Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
002 №31-ФЗ, от 14.11.02 №143-ФЗ, от 10.01.2003 за № 15-ФЗ, от 27.02.2003 за № 29-ФЗ):
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
"…Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
"В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".
.2 Оценка права собственности
Под правом собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст.209), понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т. п.
.3 Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
осмотр объекта;
собеседование с руководителями, собственниками и специалистами предприятия;
изучение юридической, технической и бухгалтерской документации;
исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;
подготовка заключения об оценке.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.
Следующий этап оценки - определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
.4 Подходы к оценке
Затратный подход при оценке недвижимости основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки;
оценка рыночной стоимости земельного участка;
оценка прочих затрат застройщика, связанных со строительством;
оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли;
оценка величины общего накопленного износа;
оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки с учетом общего накопленного износа улучшений;
оценка рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости.
Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость объекта оценки.
Полная восстановительная стоимость есть стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
В Стандартах оценки даны определения стоимостей воспроизводства и замещения.
Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки
Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
При оценке объектов, возведенных по типовым проектам, определяется воспроизводственная стоимость, а при оценке старых уникальных и созданных по индивидуальным заказам объектов рассчитывается стоимость замещения, так как воспроизведение такого объекта экономически неоправданно.
Далее, из полной восстановительной стоимо