Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Объекты аналогиА1А2А3А4А5Тип строения16-и этажный жилой дом, кирпичный16-и этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами18-ти этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами14-ти этажный кирпичный дом16-ти этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами10-ти этажный кирпичный дом
Таблица
Наименование позиций сравненияОцениваемый объектОбъекты аналогиА1А2А3А4А5Стоимость здания (тыс.р.)_360823,68175490,28599375,92412313,44305577,6Площадь участка, м270551879,35696,392423,281840,72228,17Площадь здания ,м227744,6410022,884178,3411308,648414,566366,2Оцениваемое право на земельный участокСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьЦена предложения за 1 м2, тыс. р._3842534948Район г. НовосибирскаЛенинскийКировскийЛенинский районЛенинскийЛенинскийДзержинскийУлицаЭстафетная (ж/м Горский)Комсомольскаяул. Связистовул. Римского-Корсаковаул. Титоваул. А. ЛеженаТранспортная развязка5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная)Удобная транспортная развязка, перспективный районТранспортная развязка не удобная(Удобное место) рядом с метро "Карла-Маркса"Развитая транспортная развязка(Удобное место)рядом с метро "Золотая нива"Наличие коммуникацийвсевсевсевсевсевсеЭкологическая ситуацияХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяИнфраструктураОтлично развитая инфраструктураОтлично развитая инфраструктураРазвитость инфраструктуры ниже среднегоОтлично развитая инфраструктураХорошо развитая инфраструктураОтлично развитая инфраструктура
В цену сопоставимого объекта вносятся корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого.
Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. При равенстве и сопоставимости характеристик корректировка не проводится, либо принимается равной нулю.
При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в цены аналогов были внесены поправки в соответствии с анализом рынка (Приложение А).
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и предполагаемого к возведению жилого здания представлен в таблице 3.4.
Таблица 3.4 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и предполагаемого к возведению 16-ти этажного жилого дома
ПоказателиАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Стоимость аналога, тыс. р. с НДС360823,68175490,28599375,92412313,44305577,6Стоимость аналога, р. без НДС305 783148 721507 946349 418258 964Общая площадь зданий, м210022,884178,3411308,648414,566366,2Площадь земельного участка, м21879,35696,392423,281840,6852228,17Соотношение площади земельного участка и площади зданий, коэф.0,190,170,210,220,35Соотношение площади земельного участка и площади зданий по объекту оценки, коэф.0,25Недостаток (излишек) площади земельного участка по сравнению с объектом оценки, м2-5 176-6 359-4 632-5 214-4 827кадастровая стоимость земельного участка у объекта оценки, тыс.р./м24,764,764,764,764,76Корректировка на площадь земельного участка, р.24 64630 28022 05624 83122 985Скорректированная цена предложения без НДС, р. 330 429179 000530 002374 249281 949Цена предложения 1 м2 зданий, тыс.р.3951555252
Таблица 3.4
ПоказателиАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Корректировка на торг, %-5-5-5-5-5Корректировка на дату продажи, 000Корректировка конструктивную схему здания %кирпичныймонолитный каркас с кирпичными стенамикирпичное зданиемонолитный каркас с кирпичными стенамикирпичное здание2,9602,9602,96Корректировка на район , %КировскийЛенинский районЛенинскийЛенинскийДзержинский12,25000-1,15Корректировка на транспортную развязку, %Удобная транспортная развязка, перспективный районТранспортная развязка не удобная(Удобное место) рядом с метро "Карла-Маркса"Развитая транспортная развязка(Удобное место) рядом с метро "Золотая нива"24000Корректировка на инфроструктуру, %Отлично развитая инфраструктураРазвитость инфраструктуры ниже среднегоОтлично развитая инфраструктураХорошо развитая инфраструктураОтлично развитая инфраструктура03010Итоговая корректировка, ,212-2,04-4-3,19Скорректированная цена 1 м2 аналога, тыс. р. 43,6551,5654,1750,3850,59Рыночная стоимость здания вместе с земельным участком 437514,067215444,734612644,089423948,970322087,190Рассчитываем стоимость квадратного метра оцениваемого объекта также как и в методе прямого сравнения продаж.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
Цсредняя=(44,65+50,38+50,59+51,56+54,17)/5=50,07тыс. р./м2
) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
В данном ряду наиболее часто встречающиеся значение -50,6 тыс. р./м2.
) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;
Медианное значение является -50,59 тыс. р./м2
) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А4 у которого больше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата- 50,38 тыс. р./м2.
Стоимость метра квадратного здания вместе с земельным участком
Цм2.=(50,07+50,6+50,59+50,38)/4=50,41 тыс.р./м2.
Цздания. =50,41*13872,32=699303,65 тыс. р.
Определение себестоимости здания