Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
виды устареваний.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты состовления отчета об оценке до дата совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.
На этапе согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и определении итоговой величины стоимости объекта оценки проводится:
vитоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
vпроверка правильности всех математичекихрасчетов;
vсведение оценочных стоимостей, полученных с использованием трех методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта;
vокончательное заключение о величине стоимости объекта оценки.
Согласование отчета об оценке - составление документа, содержащего заключение об оценочной стоимости недвижимости и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.
В соответствии с законодательством в отчете об оценке объекта оценки в обязательном порядке указывется:
дата составления и порядковый номер отчета;
основания для проведения и оценки объекта;
точное описание объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых в процессе оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся существенно важными для полноты отражения примененного метода расчета стоимости конкретного объекта оценки [22].
3. Определение величины рыночной стоимости административного здания ООО ОТК Строй
.1 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО ОТК Строй
Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки с учетом износа. Для этого необходимо подобрать объект с аналогичными полезными свойствами. В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано административное здание трехэтажное кирпичное (группа капитальности I) согласно сборнику УПВС №28, таблица №90[31].
Полная стоимость объекта как нового(ПС) определяется по формуле:
ПС = ЗЗ + СЗ + КИ + ПП, (3.1)
где ЗЗ - затраты на замещение объекта оценки, р.
СЗ - стоимость земельного участка, р.
КИ - косвенные издержки, р. ПП - прибыль предпринимателя, р.
Определение затрат на замещение объекта оценки
Расчетная формула определения затрат на замещение:
(3.2)
где ЗЗ - затраты на замену объекта оценки, р.
УОП - стоимость строительства единицы строительного объема, р./ м3. [31] Vстр. - строительный объем, м3;
- произведение индексов удорожания[32],[33];
- произведение поправочных коэффициентов [34].
Поправочный коэффициент К1, учитывающий различие в объеме оцениваемого объекта (Vо) и объеме здания - аналога (Va), приведен в таблице 3.1.
Таблица 3.1 -Поправочные коэффициенты, учитывающие различия в объеме
При Vo>VaПри Vo<VaK1К1менее 351менее 351350,87351,15400,87401,15450,87451,16500,87501,17550,87551,19600,87601,2650,87651,2700,86701,21750,86751,21800,86801,22850,86851,22900,86901,23950,86951,231000,861001,24
Поправочный коэффициент К2, учитывающий несоответствие в группе капитальности, приведен в таблице 3.2, а признаки капитальности объектов в таблице 3.3.
Таблица 3.2 - Поправочные коэффициенты корректировки на группу капитальности
Группа капитальности здания - аналогаПоправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальностиIIIIIIIVVVII1,000,930,860,800,740,69II1,081,000,930,860,800,74III1,161,081,000,930,860,80IV1,251,161,081,000,930,86V1,351,251,161,081,000,93VI1,451,351,251,161,081,00
Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.
Таблица 3.3 - Распределение гражданских зданий по группам капитальности
Конструктивные элементы Группа капитальностиIIIIIIIVVФундаментыЖелезобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные Деревянные стулья, каменные столбы Стены Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные Облегченные из кирпича и легких камней Деревянные и смешанные (кирпич + дерево) Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитныеПерекрытияЖелезо- бетонныеДеревянные, смешанные (металл + дерево) Деревянные
Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.
Все значения показателей расчетной формулы 3.2 приведены в таблице 3.4.
Таблица 3.4 - Расчет величины полных затрат на замещение оцениваемого здания
Наименование показателяЕд.измОбозначениеЗначениеСтоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969г. р./ м3УОП26,4Строительный объем объекта оценким3Vстр2500Индекс удорожания для условий базисного района для оцениваемого объекта. -И69-841,21Общеотраслевой средневзвешанны?/p>