Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
? индекс по региону-И84-201274,29Поправка на несоответствие объемного решения -К11,21Поправка на несоответствие конструктивных решений -К21Поправка на температурно - климатические условия эксплуатации. -К31,07Итого полные затраты на замещение р.ЗЗ7681195,38
Оценка износа (обесценения) объекта, (Ид)
Определим методом срока жизни степень износа оцениваемго объекта (в процентах) как отношения эффективного возраста улучшений к их типичному (стандартному) сроку жизни.
Срок жизни объектов недвижимости имеет несколько разновидностей. Так, срок экономической жизни объекта недвижимости характеризуется отрезком времени, в течение которого объект приносит прибыль. Срок физической жизни - это период времени реального существования и функционирования объекта. И очевидно, что этот срок зависит от правильности эксплуатации объекта. Хронологический возраст объекта недвижимости - это фактический срок существования его со дня постройки. Эффективный возраст определяется исходя из внешнего вида и состояния объекта недвижимости. Таким образом, степень износа (Сиз), определяемая методом срока жизни, составит:
Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)
где ЭВ - эффективный возраст, (лет);
СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).
Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.
Определение прибыли предпринимателя, (ПП)
Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
(3.4)
По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м2 отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет [35, с. 28].
Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 3500045000 за м2. Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:
Определение косвенных издержек (КИ)
"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):
- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.
Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.
Налог на добавленную стоимость: 18%.
Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.
Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.
Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
Элементы стоимостиВеличина стоимости, р.Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.7681195,38Косвенные издержки (КИ),%Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.11368169,16Прибыль предпринимателя (ПП),%Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.14096529,76Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.11277223,81Стоимость земельного участка, р.17459019,38Стоимость объекта по затратному подходу, р.28736243,2Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.34831,8
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля.
3.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО ОТК Строй
недвижимость рыночный стоимость здание
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Анализ доходов
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды в интернете.
В ходе подготовительной работы (таблица 3.6) выявлено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 800 р./м2.
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются ?/p>