Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
сти вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.
Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации.
Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.
Функциональный износ объекта - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.
Внешний износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта.
Сравнительный подход при оценке недвижимости основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы оценки при этом подходе:
исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объекта;
отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в свободных рыночных условиях;
подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
установление состояния оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. Доходный подход при оценке объектов недвижимости основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Основные этапы оценки при данном подходе:
Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Потери от загрузки и не взысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.
Полученный таким образом чистый операционный доход затем пересчитывается в текущую стоимость специальными методами.
.5 Решение об оценке
Заключительным этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем выполняется задача оценки.
1.6 Особенности оценки объектов залога
Виды стоимости, подлежащие определению для целей кредитования под залог.
Стоимость предмета залога не имеет однозначной трактовки ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют "рыночную стоимость" и "ликвидационную стоимость" или "стоимость ограниченной реализации".
Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.
Фактически, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяется "рыночная стоимость" объекта оценки.
Таким образом, возникает вопрос - достаточно ли определения для целей кредитования под залог (для принятия решения о выдаче кредита) рыночной стоимости закладываемого имущества или же необходимо выделять какую-то "залоговую стоимость".
Нужно сказать, что Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности не содержат среди видов стоимости такого вида как "залоговая стоимость". Тем не менее, в научной литературе достаточно часто встречаются определения залоговой стоимости.
Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе свидетельствует о неоднозначности существующих мнений.
Чаще всего залоговую стоимость ?/p>