Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
т, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
Корректировка на этажность
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 23 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 м2 зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 м2 23 этажных зданий. До 56 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 35%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 1215%.
Корректировка на наличие и качество парковки
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
наружная парковка - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
организованная парковка -вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);
внутренняя парковка - стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) - 0%, (плохое).
Таблица 3.16-Итоговые корректировки объектов оценки
Элементы сравненияСравнимые продажиОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4123456Цена продажи, р./м2--92000850008000091000Переданные праваПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиВеличина корректировки?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Условия финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеВеличина корректировки?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Условия продажиКоммер.Коммер.Коммер.Коммер.Коммер.Корректировка на условия продажи?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Рыночные условия (дата продажи)?Февраль 2012г.Ноябрь 2011г.Апрель 2012г.Май 2012г.Корректировка на рыночные условия(дата продажи), р.?+1088,7+6035+1893,30,0Корректировка по местоположению (%)?- + 10- 10-Скорректированная цена продажи, р.?-+8500- 8000-Корректировка на физическое отличие (%)?-- + 15-Скорректированная цена продажи, р.?--+12000-Корректировка на состояние объекта (%)?+60,0+120,0Скорректированная цена продажи, р.?+5520-+9600-Корректировка на качество отделки (%)?- - 5- 5- 5Скорректированная цена продажи, р.?-- 4250- 4000- 4550Корректировка на наличие земельного участка (%)?+ 5+ 5+ 5+ 5Скорректированная цена продажи, р.?+4600+4250+4000+4550Корректировка на наличие и качество парковки (%)?+ 5+ 10+ 5+ 5Скорректированная цена продажи, р.?+4600+8500+4000+4550Корректировка на площадь объекта (%)?+1,8+1,7+9,2-0,9Скорректированная цена продажи, р.?+1656+1445+7360- 81,9Конечная скорректирован-ная цена продажи, р./м2109464,7109480106853,395468,1
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов, определен по результатам исследования рынка.
Для вывода о стоимости объектов оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися аналогами от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, стоимость объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
Среднее арифметическое значение скорректированных цен:
Цсредняя= (109464,7+109480+106853,3+95468,1)/4=105316,56 р./м2
Модальное значение. Мода наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты близкие часто встречающиеся вместе значения. В нашем случае наиболее часто встречающееся значение - 109464,7р./м2.
Медианное значение. Медиана, это середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя, при четном количестве значений.
Медианное значени -109472,35 р./м2.
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. В моем случае наиболее похожий объект это объект №2 и №4 у которых больше всего совпадений по все пунктам. Цена квадрата средняя между объектами №2 и №4 состовляет - 102474,05 р./м2.
Таблица 3.17 - Расчет скорректированной стоимости объекта оценки
Наименование показатляЗначение показателяСреднее арифметическое значение скорреутированных цен, р./м2105316,56Модальное значение скорректированных цен, р./м2109464,7Медианное значение скорректированных цен, р./м2109472,35Скорректированная стоимость самого похожего на оцениваемый объект аналога, р./м2102474,05Скорректированная стоимость 1м2 по сравнительному подходу, р./м2106681,9Площадь оцениваемого здания, м2825Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, р.88 012 580
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет 88 012580 (Восемьдесят восемь миллионов двенадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей.
4. Формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости административного здания ООО ОТК Строй