Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ёмщиков 5%тыс. р./мес.238,351Действительная выручка (П11-П12-П13)тыс. р./мес.4 528,668Действительная выручкатыс. р./год54 344,019Постоянные расходыСтрахование имущества 0,5% от себестоимости объектатыс. р./год.2 623,420Налог на недвижимость 2,2% от себестоимости зданиятыс. р./год.11 543,046Постоянные расходы всего в годтыс. р./год.14 166,465Переменные расходы зависят от количества жителей (расчёт проводим на 446 жильцов)Расходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)тыс. р./год.122,775Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)тыс. р./год.1 331,524Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)тыс. р./год.252,347Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)тыс. р./год.1 807,905Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )тыс. р./год.1 873,200Содержание жилья и текущий ремонт (тариф 20 руб/м2.мес)тыс. р./год.3 332,544Итого переменные расходы в годтыс. р./год.8 720,295Итого эксплуатационные расходы П20+П27тыс. р./год.22 886,760Действительная прибыль П16-П29тыс. р./год.31 457,259Налог на прибыль 20%тыс. р./год.6 291,452Чистый доходтыс. р./год.25 165,807
Потери от неполной занятости жилья принимаем равными 10 % от жилого фонда, основываясь на статистике гостиничного бизнеса.
Необходимость внесения в величину потенциального валового дохода поправки на потери при сборе арендной платы платежей обусловлена тем, что не вся установленная в договорах аренды арендная плата на практике может быть собрана арендодателем. Причиной недосбора платежей может являться нарушение договорных обязательств со стороны арендатора, вызванное нехваткой финансовых ресурсов либо его недобросовестностью. Недосбор платежей может быть также вызван недостаточной эффективной системой управления финансами на предприятии арендодателя. Размер данной поправки зависит от множества факторов и не может быть точно определен расчетным путем. Поправка на потери при сборе арендной платы определена в размере 5 % от потенциальной выручки.
Переменные расходы зависят от количества проживающих людей. В данном случае предполагается, что в квартирах студиях и в однокомнатных квартирах проживает по 1-му человеку, в 2-х комнатных -2 человека, в 3-х -3человека, с учётом от неполной загруженности фондов жилья получается 446 жильцов.
Тарифы и нормативы на 1-го человека , взяты в соответствии с [7].
Определение коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации - это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Используем метод прямой капитализации, он основывается на анализе рыночных данных, о стоимости объекта недвижимости, и чистых доходах полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется по формуле 3.2.
Норма капитализации =ЧД/Цобъекта (3.2)
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Основанием при этом является, утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации [3].
Проанализировав рынок предложений, продажи и аренды жилья , были выбраны три объекта. Расчёт произведём в таблице 3.7.
Таблица 3.7 - Расчёт коэффициента капитализации
ХарактеристикаЕд. изм.Объект 1Объект 2Объект 3МестоположениеГорский микрорайонГорский микрорайонГорский микрорайонОбщая площадь, м2436695Описание объекта1 комнатная квартира2-х комнатная квартира3-х комнатная квартираРыночная стоимость квартиры.тыс. р.240035004350Арендная плата в месяцтыс. р.141723Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в арендутыс. р./год.168204276Постоянные расходыСтрахование имущества 0,5% от стоимости квартирытыс. р./год.1217,521,75Налог на недвижимость 2,2% от стоимости квартирытыс. р./год.52,87795,7Постоянные расходы всего в годтыс. р./год.64,894,5117,45Переменные расходыРасходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)тыс. р./год.0,2750,5510,826Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)тыс. р./год.2,985485,970968,95644Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)тыс. р./год.0,56581,13161,6974Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)тыс. р./год.5,59868,593212,369Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )тыс. р./год.3,5710,5итого переменные расходытыс. р./год.12,92523,24634,349Итого эксплуотационные расходытыс. р./год.77,725117,746151,799Действительная прибыльтыс. р./год.90,27586,254124,201Налог на прибыль 20%тыс. р./год.18,05517,25124,840Чистый даходтыс. р./год.72,22069,00399,361Чистый доход с м2тыс. р./м2год1,6801,0451,046Стоимость предложения за 1 м2, р.тыс.руб/м255,81453,03045,789Корректировка на торг, %5%5%5%Стоимость с учетом корректировки на торгтыс.руб/м253,02350,37943,500Коэффициент капитализации, %3,172,082,40Итоговый коэффициент капитализации, %2,55
Экономический смысл коэффициента капитализации - это сколько копеек мы можем получить с одного рубля вложенных в данное дело средств.
Таблица 3.8 - Расчёт стоимости земли методом остатка
Наименование показателяЕд.изм.ЗначениеЧистый операционный доход, по таб.3.6тыс. р./год25 166Коэффициент капитализации, по таб.3.7%2,549Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, по формуле 3.1тыс. р.987 256,252Затраты на воспроизводство предполагаемого к возведению 16-ти этажного жилого доматыс. р.524 683,900Рыночная стоимость оцениваемого земельного участкатыс. р.462 572,352
Данный способ подходит при определении стоимости коммерческой недвижимости, стоимости складских помещений, но для определения стоимости жилой недвижимости этот способ менее эффективен.
3.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка с использованием данных о кадастровой оценке земель в г. Новосибирске
Как уже говорилось в предыдущих главах, кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представля