Конспект лекций из курса "Хозяйственное законодательство" Тема Правовой статус предприятий в Украине > Понятие и основные виды предприятий

Вид материала

Конспект

Содержание 1. Понятие договора аренды. Объекты аренды 2. Стороны в договоре аренды. 3. Порядок заключения договора аренды. 4. Условия договора аренды. Порядок использования амортизационных отчислений. Восстановление арендованного имущества и условия его возвращения. Выполнение обязательств Арендодатель обязан 5. Прекращение договора аренды.

Подобный материал:

• Конспект лекций «Аудит» тема общие положения об аудите возникновение и эволюция аудита., 1089.62kb.
• Законность и дисциплина в сфере государственного управления, 82.3kb.
• Конспект лекций 2010 г. Батычко Вл. Т. Муниципальное право. Конспект лекций. 2010, 2365.6kb.
• Конспект лекций 2008 г. Батычко В. Т. Административное право. Конспект лекций. 2008, 1389.57kb.
• Конспект лекций 2011 г. Батычко В. Т. Семейное право. Конспект лекций. 2011, 1718.16kb.
• Конспект лекций 2010 г. Батычко В. Т. Уголовное право. Общая часть. Конспект лекций., 3144.81kb.
• Конспект лекций ч. 2 «методика аудита и ревизии финансово-хозяйственной деятельности, 327.21kb.
• Конспект лекций по дисциплине «управление маркетингом», 544.36kb.
• Содержание курса по теме, 85.22kb.
• Конспект лекций доцент, кандидат экономических наук воронкова таисия Євгеньевна Киев, 1104.69kb.

Тема 8. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ

^ 1. Понятие договора аренды. Объекты аренды

Одним из направлений повышения эффективности использование имущества государственных предприятий и организаций в современных условиях является передача его в аренду физическим и юридическим лицам.

С помощью аренды реализуются как интересы собственника относительно получения дохода с имеющих в него производственных фондов, так и интересы арендатора, что не нагружая себя каждый раз приобретением необходимого оснащения, оборудование и тому подобную в собственность, имеет возможность эффективно использовать нанятое ним имущество для осуществления своей уставной деятельности.

Общее понятие аренды сформулирован в статьи 2 Закона Украины от 14 марта 1995 г. «О аренде государственного имущества». Соответственно этой статье арендой признается основанное на договоре срочное платное владение и пользования имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Из приведенного определения вытекает, что:

- во-первых, арендные отношения имеют исключительно договорный характер и не могут возникать на основании плановых задач или других административно-управленческих актов;

- во-вторых, аренда предусматривает передачу имущества у владения и пользование (без предоставления права арендатору распоряжаться арендованн имуществом);

- в-третьих, такое владение и пользования является платным, что обеспечивается внесением арендатором арендодателю арендной платы в определенных размерах;

- в-четвертых, аренда предусматривает передачу имущества в срочное (временное) владение и пользование. В случае окончания срока, на который был заключен договор аренды, настоящий договор прекращается.

Имущество, который передается в аренду, может использоваться арендатором для осуществления как предпринимательской (производство продукции, выполнение работ, предоставление услуг, занятие торговлей), так и другой (удовлетворение лечебно-оздоровительных, просветительских, культурно-спортивных потребностей и тому подобной) деятельности.

Законодательство об аренде является одним из правовых институтов хозяйственного законодательства Украины. Отношения относительно аренды государственного имущества регулируются, в первую очередь, Законом Украины «О аренде государственного имущества», особенность которого состоит в потому, что он регулирует две группы отношений:

- организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, их структурных подразделов;

- имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества.

Указанный закон, несмотря на его название, имеет универсальный характер, поскольку его положениями (если другое не предусмотрено законодательством и договором аренды) может регулироваться аренда имущества других форм собственности (частной и коллективной).

Закон «О аренде государственного имущества» определяет, какое как раз имущество может быть объектом аренды. В первую очередь объектами аренды по этому закону являются целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделов (филиалов, цехов, участков). Закон (п.1 ст.4) под целостным имущественным комплексом понимает хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему государством земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

Поскольку имущество предприятия, кроме основных фондов, составляют также оборотные средства и прочие ценности, законодательством установленный специальный порядок передачи их арендатору. Да, денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель дает арендатору на условиях кредита по ставке рефинансирования Национального банка Украины. Предоставление арендатору в кредит средств и ценных бумаг осуществляется на основании кредитного договора, что укладывается одновременно с договором аренды. Срок предоставления кредита не должен превышать срока действия договора аренды. В случае разрыва кредитного договора, окончание срока его действия или прекращение договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю предоставленные ему средства и ценные бумаги.

Другие оборотные материальные способы (то есть не денежные средства и не ценные бумаги) выкупаются арендатором согласно с договором купли-продажи, что укладывается одновременно с договором аренды. Плата за приобретенные оборотные материальные способы вносится арендатором на протяжении 30 календарных дней из момента заключения договора. Созданному членами трудового коллектива хозяйственному обществу арендодатель может продать оборотные материальные способы в кредит, при условии оплата ним не менее чем 30 процентов их стоимости. При этом срок оплаты оборотных материальных способов не должен превышать одного года из даты заключения договора купли-продажи. Размеры очередных взносов и сроки их уплаты определяются в договоре купли-продажи.

Объектами аренды по Закону «О аренде государственного имущества» могут также быть недвижимое имущество (здания, сооружения, помещение) и прочее отдельное индивидуально определенное имущество (машины, оборудование и прочие учетные единицы основных способов, нематериальные активы, малоценные и быстроизношующиеся предметы, производственные запасы, незавершенное строительство, готовая продукция, незавершенное капитальное строительство и прочие ценности, которые выделяются в самостоятельный объект аренды).

Вместе с тем не могут быть объектами аренды целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделов (филиалов, цехов, участков), что осуществляют деятельность, предусмотренную частью первой статьи 4 Закона Украины «О предпринимательстве». Это деятельность, связанная с изготовлением и реализацией наркотических способов, военного оружия и боеприпасов к ней, взрывных веществ, охраной объектов государственной собственности, а также проведение ломбардных операций.

Законодательными актами Украины может быть дополнен перечень государственных предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть объектами аренды. Да, согласно с Декретом Кабинета министров Украины от 31 декабря 1992 г. № 26-92 «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделов основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается» не допускается, вчастности , передача в аренду радиотелевизионных передающих центров и объектов, которые составляют общегосударственную систему связи; магистральных линий электропередачи, магистральных трубопроводов; магистральных железных дорог, автомобильных дорог государственного значения, метрополитенов; гидро- и атомных электростанций; противорадиационных сооружений и тому подобное. Декретом также установлено, что передача в аренду имущественных комплексов или отделенного имущества, которые обеспечивают деятельность Верховного Совета Украины, Президента Украины, Кабинета министров Украины может проводиться только с разрешения указанных органов.

^ 2. Стороны в договоре аренды.

Арендодателями (то есть органами и организациями, которые передают имущество в аренду) являются:

- Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделов и недвижимого имущества, что является общегосударственной собственностью;

- органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и местными Советами народных депутатов управлять имуществом - относительно имущества, которое находится соответственно в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности;

- государственные предприятия - относительно отдельного индивидуально определенного имущества, а с разрешения указанных выше арендодателей - также относительно целостных имущественных комплексов, их структурных подразделов (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества.

Арендаторами (то есть юридическими или физическими лицами, которые имущество передается в аренду) согласно с Законом «О аренде государственного имущества» могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива государственного предприятия, его структурного подраздела, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические способы иностранных государств, международные организации и лица без гражданства.

При этом физическое лицо, которое хотит заключить договор аренды государственного имущества, к его заключению обязанная зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Особенностью действующего Закона Украины «О аренде государственного имущества» является то, что он не предусматривает создание организации арендаторов как будущего арендодателя. Отныне после принятия решения о аренде целостного имущественного комплекса члены трудового коллектива государственного предприятия, его структурного подраздела основывают соответственно действующему законодательству хозяйственное общество.

Решение трудового коллектива о аренде целостного имущественного комплекса считается принятым, если за него проголосовало больше половины членов трудового коллектива.

К регистрации в установленном порядке хозяйственного общества каждый член трудового коллектива государственного предприятия или его структурного подраздела, целостный имущественный комплекс которого передается в аренду, имеет право вступить в указанное хозяйственное общество на оснований личного заявления.

Созданное членами трудового коллектива хозяйственное общество имеет преобладающее перед другими физическими и юридическими лицами право на заключение договора аренды на того государственного предприятия, структурного подразделе где созданное это общество.

^ 3. Порядок заключения договора аренды.

Закон Украины «О аренде государственного имущества» довольно детально регламентирует процедуру заключения договора аренды государственного имущества.

Физические и юридические лица, которые хотят заключить договора аренды имущества государственных предприятий, направляют проект договора аренды, а также другие документы согласно перечнем, что определяется Фондом государственного имущества Украины, соответствующему арендодателю.

В случае «аренды целостного имущественного комплекса арендодатель в пятидневный срок после даты регистрации полученные заявления, присылает копии проекта договора и других материале к органу, уполномоченного управлять соответствующ государственной имуществом для дачи выводов относительно возможности аренды условий договора аренды.

В тех случаях, если:

- предприятие, его структурный подраздел, относительно цели имущественного комплекса которого поступило заявление о ордере или инициаторе заключения договора аренды согласно с законодательством занимают монопольное положение на рынке;

- вследствие заключения договора аренды предприниматель группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке;

- суммарная стоимость активов или суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), что принадлежат объекту аренды и инициатору заключение договора аренды, превышают показатель определенные законодательством, - копии проекта договора аренд и других полученных документов арендодатель присылает также к органу Антимонопольного комитета Украины.

Орган, уполномоченный управлять соответствующ государственный имуществом, Антимонопольный комитет Украины разглядывают присланные арендодателем копии документов и на протяжении пятнадцати дней присылают арендодателю выводы относительно возможности аренды и условий договора аренды. В случае неполучения арендодателем выводов в установленный срок заключения договора аренды считается с указанными органами согласованным.

Арендодатель на протяжении пяты дней по истечении срока согласование условий договора аренды дает согласие или отвечает отказом в заключении договора аренды государственного имущества и сообщает о этом заявителя и орган, уполномоченный управлять имуществом, и орган Антимонопольного комитета Украины.

Наиболее простым является порядок заключения договора аренды недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества. Заявление о аренде этого имущества не требует согласования с органом, уполномоченным управлять государственн имуществом и органом Антимонопольного комитета Украины, поэтому в таких случаях арендодатель должен на протяжении пятнадцати дней после даты регистрации заявления дать согласие или отказать в заключении договора аренды и сообщить о этом заявителя.

Закон «О аренде государственного имущества» содержит приблизительный перечень оснований отказа в передачи в аренду объектов. Это, в частности:

- принятие решения компетентным органом о приватизации этих объектов;

- включение объекту к перечню предприятий, которые требуют привлечения иностранных инвестиций согласно с решением Кабинета министров Украины или местных органов властей;

- отсутствие согласия органа Антимонопольного комитета Украины на аренду;

- отсутствие согласия органа, уполномоченного управлять соответствующ имуществом, на выделение структурного подраздела;

- другие основания, предусмотренные законами и постановлениями Верховного Совета Украины.

Предоставляя приоритетное право на заключение договора аренды созданному трудовым коллективом государственного предприятия хозяйственному обществу, законодательством предусмотрено, что заключение договора аренды с другими физическими и юридическими лицами возможное лишь при условии отсутствия заявления хозяйственного общества в течение двадцати дней со дня направления им сообщение о намерении арендовать целостный имущественный комплекс предприятия, структурного подраздела.

В случае отказа в заключении договора аренды, а также неполучения ответа в установленный срок заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов к суду или арбитражного суда.

^ 4. Условия договора аренды.

Предоставляя важного значения содержания договора аренды государственного имущества, законодатель специально определил важные условия договора, то есть те, что имеют юридическое значение, то есть влияют на формирование и суть правоотношений, которые возникают из данного договора. Значение определения важных условий состоит в потому, что в случае недостижения сторонами договоренности хотя бы по одному из важных условий договора такой договор не считается заключенным.

Соответственно статье 10 Закона «О аренде государственного имущества» важными условиями договора аренды является:

- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации). Оценка объекта аренды осуществляется по Методике оценки стоимости объектов аренды, утвержденным постановлением Кабинета министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629. Указанная Методика предусматривает особенности оценки стоимости целостного имущественного комплекса (при этом обязательным является проведение полной инвентаризации соответственно Положению о инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 2 марта 1993 г. № 158); оценки стоимости зданий, сооружений, помещений, что проводится экспертным путем соответственно Порядку проведения экспертной оценки при передаче в аренду государственного имущества, что утверждается Фондом государственного имущества Украины, и оценки стоимости другого отдельного индивидуально определенного имущества, что проводится с учетом требований раздела IV Методики оценки стоимости объектов приватизации, утвержденной постановлением Кабинета министров Украины от 18 января 1995 г. № 36;

- срок, на который укладывается договор аренды, определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменения в договора по истечении его срока он считается продолженным на один и тот же срок и на одни и тех же условиях, которые были предусмотренные договором. По истечении срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преобладающее право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок;

- арендная плата с учетом ее индексации является платежом, который вносит арендатор арендодателю независимо от следствий хозяйственной деятельности, но не больше пяты процентов от, стоимости арендованного имущества. Методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы определяются Кабинетом министров Украины. Сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата с согласия сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также на требование одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.

Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если с независимых от него обстоятельств изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или существенным образом ухудшился состояние объекта аренды.

^ Порядок использования амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления на арендованное имущество остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества, если другое не предусмотрен договором аренды.

^ Восстановление арендованного имущества и условия его возвращения. В случае разрыва договора аренды, окончание срока его Действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшения состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине.

Арендатор упражнению оставить за собой проведенные ним улучшение арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделенные от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, что невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если другое не определено договором аренды.

Стоимость улучшений арендованного имущества, сделанного арендатором без согласия арендодателя, что нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.

^ Выполнение обязательств по договору аренды имеет осуществляться соответственно общим требованиям, установленных Гражданским кодексом относительно выполнения договоров.

^ Арендодатель обязан:

- передать объект аренды арендатору в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. В случае нарушения этого обязательства арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи объекта и возмещение убытков, причиненным задержанием передачи, или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему невыполнением договора аренды;

- проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если другое не предусмотрен законом или договором.

• По договору аренды арендатора может обязать использовать объект аренды по целевому назначению соответственно профилю производственной деятельности предприятия, имущество которого передан в аренду, и вырабатывать продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор также обязан: использовать и сохранять арендованное имущество соответственно условиям договора, предотвращать его повреждению, порче; вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.
  

Договором аренды могут быть установленные и другие обязанности сторон:

- ответственность сторон за невыполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или разрыв договора в одностороннем порядке, установленная законодательными актами Украины, а также конкретными заключенными договорами аренды;

- страхование арендатором взятого ним в аренду имущества осуществляется соответственно законодательству Украины о страховании.

С согласия сторон в договоре аренды могут быть предусмотренные и другие условия.

Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлен правила, которые ухудшают положение арендатора.

^ 5. Прекращение договора аренды.

Статья 26 Закона Украины «О аренде государственного имущества» содержит норму, согласно с которой односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Вместе с тым законом установлен исчерпывающий перечень оснований прекращение договора аренды. Такими основаниями закон признает:

- окончание срока, на который был заключен договор аренды;

- приватизацию объекта аренды арендатором (с участием арендатора). В случае перехода права собственности на арендованное имущество к другим лицам договор аренды сохраняет действие для нового собственника;

- банкротство арендатора;

- гибель объекта аренды.

Договор аренды может быть разорван по согласованию сторон. На требование одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорван по решению суда, арбитражного суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины.

Да, соответственно статье 269 Гражданского кодекса досрочный разрыв договора на требование нанимателя путем предъявления иска в суде, арбитражном суде возможно в тех случаях, если наниматель:

1) пользуется имуществом не соответственно договору или назначении имущества;

2) специальное или из неосторожности ухудшает состояние имущества;

3) не внес платы на протяжении трех месяцев со дня окончания срока платежа;

4) не сделает капитального ремонта в тех случаях, когда по закону или по договору капитальный ремонт лежит на обязанности нанимателя.

Досрочный разрыв договора на требование нанимателя (ст.270 Гражданского кодекса) возможное путем предъявления иска против суда, арбитражного суда:

1) если наниматель не делает капитального ремонта, что лежит к его обязанности;

2) если имущество в силу обстоятельств, за который наниматель не отвечает, окажется в состоянии, неприемлемом для пользования.