Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).
Особенности оценки коммерческой недвижимости
Исходя из реальных способов использования тех или иных помещений объекта оценки, а также альтернативных, более эффективных методов их использования, стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами и цехами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.
Другая сторона - оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.
2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки
.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска
На сегодняшний день совершенно точно можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости города Новосибирска насыщен предложениями самого различного уровня. Однако, особенность заключается в том, что далеко не на все существующие предложения имеется спрос, некоторые варианты остаются практически без внимания потенциальных покупателей.
В частности, к такой категории невостребованной коммерческой недвижимости можно отнести офисные помещения. При этом, нельзя говорить о том, что увеличивается процент строительства крупных и средних бизнес-центров. Количество офисных помещения растет по той простой причине, что увеличивается жилой фонд, первые этажи которых используются в качестве нежилых помещений. Результатом этой ситуации становится пресыщенный офисными помещениями рынок недвижимости, в который инвесторы с большой неохотой вкладывают средства, предпочитая более выгодные и интересные предложения. Несколько иначе сложилась ситуация с офисами, расположенными в бизнес-центрах класса Б, поскольку спрос на них можно назвать достаточно стабильным, что обусловлено относительно невысокой арендной платой из расчета за квадратный метр площади. Бизнес-центры более высокого класса не могут похвастаться таким же достижение, поскольку далеко не все компании Новосибирска могут позволить себе роскошь арендовать офис по высокой цене. В результате, в таких центрах предложение заметно превышает спрос.
По данным большинства аналитиков города, цены на офисную недвижимость Новосибирска снижаются со второго квартала 2008 года: так, согласно данным аналитического центра Сибакадемстрой Недвижимость (одного из самых авторитетных в городе). На рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в 1 квартале 2012 года составила 60,88 тыс. р./м2, что на 2,7% ниже, чем в 4 квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное (на 8,6%). Средняя арендная ставка, в текущем квартале, составила 592 р./м2 (рисунок 2.1).
Рисунок 2.1 - Динамика средних цен и арендных ставок, 1 квартал 2012 года
В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5% до 1,53% от цены 1 кв.м. Среднее соотношение в таком случае составляет 1,07%. Это значит, что уменьшение арендных ставок в 1 квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.
Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в жилых зданиях (49%), оборудованные отдельными входами, а среди предложений в аренду - больше помещений в административных зданиях коридорного типа (51%).
При аренде самые высокие средние арендные ставки, для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения - это бизнес-центры и отдельно стоящие здания.
Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход на 8% выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72% - оборудовано отдельным входом.
При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56% помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход на 13% выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина: большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.
В настоящий момент суммарная площадь действующих бизнес-центров составляет 1302,8 тыс. м2. (166 объектов), строящихся - 263,8 тыс. м2(17 объектов).
Обеспеченность качественными офисными площадями в Новосибирске состав?/p>