Geum.ru

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный

Вид материалаРеферат
Подобный материал:
1   ...   24   25   26   27   28   29   30   31   ...   35
Глава 12. Наши права на землю

1.Право собственности на земельный участок

По законо-

дательству Российской Федерации правом собственности на

землю обладают как граждане Российской Федерации, так и

лица без гражданства, иностранцы, а также юридические

лица. Это право гарантировано положением, закрепленным

в новой Конституции Российской Федерации (ст. 36):

граждане и их объединения вправе иметь в частной собс-

твенности землю. После приня

____________________________________________________________

1. ГК. Гл. 32.

____________________________________________________________

тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая

земельные отношения, после чего будут решены многие

гражданско-правовые аспекты этого ряда отношений. На

основании ГК право собственности распространяется на

земельный участок как на недвижимое имущество1. Но зем-

ля является ценным природным объектом, она же составля-

ет территорию государства, поэтому в регулирование пра-

ва собственности на землю как недвижимое имущество вме-

шиваются природоохранные, государственные и другие ин-

тересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на

земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданс-

ко-правовых отношений, с другой стороны, благодаря осо-

бенному положению земли среди других объектов, можно

говорить о специфике правового режима земли как недви-

жимости. Так мы и обратимся к праву собственности на

землю: сначала разберемся в общих положениях права

собственности на землю, затем перейдем к особенностям.

ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом - это не

отдельные права, а неотъемлемые составляющие права

собственности. Именно эти составляющие права собствен-

ности имеет в виду Конституция Российской Федерации в

ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение зем-

лей и другими природными ресурсами осуществляются их

собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок-

ружающей среде и не нарушает прав и законных интересов

других лиц". Итак, владение, пользование, распоряжение

составляют правомочия права собственности. Правомочие

владения дает возможность обладать землей на основании

закона: числить ее на балансе, определять земельный

участок как часть своего хозяйства, просто иметь его в

наличии. С правомочием владения тесно связано другое

правомочие - пользование. Пользование дает возможность

извлекать из земли ее полезные свойства. Собственник,

осуществляя правомочие пользования земельным участком,

по ныне действующему ЗК вправе: самостоятельно хозяйс-

твовать на земле, использовать в установленном порядке

для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке обще-

распространенные полезные ископаемые, торф, лесные

угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возво-

дить жилье, культурно-бытовые и иные строения и соору-

жения с соблюдением требований законодательства; распо-

ряжаться собственностью на посевы и посадки сельскохо-

зяйственных культур, полученную продукцию и доходы от

ее реализации; проводить оросительные, осушительные,

культуртехнические работы. Собственно, в правомочии

пользования сейчас наиболее наглядно проявляются осо-

бенности земельного участка как недвижимого имущества.

Дело в том, что собственник

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 130.

____________________________________________________________

действитель-

но может использовать землю так, как посчитает нужным,

но в рамках целевого назначения земельного участка, на-

ходящегося в его владении. То есть, получая землю в ре-

зультате приватизации или покупая ее, необходимо выяс-

нить целевое назначение земли, чтобы цели покупки

участка не противоречили тому, что можно, а что нельзя

делать на этом участке. Например, если вы хотите пост-

роить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для этого

участок земли недалеко от дороги или у реки, землю вам

могут предоставить или продать, но при этом скажут, что

строить на ней нельзя, потому что это земли сельскохо-

зяйственного назначения. Правда, на основании Указа

Президента Российской Федерации "О регулировании зе-

мельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-

сии"1 есть возможность изменить целевое назначение

сельскохозяйственных угодий при продаже земельного

участка. Но это может быть только по решению органа ис-

полнительной власти субъекта Российской Федерации -

республики, области, края. Правомочие пользования зе-

мельным участком имеет еще много важных моментов, о ко-

торых будет сказано ниже. Правомочие распоряжения про-

является в том, что собственник по своему усмотрению

может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в

аренду, заложить земельный участок - короче, на основа-

нии и в порядке, предусмотренном законом, определить

его судьбу. После известного, закрепленного прежней ре-

дакцией Конституции Российской Федерации десятилетнего

запрета продавать земельные участки, находящиеся в

собственности граждан, и принятия новой Конституции

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-

сии"2 собственники земли получили право продавать, пе-

редавать по наследству, дарить, сдавать в залог, арен-

ду, обменивать, а также передавать земельный участок в

качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных

обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с

иностранными инвестициями. Кроме того, собственники зе-

мельных участков могут образовать совместную или общую

долевую собственность путем добровольного объединения

принадлежащих им земельных участков, земельных паев.

Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной

собственностью регулируется теперь и ч. I и II ГК. С

принятием нового ЗК вступит в действие и гл. 17 ч. I

ГК, которая будет регулировать основные вопросы земель-

ных отношений, в том числе и распоряжение земельными

участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряже-

ния земельным участком законодательство России, более

конкретно пойдет разговор в разделе, специально посвя-

щенном обороту земли. Как уже говорилось, граждане и

юридические лица могут обладать правами на землю инди-

видуально и совместно. В последнем

____________________________________________________________

1. САПП. 1993. ь 44.С. 419.

2. Там же.

____________________________________________________________

случае возникает право общей собственности на землю.

Правом общей собственности на земельный участок наделе-

ны члены крестьянских хозяйств, супруги, если они при-

обрели этот участок во время брака; это право может

возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей

собственности законодательство и какие разновидности

этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следую-

щее понятие права общей собственности: имущество, нахо-

дящееся в собственности двух или нескольких лиц, при-

надлежит им на праве общей собственности. Имущество мо-

жет находиться в общей собственности с определением до-

ли каждого из собственников в праве собственности (до-

левая собственность) или без определения таких долей

(совместная собственность). В равной мере это относится

и к общей земельной собственности. Владение, пользова-

ние и распоряжение земельным участком, находящимся в

общей собственности, осуществляется по соглашению всех

участников права собственности1. Основные положения

права общей собственности на землю регулируются ГК. Зе-

мельное законодательство последнего времени уделило

много внимания регулированию права общей долевой собс-

твенности на землю. Способы приобретения права собс-

твенности различны. Своеобразие приобретения права

собственности на землю заключается в том, что земельный

участок можно получить двумя основными способами. Один

- путем приватизации, когда гражданин: а) получает зем-

лю от государства - из земель запаса, фонда перераспре-

деления и других предусмотренных законом источников

(прежде всего это возможно в случае, когда граждане со-

бираются на полученной земле заниматься сельскохозяйс-

твенным производством); б) выходит из коллективного хо-

зяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей. Дру-

гой - гражданско-правовой, когда граждане, юридические

лица покупают, получают в дар или в наследство, обмени-

вают земельный участок - в общем, приобретают право на

землю способами, предусмотренными гражданским законода-

тельством. Между двумя способами есть существенная раз-

ница. Приватизационные способы предусматривают получе-

ние земли в административном порядке, т. е. через орга-

ны исполнительной государственной власти, которые либо

предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собс-

твенником выделенную долю. Гражданско-правовой порядок

предусматривает возможность возникновения права собс-

твенности при переходе земельного участка от одного или

нескольких прежних собственников к другому одному или

нескольким собственникам путем совершения сделки (куп-

ли-продажи, мены и т.п.) или на основании, установлен-

ном гражданским или земельным законодательством, - по-

лучение земли в наследство по закону или по завещанию,

возврат земельной доли при ликвидации юридического ли-

ца. Но есть между этими способами и общее: несмотря

____________________________________________________________

1.ГК. Ст. 246, 247, 253.

____________________________________________________________

на разницу в приобретении прав

на земельный участок, все новые собственники получают

документы, удостоверяющие их право, а переход права

другому лицу регистрируется в государственном органе.

Гражданско-правовые способы приобретения права собс-

твенности на земельный участок мы рассмотрим в разделе,

посвященном земельному обороту. Здесь же уделим внима-

ние приобретению земли приватизационными методами, а

именно из земель запаса и фонда перераспределения1. При

первых шагах формирования земельных источников для це-

лей земельной реформы была сделана попытка как можно

меньше затрагивать земельные угодья прежних хозяйствен-

ных структур. Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23

ноября 1990 г. объявил, что земельная реформа имеет

целью перераспределение земли в интересах создания ус-

ловий для равноправного развития различных форм хозяйс-

твования на земле. Это означало, что государство со-

действовало развитию всех форм сельскохозяйственного

производства: колхозов, совхозов, крестьянских хо-

зяйств, их кооперативов и ассоциаций. Появились фонды

перераспределения земель, были разработаны процедуры

получения земли из земель запаса и выхода работников

совхозов и членов колхозов из этих коллективных хозяйс-

тв со своей долей. По смыслу законодательства в фонды

перераспределения входили земли запаса данного района

(их часть, определенная соответствующими местными орга-

нами власти), а также неэффективно используемые земли

сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом,

находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и

совхозов до предоставления новым собственникам могли

использоваться прежними пользователями. Каким должен

быть размер земельного фонда, должны были решать мест-

ные органы власти в зависимости от наличия в районе

подходящих земельных ресурсов. Что же касается качества

земель, то приходится признать, что фонды, формируемые

по составленным для них принципам, не-избежно оказыва-

лись, мягко говоря, далеко не лучшими по району. Граж-

дане, желающие получить землю из фонда перераспределе-

ния, земель запаса, земель лесов, подают заявление с

необходимыми обоснованиями в районную (городскую) адми-

нистрацию по месту расположения участка. Местная адми-

нистрация направляет указанное заявление в земельную

комиссию для подготовки материалов по отводу земель,

которые затем направляются обратно в администрацию. С

момента подачи заявления и до принятия решения адми-

нистрацией должно пройти не более двух месяцев Заявле-

ние должно содержать в себе указание на цель использо-

вания земельного участка, предполагаемые размеры и его

местоположение количество трудоспособных членов семьи.

1 О выходе из сельскохозяйственного предприятия и выде-

ле из него земельной доли подробно рассказывается в

разделе, посвященом правам на землю сельскохозяйствен-

ных предприятий.

Документом, удостоверяющим право собственности на зе-

мельный участок, по Указу Президента Российской Федера-

ции "О регулировании земельных отношений и развитии аг-

рарной реформы в России" является Свидетельство на пра-

во собственности на землю. В соответствии с тем же Ука-

зом государственные акты и свидетельства о предоставле-

нии земельных участков, выданные ранее вступления в

действие Указа, являются документами постоянного дейс-

твия и имеют равную законную силу со Свидетельством.

Порядок выдачи документов, удостоверяющих право собс-

твенности на землю, в настоящее время закреплен Инс-

трукцией о порядке выдачи (замены) государственных ак-

тов на право собственности на землю, пожизненного нас-

ледуемого владения, бессрочного (постоянного) пользова-

ния землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе

и земельным ресурсам при Правительстве Российской Феде-

рации 9 марта 1992 г.1, а также Порядком выдачи и ре-

гистрации Свидетельства о праве собственности на землю

и Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли

сельскохозяйственного назначения, договоров временного

пользования землей сельскохозяйственного назначения,

утвержденными Комитетом по земельной реформе и земель-

ным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20

мая 1992 г.2 В этих документах подробно описан порядок

действий по составлению и выдаче соответствующих доку-

ментов. Важное место занимают землеустроительные работы

по установлению границ предоставляемых участков земли.

Это особенно важно, во-первых, из-за того, что во мно-

гих районах учет земель пребывает в весьма запущенном

состоянии и многие земельные угодья до сих пор не отра-

жены на планах землеустроительных комиссий; во-вторых,

границы владений, принадлежащих на праве собственности,

требуют более пристального контроля, поскольку земля

здесь становится предметом гражданско-правовых сделок и

получает рыночную стоимость. В соответствии с упомяну-

той Инструкцией государственный акт составляется в двух

экземплярах, первый выдается собственнику земли, земле-

пользователю, второй передается на хранение районному

(городскому) Комитету по земельной реформе и земельным

ресурсам или сельской, поселковой, городской админист-

рации. Заполнению государственного акта предшествует

составление чертежей границ землепользований в порядке,

установленном Инструкцией. Лицо, которому выдается го-

сударственный акт, расписывается в его получении в Кни-

ге записей государственных актов на право собственности

на землю, пожизненного владения, бессрочного (постоян-

ного) пользования. Книга записей государственных актов

установ1 Землепользование и охрана земель //Российское

законодательство об охране окружающей среды и природо-

пользовании. Т. 2. Ч. 3. М., 1994. С. 79. 2 Там же. С.

89, 93. ленного образца ведется районным (городским)

Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, а

в населенных пунктах - сельской, поселковой, городской

администрацией. ' В качестве гарантии прав заявителей

законодательство предусматривает следующие случаи, ког-

да виновные (должностные лица) привлекаются к админист-

ративной ответственности за нарушения сроков и сокрытие

информации о наличии земельного фонда, а в случае отка-

за в предоставлении земельного участка это решение мо-

жет быть обжаловано в суд. Следует отметить, что этими

случаями вряд ли исчерпывается нарушение прав граждан,

подающих заявление о предоставлении земельного участка.

Как, например, быть, если земля выделена, но не та, о

которой говорилось в заявлении, или земельный участок

не соответствует размерам, или заявитель был введен в

заблуждение относительно качества земли (это совсем не

одно и то же, что сокрытие сведений только о наличии

фонда). На наш взгляд, эти и сходные с ними случаи, а

не только отказ в предоставлении участка, должны стать

предметом судебного разбирательства. Право собственнос-

ти граждан и юридических лиц на землю прекращается нес-

колькими способами. Основные способы предусмотрены

гражданским законодательством. Собственник, как мы уже

говорили, вправе распорядиться своим участком земли, и

при этом в некоторых вариантах осуществления правомочия

распоряжения его право собственности прекращается - это

происходит в результате продажи, дарения земельного

участка. При совершении сделки обмена у собственника

прекращается право собственности на один земельный

участок и возникает на другой, который он получает вза-

мен. Право собственности прекращается со смертью граж-

данина или ликвидацией юридического лица. Собственник

может отказаться от права собственности на земельный

участок, но отказ от права собственности не влечет

прекращения прав и обязанностей собственника в отноше-

нии земельного участка до приобретения на него права

собственности другим лицом (например, до тех пор, пока

участок земли не выкупит администрация района)1. Зе-

мельный участок может быть изъят путем выкупа для муни-

ципальных и общественных нужд. Кроме того, право на зе-

мельный участок может быть прекращено в связи с обраще-

нием на него взысканий по обязательствам собственника:

в том случае, если земельный участок являлся предметом

залога по обязательству или в случае объявления собс-

твенника банкротом. В этом случае право собственности

на землю прекращается у собственника с момента возник-

новения права собственности у лица к которому переходит

этот земельный участок2.

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 236. 2 ГК. Ст. 237.

____________________________________________________________

2. Ограничение права собственности

Это важный инсти-

тут земельного права, который необходимо знать гражда-

нам. Наиболее существенными следует считать ограничения

в праве распоряжения земельной собственностью. Еще не-

давно таким ограничением был десятилетний мораторий на

продажу земли. Конечно, земля всегда и везде считалась

особым объектом правового регулирования, сочетающим в

себе и экономическую ценность, и ценность общественную

- как природный объект и место жизни людей. Поэтому

право распоряжения подвергалось тем или иным ограниче-

ниям. В истории земельных отношений для земель крестьян

эти ограничения сводились именно к особым условиям их

продажи. Цель ограничений была именно та, чтобы земли

не уходили из сельскохозяйственной обработки крестьяна-

ми. По Указу от 9 ноября 1906 г. и Закону от 14 июня

1910 г. (одному из основных актов Столыпинской реформы)