Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?оимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок".
Анализ приведенных определений ликвидационной стоимости позволяет сделать вывод о том, что основным и единственным критерием необходимости определения ликвидационной стоимости для целей кредитования под залог является короткий срок экспозиции предмета залога (ликвидность) в случае возникновения дефолта заемщика. Это соответствует понятию "справедливая стоимость залога", закрепленному в Положении ЦБ РФ "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности. Согласно указанному Положению справедливая стоимость залога - это такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.
Но следует учитывать тот факт, что установленный срок реализации предмета залога может не превышать нормального срока экспозиции для данного вида предмета залога. К примеру, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный указанным нормативным актом ЦБ РФ (180 календарных дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных объектов не может быть и речи в условиях сегодняшней ситуации на рынке.
Таким образом, возникает ситуация, когда для одной и той же цели (кредитования под залог) в одних случаях (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) требуется определять ликвидационную стоимость, а в других (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида не превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) - определения ликвидационной стоимости предмета залога не требуется.
При всем возможном многообразии базисов оценки первое место и ведущая роль всеми без исключения отечественными и международными документами и авторами исследований и учебных программ по оценке, безусловно, отводится рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому методически важно привести детальные определения в этой области.
В отечественном Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3) дается следующее определение: "… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Следует обратить внимание на отсутствие в данном определении ссылки на дату оценки (в отличие, например, от определений рыночной стоимости, содержащихся в Международных и Европейских стандартах оценки).
Скорее всего, это отражает большую нацеленность отечественных авторов Федерального закона на потребности собственников, имеющих, очевидно, более высокий интерес к получению оценок, относящихся к предполагаемой дате (периоду времени) проведения сделки, а не к дате проведения работ оценщика.
Отсутствие "залоговой стоимости", как отмечалось выше, в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, в полной мере соотносится с фактом отсутствия "залоговой стоимости" в международных стандартах оценки. Международное применение оценки 2 "Оценка для целей кредитования"" содержит следующее положение: "Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, оценщик может рассматривать стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует рыночная стоимость".
Таким образом, можно сделать вывод о том, что для целей кредитования под залог определению подлежит:
рыночная стоимость предмета залога;
ликвидационная стоимость (в случае превышения рыночного срока экспозиции аналогичных объектов 180 дней и по согласованию с заказчиком).
2.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ
.1 Описание объекта оценки
Юридическое описание объекта
Заказчик:КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).Объект оценки:Жилая недвижимость