Конспект lit Список литературы page
| Вид материала | Конспект |
- Учить писать конспект. Учить составлять список литературы., 102.02kb.
- Учебно образовательный центр «гармония» г. Милан Список учебной литературы на 2010, 11.5kb.
- Программа курса Конспект лекций > Тесты Задачи > Вопросы к экзамену Методические рекомендации, 1693.2kb.
- Российская государственная библиотека для слепых, 136.22kb.
- Конспект Список литературы. Данные о страницах, 1984.03kb.
- Правила оформления списка литературы, 208.92kb.
- Учебно образовательный центр «гармония» г. Милан Список учебной литературы на 2010, 20.65kb.
- Аннотированный список литературы, 785.91kb.
- Экзамен регистрация и экзамен проводится атс international (www atc-global com) в каждом, 51.74kb.
- На конференции предполагается обсудить следующие вопросы: М. В. Ломоносов и филология, 20.64kb.
Анализ происходящих структурных изменений в инвестиционной сфере позволяет сделать вывод, что, несмотря на снижение централизованных капитальных вложений и ограничение нецентрализованных капитальных вложений кредитными и налоговыми методами, проблемы долгосрочных инвестиций и их финансово-кредитного обеспечения сохраняют свою актуальность и в настоящее время. Это связано, во-первых, с активизацией инвестиционной деятельности в ряде отраслей и сфер хозяйствования, сориентированных на производство потребительских товаров, активизацией деятельности территориальных органов управления в инвестировании социальной инфраструктуры, повышением роли инвестиций населения; во-вторых, с ростом инвестиций в ценные бумаги, аренду оборудования, процессы приватизации, что происходит за счет общего «инвестиционного сброса»; в-третьих, с процессом формирования специализированных финансово-кредитных институтов, инвестиционных банков и фондов для льготного финансирования и кредитования капитальных вложений; в-четвертых, с введением рыночных механизмов управления экономикой, основным элементом которых является механизм денежно-кредитного регулирования. . В современных условиях можно выделить рынки банковского краткосрочного и долгосрочного кредитования, а также рынки ценных бумаг как главные рычаги, используемые для проведения денежно-кредитной политики. Это находит свое отражение в установлении целевого
==248
предельного объема кредитных вложений на территории Российской Федерации с выделением долгосрочных кредитов; в формировании специального механизма ограничения и стимулирования операций с ценными бумагами; в установлении экономических нормативов, ограничивающих активы коммерческих банков с повышенным риском (долгосрочные кредиты и вложения банка в ценные бумаги).
Коммерческие банки, располагающие относительно крупным уставным капиталом, могут предоставить более длительные и рискованные ссуды. При этом учитывается прибыльность активов как важный фактор при разработке ссудной политики.
Банки могут придерживаться более либеральной ссудной политики, если сдерживается или сокращается рост банковских резервов, стабильные депозиты, предоставляются субсидии по процентам за долгосрочные кредиты приоритетных направлений, устойчивы хозяйства, которые они обслуживают.
^ Объектами банковского долгосрочного кредитования могут быть капитальные вложения предприятий, организаций и граждан на затраты по строительству, реконструкции и техническому перевооружению объектов производственного и социально-бытового назначения, приобретению техники, оборудования и транспортных средств, зданий и сооружений, а также по созданию совместных предприятий, научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.
Планирование потребности в долгосрочном кредите крупные заемщики, как правило, осуществляют задолго до фактического использования средств. На основе кредитных заявок предприятий и организаций банк определяет возможный спрос на кредит в те или иные периоды года, рассчитывает сроки по другим ссудам и сумму требуемых ресурсов.
В тех случаях, когда заявки превышают предел ресурсов, банк стоит перед выбором: либо заключить взаимовыгодное соглашение с банком-корреспондентом, который возьмет на себя часть кредитов, либо отказать клиентам и поставить под угрозу свои взаимоотношения с ними, которыми банк, возможно, очень дорожит.
Коммерческие банки могут предоставлять долгосрочные ссуды совместно со страховыми компаниями, пенсионными фондами и другими долгосрочными ссудодателями. Участвуя вместе с ними в выдаче крупных ссуд, банки устанавливают по своей доле в ссуде более короткий срок погашения, т.е. сначала погашается банковская ссуда, а в остав-
==249
шийся период - доля страховых компаний. Последние менее заинтересованы в высокой ликвидности и в досрочном погашении ссуд, поэтому они отдают предпочтение долгосрочному кредитованию.
Долгосрочные ссуды исключительно выгодны крупным и мелким предприятиям. Они могут рассматриваться как наилучшее средство внешнего финансирования капитальных вложений, если предприятие не может удовлетворить свои потребности за счет текущих прибылей или привлечения средств на рынках долгосрочного ссудного капитала путем выпуска облигаций по умеренным ценам. Заемщик имеет возможность получить условия кредита, более соответствующие его потребностям, чем при продаже облигаций на рынке. В случае необходимости некоторые условия кредита могут быть по договоренности изменены, а более короткий по сравнению с обычным облигационным займом срок погашения ссуды может рассматриваться как преимущество в те периоды, когда процентные ставки высоки.
Заемщик может использовать долгосрочную ссуду, планируя погасить ее через несколько лет за счет поступлений от реализации займа, выигрывая на разнице в процентных ставках. Получение долгосрочной банковской ссуды более выгодно, чем выпуск облигаций, еще и потому, что операционные расходы и процентные ставки в этом случае почти всегда ниже, поскольку заемщик не несет затрат, связанных с регистрацией, гарантированием размещения бумаг и их реализацией на рынке.
Следует отметить также определенную взаимосвязь между спросом
на долгосрочную ссуду и налогами на доходы предприятий, высокий уровень которых может затруднить финансирование расширения производства за счет текущих доходов.
Долгосрочные ссуды находят применение в различных отраслях экономики, где много средств вкладывается в промышленные объекты, новые технологии и оборудование. К ним относятся предприятия, занятые производством товаров длительного пользования, химикатов, нефтеперерабатывающие, горнодобывающие, предприятия транспорта и коммунальные комплексы. С введением страхования депозитов возрастает уверенность банков в их стабильности, что позволяет в определенной степени снизить требования к ликвидности.
Основой кредитных отношений банка с предприятиями, организациями и гражданами при выдаче долгосрочных ссуд является кредитный договор.
^ К оглавлению
==250
Как правило, оформление кредитного договора на выдачу долгосрочных ссуд сопровождается предоставлением технико-экономического обоснования (ТЭО). В ТЭО подробно указываются цели, на которые испрашивается кредит, приводятся расчеты предполагаемых затрат (смета), которые предполагается оплатить за счет кредита, с расшифровкой наиболее емких статей (материальные затраты, зарплата и др.).
Планируемые поступления сырья, материалов, комплектующих, оборудования и пр., необходимых для осуществления кредитуемого мероприятия, должны быть подкреплены соответствующими договорами с поставщиками (в отдельных случаях - их гарантиями осуществления поставки ценностей, производства работ, оказания услуг) с указанием объемов, стоимости, сроков поставок.
В расчетах и договорах должны быть ссылки на применяемые цены (прейскурантные, договорные и пр.).
Отдельный раздел ТЭО - расчет ожидаемых доходов клиента от реализации кредитуемого мероприятия или (и) от всех видов деятельности, если источником погашения ссуды будет являться вся выручка по различным направлениям деятельности. Расчет доходов необходимо составить на весь плановый период пользования кредитом (по годам), указав как валовой доход, так и чистый (с учетом необходимых затрат, отчислений, налогов и прочих обязательных платежей). Клиент должен представить также свои проработки в части реализации результатов кредитуемого мероприятия (продукции, работ, услуг) на уровне договоров с покупателями, заявок от них с указанием объемов и стоимости поставок.
Эти данные являются исходной базой для определения эффективности ссуды и реальных сроков ее окупаемости. Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие или (и) не имеющие определенной социальной направленности проекты. Исключение могут составить программы, нерентабельность которых перекрывается доходами клиента от других видов деятельности, чем обеспечиваются окупаемость и возврат кредита; однако эти проекты не должны противоречить уставу, задачам и программе деятельности банка.
Если проект связан с арендой какого-либо имущества или с новым строительством, необходимо представить банку также копии договора аренды и решения местных органов власти о выделении соответствующего земельного участка под эти цели.
==251
Проекты, связанные с крупными инвестиционными программами, осуществляемые за счет кредита, могут быть переданы на предварительную экспертизу.
Процентная ставка за пользование долгосрочным кредитом, комиссионное вознаграждение и другие выплаты устанавливаются на
договорной основе.
Процентные ставки могут быть твердыми и меняющимися. Твердая ставка остается неизменной в течение всего срока ссуды, а меняющаяся - периодически (один раз в 3-6 месяцев) пересматривается в зависимости от условий рынка, изменения процентов по депозитам (вкладам), официально объявленного индекса инфляции и других причин.
При определении базисной ставки за долгосрочный кредит учитываются следующие факторы: издержки привлечения средств; степень риска; срок погашения ссуды; расходы по оформлению ссуды и контролю (анализ кредитоспособности, периодическая проверка залога, индексация платежей и др.); ставки коммерческих банков, а также на рынках облигаций; характер отношений между банком и заемщиком; норма прибыли, которая может быть получена при инвестировании в другие активы.
Проценты по мелким долгосрочным ссудам устанавливаются, как правило, на весь срок действия договора. Напротив, соглашение о крупной ссуде предусматривает меняющуюся ставку.
Сумма причитающихся процентов за период пользования кредитом может быть удержана при выдаче ссуды единовременно или частями, а также уплачена ссудозаемщиком по мере их начисления в сроки, определенные кредитным договором. По отдельным стройкам начисленные за период строительства проценты могут не взыскиваться, а сумма их добавляться к общей задолженности по ссуде, выданной на указанное строительство, и погашаться при первом платеже в возврат ссуды, При осуществлении банком льготного кредитования отдельных заемщиков или мероприятий предварительно решается вопрос о частичном возмещении ему недополученных процентов за счет средств тех органов, которые принимают решение о привлечении кредитов для реализации этих программ.
Выдача долгосрочных ссуд может производиться единовременно или поэтапно, по мере выполнения строительно-монтажных работ, приобретения товарно-материальных ценностей путем перечисления средств на оплату счетов поставщиков и подрядчиков или на расчетный счет заемщика, а при выдаче ссуд арендаторам, фермерам, индивидуальным
==252
заемщикам - наличными деньгами при расчетах с гражданами. Конкретные формы выдачи кредита предусматриваются в кредитном договоре.
Конкретные сроки и периодичность погашения долгосрочных кредитов, выдаваемых предприятиям, организациям и кооперативам, определяются по договоренности банка с заемщиком исходя из окупаемости затрат, платежеспособности и финансового состояния заемщика, кредитного риска, а также необходимого ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, других складывающихся условий кредитных взаимоотношений.
Возможны случаи досрочного погашения ссуды, если это свидетельствует о хорошем состоянии дел клиента и его устойчивом финансовом положении. Банки, как правило, не возражают против этого при условии, что погашение осуществляется за счет средств, полученных в результате деятельности предприятия. Однако банки отрицательно относятся к случаям досрочного погашения ссуд за счет средств, полученных взаймы из другого источника под более низкий процент, и могут наложить на такого заемщика штраф.
В большинстве случаев долгосрочные ссуды погашаются постепенно, т.е. путем взносов, которые поступают в банк ежемесячно, ежеквартально, один раз в полгода или ежегодно. Рассрочка платежа не означает, что все взносы одинаковы по величине или поступают равномерно. Как правило, они неодинаковы и поступают с различной периодичностью. Условия договора о погашении ссуды иногда предусматривают крупный платеж в момент истечения ее срока. В этом случае могут быть начаты переговоры о предоставлении новой ссуды в размере определенной части этого платежа до его поступления в банк. Считается, что крупный конечный платеж позволяет банку вновь рассмотреть вопрос о кредитоспособности клиента в момент истечения срока ссуды.
Погашение кредита производится по наступлении срока платежа путем списания средств с расчетного счета заемщика на основании распоряжения банка или перечисления средств в уплату ссуды платежным поручением заемщика. В отдельных случаях при возникновении временных финансовых затруднений у заемщика с учетом специфики его деятельности банк может предоставить отсрочку непогашенного платежа по долгосрочному кредиту под повышенные проценты, определенные в кредитном договоре. Коммерческий банк осуществляет наблюдение за ходом строительства и целевым использованием ссуды. В случаях сбоев
==253
в строительстве, неэффективного использования выделенного кредита банк применяет к заемщику экономические санкции, предусмотренные
кредитным договором.
Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм финансирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
^ Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного (ипотечного) кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Ипотечные ссуды используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым заемщик должен являться совладельцем некоего строения для получения запрашиваемой им ссуды, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество остается надежным обеспечением выданной ссуды. Это происходит даже тогда, когда общая стоимость заложенной собственности снижается. Надежность защиты обеспечивается неукоснительным соблюдением принципов, лежащих в основе современных ипотечных
систем.
1. ^ Принцип специальности - связывает залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге.
2. Принцип бесповоротности - неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать.
3. Принцип публичного доверия - обеспечивает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных в книге.
4. Принцип неприменимости погасительной задолженности к занесенным в ипотечную книгу правам.
5. ^ Принцип старшинства определяет порядок удовлетворения претензий различных кредиторов данным имуществом.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
==254
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Закладная открывается с оценки имеющейся недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены. В случае, если рыночная оценка этой недвижимости окажется меньше стоимости нового строительства, застройщику необходимо для выкупа недвижимости и погашения кредита произвести соответствующую доплату. При обратной ситуации застройщик может обойтись без доплаты.
Имеются системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
И наконец, заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
В современном залоговом законодательстве Российской Федерации ипотека как форма залога получила недостаточно полное освещение. Возможно, это было связано с подготовкой специального Закона Российской Федерации «Об ипотеке», который призван был дать исчерпывающую информацию о такой форме обеспечительных обязательств заемщиков перед банком.
Однако этот закон так и не появился, а в качестве модели законодательного акта об ипотеке Правительством РФ было рекомендовано использовать в практической работе Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке от 22 декабря 1993 г.
Основные принципиальные моменты залога недвижимого имущества (ипотеки) заключаются в следующем.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Конкретно ипотека может быть установлена на: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);
==255
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Для придания такому договору действительной юридической силы он должен быть соответствующим образом оформлен (т.е. содержать необходимый перечень реквизитов) и нотариально удостоверен. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.
^ Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя по представлении им закладной и документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за регистрацию. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в органе, осуществляющем регистрацию. При этом датой регистрации является день поступления документов на регистрацию. Регистрационная запись включает в себя: сведения о залогодателе, сведения о предмете ипотеки, указание на наличие предшествующих ипотек и срок действия ипотечного обязательства.
Данные о регистрации ипотеки вносятся и в закладную. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществившей регистрацию. В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки должна проводиться учреждением юстиции по государствен-
==256
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрируемого округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию объектов ипотеки, копию регистрационной записи (или заверенную выписку из нее).
Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению держателя закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.
^ Залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу. Но при этом следует иметь в виду, что такая передача прав может осуществляться при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству). Уступка прав по закладной осуществляется залогодержателем путем совершения им на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.
Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании чего он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем.
Залогодержатель может заложить имеющуюся у него закладную другому лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права к ипотечному залогодателю. При отказе переуступить эти права залогодержатель закладной может в судебном порядке требовать перевода этих прав на себя.
Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда, арбитражного суда. Особенно это касается тех случаев, когда предметом ипотеки выступают: предприятие в целом, жилой дом,
==257
квартира либо для заключения договора ипотеки требовалось согласие
другого лица или органа управления.
^ Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции РФ. Выбор организации, которой поручается продажа с публичных торгов предмета ипотеки, осуществляется судебным исполнителем, как и установление сроков для их проведения.
О предстоящих публичных торгах (не позднее чем за месяц до их проведения) специализированная организация, которой поручена продажа ипотеки, обязана опубликовать в печати исчерпывающую информацию.
Покупателю, который приобрел на торгах заложенное имущество, специализированная организация обязана выдать свидетельство о праве собственности на него'.