Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?пределяют как стоимость имущества, используемого в качестве обеспечения возврата кредита. К примеру, Н.А. Щербакова характеризует залоговую стоимость следующим образом: "Залоговая стоимость - стоимость имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита".
В словаре оценочных терминов залоговая стоимость интерпретируется как "стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива". Очевидно, в данном определении термин "ипотечный кредит" можно понимать в широком смысле, т.е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Явным недостатком данного определения является употребление понятия "актива", поскольку это в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин "активы" заменять на термин "собственность". Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Тем не менее, нужно отметить, что приведенное определение залоговой стоимости содержит такие важные элементы, как, во-первых, риск кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимость количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом. Другой учебник вводит в определение залоговой стоимости такой элемент как тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: "стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств".
Финансово-кредитный энциклопедический словарь дополняет данное определение необходимостью введения следующих корректировок: "эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск".
В.В. Бочкарев дает следующее понятие залоговой стоимости - "определяемая оценщиком стоимость объекта недвижимости, покрывающая невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита".
З.Л. Гарипова и Е.В. Гарипов определяют залоговую стоимость (недвижимости) следующим образом - "это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту (в том числе по выплате непогашенной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов, связанных с реализацией объекта залога), ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке, на основе надежных характеристик, которая может быть получена в сделках с нормальными условиями на протяжении долгого периода времени в будущем".
Анализ представленных определений залоговой стоимости позволяет выделить два основных момента, характеризующих залоговую стоимость как самостоятельный вид стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность предмета залога.
Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом ее прогноза; критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основной суммы долга по ссуде всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.
Тем не менее, на мой взгляд, достаточность обеспечения должна определяться (и определяется) кредитором с учетом предполагаемых условий договора, а не оценщиками. Данный вывод соответствует норме, содержащейся в пункте 3 статьи ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой "оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем…".
Несмотря на значительное количество сторонников стандарта залоговой стоимости, распространена также точка зрения о применении, вместо залоговой стоимости как особого (дополнительного) вида стоимости, ликвидационной стоимости наряду с определением рыночной стоимости. В.В. Галасюк формулирует ряд принципиальных положений по определению стоимости объектов залога:
"- нет необходимости использовать понятие "залоговая стоимость";
необходимо более широко наряду с понятием "рыночная стоимость" использовать понятие "ликвидационная стоимость" как наиболее точно соответствующее целям оценки объектов залога;
необходимо учитывать различие между рыночной и ликвидационной стоимостью объекта залога. При этом необходимо иметь ввиду, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной" .
Настаивая на применении для целей залогового кредитования, В.В. Галасюк дает следующее определение ликвидационной стоимости: "Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче "разумно долгого" для типа объекта на данном рынке, а также с?/p>