Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.
Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки - создание базы для налогообложения.
Для получения информации о кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка используем сайт www.rosreestr.ru. Местоположение участка оцениваемой земли и данные о ней в примере на рисунке 3.1
Рисунок 3.1 - Кадастровая стоимость земли оцениваемого участка
Стоимость одного квадратного метра земли определяем из среднего значения нескольких участков в данном районе, площади и стоимость участков определяем по данным по www.rosreestr.ru. Расчёт стоимости выполняем в форме таблицы 3.9
Таблица 3.9 - Расчёт кадастровой стоимости земельного участка
Номер участкаплощадь участкаЦена участкаЦена м2 руб.Средняя цена м2Площадь оцениваемого участкаКадастровая стоимость оцениваемого участка18263412722773,144830,214762,072705533596421,19229643862516,644006,7638294232592,005105,662118079225927,625105,66
Определение данным методом рыночной стоимости является не совсем точным, т.к. не отражает всех нюансов конкретного участка земли. Использование кадастровой стоимости лучше применять для других целей, определение стоимости для налогообложения.
Стоимость земельного участке с использованием донных о кадастровой стоимости земли составляет 33596421,19 руб.
4. Согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка под застройку в г. Новосибирске
Для того чтобы сделать окончательный вывод о стоимости земельного участка, необходимо отталкиваться от четырёх выполненых расчётов. Придадим каждому методу весовой коэффициент. И определим стоимость земли по формуле:
СЗ=?KiCi
где - СЗ - стоимость земельного участка;- весовой коэффициент к методу определения стоимости земли;стоимость земельного участка посчитаная одним из метадов.
Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применен метод ранжированной оценки критериев стоимости. Подробное обсуждение данного метода в процедуре обобщения опубликовано А.И. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса СЕРЕАН 15 - 19 октября 2002 года.
Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется пять приведенных ниже критериев, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи оценки.
Для расчета весов проводятся следующие вычисления:
составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу соответствующих баллов, исходя из пяти критериев (из расчета максимум 3 балла);
определяется сумма баллов каждого подхода;
вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;
по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода в процентах;
округляются расчетные веса подходов с точностью до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.
На основе округленных весов рассчитывается обобщенная стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.
Получение обоснованной рыночной стоимости оцениваемого объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. Полученную после проведенных расчетов итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта необходимо проверить на адекватность рынку. Для этого рассматриваются данные в части интервалов значении цен предложений на соответствующем рынке недвижимости.
В таблице 4.1 показано распределение итоговых весовых коэффициентов.
Таблица 4.1 - Распределение итоговых весовых коэффициентов
КритерийНаименование подходаСравнительный подходДоходный подход (метод остаткаИспользование данных о кодастровой стоимости землиМетод прямого сравнения продажМетод выделенияДостоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты2213Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта2212Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного продавца3212Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя3212Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости3322Итого сумма баллов для данного подхода1311611Сумма баллов всех подходов41
Таблица
КритерийНаименование подходаСравнительный подходДоходный подход (метод остаткаИспользование данных о кодастровой стоимости землиМетод прямого сравнения продажМетод прямого сравнения продажВес подхода, 271527Вес подхода, округленно, доля0,320,270,150,27
Окончательное согласование результатов оформляем в таблице 4.2.
Таблица 4.2 - Согласование резу