Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ческие характеристики, дополнительные компоненты.
Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблицы 3.2.
Таблица 3.2 - Расчёт скорректированных цен земельных участков
Элементы сравненияОбъект оценкиА1А2А3А4Цена продажи, тыс р. 25000,0035000,0035000,0019000,00Размер, соток.70,55100,0073,0075,0090,00Цена ед. сравнения , тыс. р/сотку 250,00479,45466,67211,11Оцениваемые права собственностиЧастнаяЧастнаяЧастнаяЧастнаяЧастнаяПроцент отличия нетнетнетнетКорректировка, тыс.р. 0,000,000,000,00Скорректированная цена тыс. р./сотка 250,00479,45466,67211,11Условия продажиТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеПроцент отличия нетнетнетнетКорректировка, тыс.р. 0,000,000,000,00Скорректированная цена 250,00479,45466,67211,11Дата продажинаст. времянаст. времянаст. времянаст. времянаст. времяПроцент отличия нетнетнетнетКорректировка, тыс. р. 0,000,000,000,00Скорректированная цена тыс. р./сотка 250,00479,45466,67211,11
Таблица
Элементы сравненияОбъект оценкиА1А2А3А4МестоположениеЛенинскийЛенинскийОктябрьскийОктябрьскийКировскийУлицаЭстафетная (ж/м Горский)Широкаяул. Большевистскаяул. Лазурная (МЖК Восточный)Рядом с остановкой Сов. СибирьПроцент отличия Больше на 15%0,00Больше на 3%Больше на 10%Корректирова, тыс. р. 37,500,0014,0021,11Транспортная развязка5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная )15 минут пешком до ул. Троллейная (удовлетворительно)(Удобное место) Рядом с ТЦ Лента(Удобное место) 5минут пешком до ул Высоцкого, рядом с ТЦ Лента15 минут пешком до ул. Немировича-Данченко (удовлетворительно)Процент отличия Больше на 15%Больше на 1%Больше на3%Больше на 7%Корректировка, тыс. р. 37,504,7914,0014,78Наличие коммуникацийПодключение к инженерным коммуникациям является возможнымПодключение к инженерным коммуникациям является возможнымИмеются все коммуникацииЕсть все точки подключения коммуникаций_Процент отличия 0,00Меньше на 5%Меньше на 5%Больше на 15%Корректировка, тыс. р. 7,50-23,97-23,3331,67Экологическая ситуацияХорошаяУдовл.ХорошаяХорошаяХорошаяПроцент отличия Больше на 8%0,000,000,00Корректирова, тыс. р. 20,000,000,000,00ИнфраструктураРазвитая инфраструктураРазвитость ниже среднегоРазвитая инфраструктураРазвитая инфраструктураПлохо развитая инфраструктураПроцент отличия Больше на 10%0,000,00Болше на 15%Корректировка, тыс. р. 25,000,000,0031,67Скорректированная цена тыс. р. 377,50460,27471,33310,33
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
Цсредняя=(377,5+460,27+471,33+310,33)/4=404,86 тыс.р./сотка
2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
В данном ряду наиболее часто встречающееся значение - 460,27тыс.р./сотка.
) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;
Медианное значение является - 419 тыс.р./м2
) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А2 и А3 у которыхбольше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата средняя между двумя - 465,8 тыс.р./сотка.
Стоимость сотки земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Цсредн. показ.=(404,86+460,27+419+465,8)/4=437,5 тыс.р./сотка.
Таблица 3.3 - Расчёт стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж
ПоказательЕд. изм.ЗначенеСтоимость м2 землитыс. р.437,5Площадь оцениваемого участкасоток.70,55Стоимость земельного участка составляеттыс. р.30865,625
Определение рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж, довольно таки точно отражает ситуацию, но только в том случае если обладать достоверной и точной информацией о сделках. В данном случае информация о стоимости объектов аналогов была принята с сайта - поэтому её достоверность может подвергаться сомнению.
Использование метода выделения
Производим расчёт стоимости здания совместно с земельным участком. Для этого необходимо проанализировать рынок . Далее на основе предварительного анализа рынка недвижимости г. Новосибирска были подобраны аналоги, потенциально сходные с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению жилым зданием, выставленные на продажу, в качестве аналогов представлены строящиеся и уже построенные здания. Анализ проводится на основании 5 аналогов их характеристики приведены в таблице 3.3. Стоимость зданий аналогов посчитаны по стоимости квадратного метра жилья, пример расчёта в приложении В.
Таблица 3.3 - Характеристики аналогов, потенциально схожих с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению 16-ти этажным жилым домом
Наименование позиций сравненияОцениваемый объект