Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?зноса может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и / или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы:
метод экономического возраста;
метод сравнения продаж;
метод разбивки;
метод экспертных оценок.
При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации для определения износа объекта оценки наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод экономического возраста.
Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:
где: Инакопл. - накопленный износ; ЭВ - эффективный возраст; ОЭЖ - общая экономическая жизнь; ПВС - полная восстановительная стоимость.
При определении накопленного износа объекта оценки эксперты-оценщики учитывали его возраст и фактическое состояние.
Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности, принятое в 1970 году, приведено в Приложениях 3 и 4 к Общей части к сборникам УПВС. Согласно этим Приложениям все здания делятся на шесть групп в зависимости от материала конструктивных элементов. В настоящее время наряду с существующей методикой эксперты пользуются методикой распределения зданий по группам капитальности, приведенной Н.Я. Кузиным в Учебном пособии "Рыночный подход к оценке зданий и сооружений". По методике Кузина здания делятся на девять групп в зависимости от материала конструктивных элементов, I группа (по УПВС) разделена на 3 группы с более подробным описанием.
Нормативный срок службы зданий по методике Кузина Н.Я.:
Группа капитальностиIIIIIIIVVVIVIIVIIIIXСрок службы нежилых зданий1751501251008050251510Срок службы жилых зданий150125100503015
Эффективный возраст рассчитывается по формуле:
где: ГО - год оценки; ГС - год строительства;
ГКР - год последнего капитального ремонта.
Примечание: Если период времени между датами оценки и строительства объекта оценки меньше нормативного срока для проведения капитального ремонта и он реально не проводился, то принимается ГКР=ГС.
Если отсутствует информация о годе проведения капитального ремонта, его можно рассчитать по формуле:
где: Нср - нормативный срок проведения капитальных ремонтов;
N - количество плановых капитальных ремонтов за период эксплуатации (от года строительства до года оценки).
Расчет износаГод постройки2000Год последнего кап. ремонта Год оценки2009Хронологический возраст, лет9,0Эффективный возраст, лет9,0ОЭЖ, лет100Износ, %8,00%Износ при хорошем содержании здания,%0,6%Износ при среднем содержании здания,%4,3%залог земельный стоимость затратный
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки с учетом износа:
Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6АЖилой дом общей площадью 155 м2Объект аналог по сборнику "Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2003 г.)4.1.4.01 С Восстановительная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2003 г., руб. 10 462,73Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м)155,0Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки1,0Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания 1,2625Переходный коэффициент от цен на 01.01.2003 г. к ценам 01.12.2005 оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест, табл. 2.6)1,686Переходный коэффициент от цен на 01.12.2005 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест, табл. 2.6)1,454Восстановительная стоимость, руб. 5 020 672Восстановительная стоимость объекта оценки, руб. 5 020 672Предпринимательская прибыль (ПП=44%)2 209 096Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП7 229 768Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $283 673НДС (18%)1 301 358Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.8 531 126Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $334 734Износ, %4,30%ПВС с износом, руб.8 164 288ПВС с износом, $320 340Итого, руб.:8 164 288Итого, $:320 340
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная на основе затратного подхода, складывается из рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости с учетом износа жилого дома.
Таким образом, рыночная стоимость объект