Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ом диапазоне - "Азарово" (Рублево-Успенское шоссе, 20 км) и "Покровское-Руцово" (Новорижское шоссе, 43 км).
Спрос на объекты загородной недвижимости
В середине лета рынок загородной недвижимости продемонстрировал достаточно высокую для этого периода покупательскую активность - уровень спроса увеличился на 6% по сравнению с июньскими показателями.
Наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости пользуются коттеджные поселки в пределах 10-30 км от МКАД с развитой инфраструктурой, которая включает наличие охраны, эксплуатационной службы, гостевого паркинга, детской площадки, спортивного комплекса, бассейна, магазина, ресторана, аптеки и медпункта.
Вместе с тем, во всех ценовых сегментах свои требования к уровню инфраструктуры. Покупателям эконом-класса достаточно необходимого минимума (охрана, гостевой паркинг и детская площадка). В то же время при выборе поселка бизнес-класса клиенты более требовательны, а покупателя недвижимости премиум-класса интересует высокоразвитая инфраструктура (наличие таких дополнительных объектов, как пляж, поле для гольфа, причалы и эллинги для яхт, детский сад и др.). Кроме того, в ряде случаев потенциальные клиенты интересуются объектами внешней инфраструктуры. В связи с этим большинство застройщиков стараются создать внешние коммерческие объекты, ориентированные на всех желающих. В сегменте элитной загородной недвижимости уровень спроса по сравнению с июнем практически не изменился и по-прежнему примерно на 45-50% отстает от предложения. В структуре спроса по направлениям наибольшую долю занимают Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Осташковское, Минское и Дмитровское шоссе. При этом сами застройщики уверены, что перспективными являются не только уже раскрученные в понимании потребителя районы области. Приоритетными для возведения поселков эконом-класса - наиболее востребованного сегмента среди покупателей - являются, например, южное и восточное направления, где есть возможность строительства недорогих объектов. Кроме того, в условиях дефицита свободных земель застройщики склонны стимулировать спрос на определенные территории. Сейчас, например, это можно наблюдать на примере мега-проектов. Что касается земельных участков, то наибольшей популярностью по-прежнему пользуются земельные участки площадью 15-30 соток на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе (в сумме около 55%).
Цены
В настоящее время в связи с тем, что стоимость объектов загородной недвижимости дальнего Подмосковья растет достаточно высокими темпами, наблюдается тенденция постепенного уменьшения разрыва стоимости объектов среднего Подмосковья (20-40 км от МКАД) и дальнего Подмосковья (свыше 40 км от МКАД). Средняя цена сотки в июле увеличилась почти на 2% по сравнению с июнем и достигла $11 697 (271 259 руб.). По итогам I полугодия 2009 г. рост цен на земельные участки составил около 10-15%. К концу 2009 года рост цен в данном сегменте рынка загородной недвижимости составит не менее 25-30%. Учитывая, хотя и небольшой, но, тем не менее, приток предложений в новых коттеджных поселках, средняя стоимость предлагаемых готовых объектов выросла за июль на 4% и составила около $438,7 тыс. Лидером по средней цене предложения традиционно остается Рублево-Успенское шоссе - около $55-65 тыс. за сотку. Вывод: Анализ рынка земельных участков Северного направления Московской области, по данным интернет сайтов (www.mian.ru , www.incom-realty.ru, www.Mosoblzem.ru) показывает, что стоимость 1 сотки земельных участков в пределах 24-26 км от МКАД лежит в диапазоне $ 18 000 - $ 31 000, в зависимости от степени освоенности земель, доступности коммуникаций, удаленности от водохранилища. Стоимость 1 м2 готового коттеджа с земельным участком 7-15 соток, в зависимости от класса работ по благоустройству и отделке продается по цене 1700 - 2300 $/м2.
.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем должны быть соблюдены непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.
. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.
. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее э