных помещений даже в выгодных и интересных для инвесторов торговых центрах. Поскольку сложная финансовая ситуация вынудила некоторых арендодателей сократить собственные площади, но при этом они все также должны были придерживаться концепции торгового центра, согласно которой у них не было возможности сдавать помещения тем арендаторам, которые не удовлетворяют условий единой политики менеджмента.
В целом же, ситуация на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно стабильна и в ближайшее время она вряд ли изменится.
.2 Описание характеристик оцениваемого административного здания
В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен 400-800 руб. за кв.м. аренды помещений. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.
Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.
С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени нашли своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.
Объект недвижимости находится в собственности ООО ОТК Строй и расположен в Заельцовском районе города Новосибирска по адресу улица Дуси Ковальчук №191/3. Рядом с объектом оценки по адресу улица Дуси Ковальчук №180 находится электродепо "Ельцовское", а также жилые дома и гаражные общества.
Рисунок 2.5 - Схема расположения на карте города
Объект включает в себя тр?/p>