Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
оМосковская область, Мытищинский район, д. ВиденеевоРасстояние от МКАД25 км25 км25 км22 км Корректировка на местоположение, % 0%0%0%Инфраструктура, окружение ("соседи")Жилые дома, коттеджиКоттеджиКоттеджиКоттеджи -10%-10%-10%Жилые дома, коттеджиЖилые дома, коттеджиЖилые дома, коттеджиЖилые дома, коттеджиЖилые дома, коттеджиКорректировка на разрешенное использование, % 0%0%0%Транспортная доступностьПодъезд до деревни по асфальтированной дороге, до участка по насыпной дороге( 200 м щебенка)Подъезд по асфальтированной дорогПодъезд по асфальтированной дорогПодъезд по асфальтированной дорогКорректировка на транспортную доступность, % -0,3%-0,3%-0,3%Площадь участка, сотка7,5029,4031,0024,00Корректировка на площадь участка, % -4,6%-4,6%-4,6%Доступные коммуникацииЭлектричество, водопровод - скважина, канализация - септик, газ по границеЭлектричество, газ, водопровод по границеЭлектричество, газ, водопровод по границеЭлектричество, газ, водопровод по границеКорректировка на инфраструктуру, % 0%0%0%Благоустройство участкаУчасток огорожен, освоенУчасток не огорожен, не освоенУчасток не огорожен, не освоенУчасток не огорожен, не освоенКорректировка на благоустройство, % 3,0%3,0%3,0%Суммарная корректировка, % -11,9%-11,9%-11,9%Скорректированная цена за 1 сотку, руб. 637 410580 897795 543Среднее арифметическое значение цены 1 сотки, руб.671 283Рыночная стоимость земельного участка, руб.5 034 623Курс ЦБ РФ на дату оценки, руб./$25,4863Рыночная стоимость, $197 542
Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчету.
Площадь, соткиРыночная стоимость 1 сотки, руб.Рыночная стоимость участкаруб.$ (по курсу ЦБ РФ)7,5671 2835 034 623197 542
Определение полной восстановительной стоимости
Полную восстановительную стоимость можно оценить по двум видам стоимости: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.
Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.
В современной практике оценки применяют следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
метод укрупненных элементных показателей стоимости;
метод единичных расценок.
При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.
Полная восстановительная стоимость определялась с использованием Справочника оценщика "Жилые дома", издание 2, Ко-Инвест, 2003 год.
За базу расчетов принимаются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен января 2003 года на единицу площади. Основная формула для расчета:
ВС = ВС03 О Кк Кр И03-тек,
где: ВС - восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
ВС03 - стоимость 1 м2 площади здания - аналога в уровне цен января 2003 г., руб.;
О - площадь объекта оценки, м2;
Кк - коэффициент перехода от одной группы капитальности здания к другой;
Кр - коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания.
И03-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с январем 2003 года (Индексы цен в строительстве. Ко-Инвест № 60 за 2007 год, раздел 2; табл. 2.6).
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учитывать предпринимательскую прибыль, которая служит вознаграждением инвестору за риск строительства и отражает степень риска и уровень компетентности инвестора, связанные с реализацией строительного проекта. В соответствии со статьей к.т.н. Яскевича Е.Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости".
Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства
Для расчетов принято значение ставки 44%.
Для получения полной восстановительной стоимости объекта оценки к восстановительной стоимости необходимо прибавить предпринимательскую прибыль и налог на добавленную стоимость - НДС (18%).
Определение полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью воспроизводства (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
физический износ;
функциональный износ;
внешний или экономический износ.
Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип ?/p>