Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
по сметному расчёту
Расчёт себестоимости здания можно выполнить и в виде сметного расчёта, в приложении Г приведена сводная и локальная смета (расчитаная базисно-индоксным методом) на строительство 16-ти этажного жилого дома. По результатом сводного сметного расчёта себестоимость здания составляет 524683,9 тыс. р.
Используя сметный расчёт мы получаем более точное значение себестоимости строительной продукции, в пересчёте на 1м2 мы получаем, что себестоимость равна ССм2=524683,9/13872,32=37,8тыс. р./м2, это примерно соответствует расчетом аналитиков 39,804 тыс. р./м2 (Приложение А).
Таблица 3.5 - Расчёт стоимости земельного участка методом выделения
ПоказательЕд. изм.ЗначениеСтоимость здания совместно с земельным участкомтыс. р.699303,65Себестоимость строительства здания по сметному расчётутыс. р.524683,9Полезная площадь всего зданиям213872,3Себестоимость 1м2 жилой площадитыс. р.37,82Стоимость земельного участка составляеттыс. р.174619,75
Эта сумма говорит о том, что покупать земельный участок под строительство подобного объекта, за большие деньги экономически не выгодно.
.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка доходным подходом
При проведении оценки земельных участков на доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Реализация метода допускает следующую последовательность действий:
расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на воспроизводство или замещение улучшений.
Чистый операционный доход равен разности эффективного валового дохода и операционных расходов. При этом из эффективного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Эффективный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования).
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Величина затрат на воспроизводство предполагаемого к застройке складского здания составляет, принимается по сметному расчёту из приложения Г 524683,90 тыс. р.
Далее необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Для этого использовался метод прямой капитализации. По методу прямой капитализации стоимость имущества определяется по формуле 3.1.
С=Д/К
Где - Д-чистый доход;
К- коэффициент капитализации.
Таблица 3.6 - Определение чистого дохода от использования объекта
ПоказательЕд. изм.ЗначениеОбщая площадь зданиям213 886Себестоимость 16-ти этажного жилого доматыс. р.524 684
Таблица
ПоказательЕд. изм.ЗначениеКоличество квартир студийшт64Стоимость аренды квартиры студиитыс. р./мес.6,800Количество квартир студий и 1-х квартир в зданиишт96Стоимость аренды студий и однокомнатных квартир всреднемтыс. р./мес.14,905Количество 2-х комнатных квартир в зданиишт.96Стоимость аренды 2-х комнатных квартир всреднемтыс. р./мес.20,096Количество 3-х комнатных квартир в зданиишт48Стоимость аренды3-х комнатных квартир всреднемтыс. р./мес.31,279Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в арендутыс. р./мес.5 296,688Средняя арендная ставка составляеттыс. р./м2.мес.0,381Потери от неполной загруженности фондов жилья принимаем 10%тыс. р./мес.529,669Потери от невыплат от квартирос