Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Содержание отчёта об оценки регламентируется Федеральными стандартами оценки - 3 [6].
3. Определение рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
.1 Использование сравнительного подхода к оценке
Метод прямого сравнения продаж
Для оценки данного земельного участка сравнительным подходом необходимо подобрать, объекты аналоги, которые наиболее близко соответствуют оцениваемому земельному участку. Для подбора аналогов использовался сайт
Таблица 3.1 - Характеристика объекта оценки и его аналогов
Наименование позиций сравненияОцениваемый объектОбъекты аналоги1234Цена продажи (тыс.р.)_25000350003500019000Площадь участка (соток)70,55100737590Оцениваемое право на земельный участокСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьРайон г. НовосибирскаЛенинскийЛенинскийОктябрьскийОктябрьскийКировскийУлицаЭстафетнаяШирокаяул. БольшевистскаяГусинобродское шоссеРядом с остановкой Сов. СибирьТранспортная развязка5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная )15 минут пешком до ул. Троллейная (удовлетворительно)(Удобное место) Рядом с ТЦ Лента(Удобное место) 5минут пешком до ул Высоцкого, рядом с ТЦ Лента15 минут пешком до ул. Немировича-Данченко (удовлетворительно)Наличие свободных подъездовПодъездные пути в удовлетворительном состоянииПодъездные пути в удовлетворительном состоянииХорошие подъездные путиХорошие подъездные путиПодъездные пути в удовлетворительном состоянии
Таблица
Наименование позиций сравненияОцениваемый объектОбъекты аналоги1234Наличие коммуникацийПодключение к инженерным коммуникациям является возможнымПодключение к инженерным коммуникациям является возможнымИмеются все коммуникацииЕсть все точки подключения коммуникаций_Экологическая ситуацияХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяВид разрешенного использованияПод строительство жилого комплексаПод строительство жилого комплексаОтносится к зоне делового, общественного, коммерческого назначенияПод строительство жилого комплексаПод строительство жилого комплексаИнфраструктураРазвитая инфраструктураРазвитость ниже среднегоРазвитая инфраструктураРазвитая инфраструктураПлохо развитая инфраструктура
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данном случае, будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1-ой сотки.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценнообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и эконом?/p>