Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
Физическая возможность.
Земельные участки предназначены для эксплуатации существующего жилого дома и прилегающих к нему территорий.
Законодательно допустимое.
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Обременений и сервитутов не зарегистрировано.
Финансово целесообразное
Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства жилья, офисных, торговых, складских помещений, предприятий общественного питания. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, проектов строительства жилых зданий.
Максимальная продуктивность.
Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его для индивидуального жилищного строительства. Вывод. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это участок для ведения личного подсобного хозяйства.
.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Физически возможный вариант использования.
Как следует из характеристик объекта оценки, инженерного обеспечения земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здания в качестве жилого дома для постоянного проживания.
Законодательно разрешенное использование.
Фактическое использование объекта полностью соответствует его разрешенному использованию.
Финансово целесообразное использование
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Объект оценки дает возможность собственнику использовать его в качестве жилого дома, либо в качестве резиденции с помещениями для постоянного проживания.
Максимально продуктивное использование.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков будет являться наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Вывод: Текущее использование объекта оценки: использование его в качестве жилого дома, будет являться наилучшим и наиболее эффективным.
3.ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
Определение рыночной стоимости земельного участка.
К оценке предоставлен земельный участок, общей площадью 7,5 соток. Исходя из этого, выбирались объекты аналоги.
Элементы сравненияОбъект оценкиОбъекты аналоги123Источник информации по объектам аналогам WinNER см. приложение 2, раздел 4WinNER см. приложение 2, раздел 4www.irr.ru см. приложение 2, раздел 4Цена участка, руб. 21 271 12020 440 20021 672 000Корректировка на уторговывание, % 0,00%0,00%0,00%Цена предложения после корректировки, руб. 21 271 12020 440 20021 672 000Площадь, соток7,5029,4031,0024,00Цена за 1 сотку, руб. 723 507659 361903 000Переданные праваПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиКорректировка на переданные права, % 0%0%0%Скорректированная цена за 1 сотку, руб. 723 507659 361903 000Условия финансированияСобственные средстваСобственные средстваСобственные средстваСобственные средстваКорректировка на условия финансирования, % 0%0%0%Скорректированная цена за 1 сотку, руб. 723 507659 361903 000Условия платежаДенежные средстваДенежные средстваДенежные средстваДенежные средстваКорректировка на условия платежа, % 0%0%0%Скорректированная цена за 1 сотку, руб. 723 507659 361903 000Обстоятельства совершения сделкиПубличная офертаПубличная офертаПубличная офертаПубличная офертаКорректировка на обстоятельства совершения сделки, % 0%0%0%Скорректированная цена за сотку, руб. 723 507659 361903 000Изменение цен на земельные участки (дата продажи)сен.09сен.09сен.09сен.09Корректировка на изменение цен (дату продажи), % 0,00%0,00%0,00%Скорректированная цена за 1 сотку, руб. 723 507659 361903 000Местоположение: направлениеДмитровское шоссеДмитровское шоссеДмитровское шоссеДмитровское шоссе Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6АМосковская область, Мытищинский район, д. ХлябовоМосковская область, Мытищинский район, д. Хлябов