Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 23 24 25 26 27 28 29 30 ... 35

часть. Было бы странно, если бы право не учитывало это-

го очевидного факта. Юристы даже используют особое по-

нятие - "природный объект", или "природный .ресурс".

Сухо, но достаточно точно. Именно стремясь к точности,

обращаясь к правовым отношениям, мы говорим: "правовая

охрана земли как ценного природного объекта" либо "пра-

вовое регулирование использования земельных ресурсов".

А вот понятие "земельный участок" непосредственно свя-

зано с предоставлением, изъятием земли или совершением

с землей тех или иных сделок. Это уже гражданско-право-

вая тематика, как вы заметили. Конечно, не будет боль-

шой ошибки, если мы скажем: "я сдаю в аренду землю" или

" на той стороне оврага - земля моего соседа". В каждом

случае мы знаем, о чем идет речь. А речь как раз идет о

земельном. участке. Юридически это более точно, потому

что в каждом случае арендуется или предоставляется не

какая-то земля - земля "вообще", - а участок земли,

имеющий свой размер, положение на карте и, что немало-

важно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете

(или объекте) прав граждан и юридических лиц на землю,

мы будем иметь в виду в подавляющем числе случаев зе-

мельные участки.

__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 121.

__________________________________________________________

Те или иные права на

земельный участок могут быть предоставлены гражданину

или юридическому лицу независимо от того, к какой кате-

гории земель тот или иной участок принадлежит. Но раз-

ница в правовом регулировании использования земель раз-

ных категорий все-таки существует, и об этом рассказы-

вается в отдельных главах.

3. Оборот земельных участков

С принятием части II ГК решение многих вопросов пе-

рехода права на земельный участок взял на себя этот за-

конодательный акт. И, хотя нормы земельного законода-

тельства тоже иногда обращаются к переходу права собс-

твенности, опираться мы будем все же на ГК. В этот па-

раграф не вошел раздел, рассказывающий об особенностях

аренды земельных участков, хотя на основании договора

аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел

в главу "Наши права". Какие земельные участки не вклю-

чаются в гражданско-правовой оборот? Ответить на этот

вопрос общей фразой легко. Земли, не являющиеся недви-

жимым имуществом и не принадлежащие на праве собствен-

ности гражданам или юридическим лицам, в данный оборот

не включаются. Но что это за земли конкретно? И хотя

предметом разговора они не станут, выяснить это стоит.

В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того,

земли каких категорий не предоставляются в частную

собственность. Это земли историко-культурного назначе-

ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному

целевому назначению, и любая деятельность на которых,

не соответствующая установленному режиму на этих зем-

лях, не допускается1, это первые зоны земель оздорови-

тельного назначения2, а также земли, предоставленные

для нужд обороны. Кроме того, Указом Президента Рос-

сийской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утверж-

ден Порядок продажи участков при приватизации государс-

твенных и муниципальных предприятий, расширении и до-

полнительном строительстве этих предприятий, а также

предоставленных гражданам и их объединениям для

пред-принимательской деятельности3. Этим Указом уста-

новлено также, что продаже в порядке приватизации не

подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,

земли заповедников, памятников природы, национальных и

дендрологических парков, ботанических садов; земли оз-

доровительного и историко-культурного назначения; зем-

ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,

использования и охраны недр; земли, зараженные опасны-

ми веществами и

___________________________________________________________

1. ЗК. Ст. 93.

2. ЗК. Ст. 91.

3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.

____________________________________________________________

подверженные биогенному заражению; земельные участки,

находящиеся во временном пользовании. Земли иных кате-

горий в соответствии с ЗК могут находиться в собствен-

ности граждан или юридических лиц, но с требованием

соблюдения особого режима их использования. Приватиза-

цию земельных участков мы рассматриваем в этом разделе

в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо-

дом земельных участков гражданам и юридическим лицам

путем предоставления государственных земель в предус-

мотренном законом порядке, земельные участки становятся

недвижимым имуществом и включаются в гражданско-право-

вой оборот. Приватизация земли началась уже давно,

практически одновременно с общими приватизационными

процессами в нашей экономике. Одним из наиболее обшир-

ных процессов приватизации земли был процесс предостав-

ления земель гражданам для сельскохозяйственного ис-

пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз-

деле, специально посвященном этим землям. Другой про-

цесс связан с приватизацией в несельскохозяйственной

сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи-

мости. В свое время по этому поводу было принято нес-

колько нормативных актов. Среди них одним из первых был

Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель-

ных участков гражданам и юридическим лицам при привати-

зации государственных и муниципальных предприятий" от

25 марта 1992 г. ь 3011. Этот Указ предоставил право

гражданам и юридическим лицам при приватизации госу-

дарственных и муниципальных предприятий, а также при

расширении и дополнительном строительстве объектов этих

предприятий наряду с арендой этих участков приобретать

их в собственность. Кроме того, он установил, что зе-

мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди-

нениям для предпринимательской деятельности, по их же-

ланию могут быть проданы им в собственность. В соот-

ветствии с этим документом Указом Президента Российской

Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Поря-

док продажи участков при приватизации государственных и

муниципальных предприятий, расширении и дополнительном

строительстве этих предприятий, а также предоставленных

гражданам и их объединениям для предпринимательской де-

ятельности2. Порядок, в частности, установил, что про-

давцом земельных участков является орган, уполномочен-

ный соответствующим органом государственной власти, а

договоры купли-продажи и аренды земельного участка под-

лежат государственной регистрации. Особенности привати-

зации, затрагивающие проблемы приватизации земельных

участков, регулируются также Законом о прива-

_________________________________________________________

1. ВВС.

1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.

_________________________________________________________

тизации, Законом о приватизации жилищного фонда в

РСФСР, Указами Президента Российской Федерации от 24

декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.

Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го-

сударственного и муниципального имущества. Эта статья

устанавливает определение и основные принципы привати-

зации. Она гласит, что имущество, находящееся в госу-

дарственной и муниципальной собственности, может быть

передано в собственность граждан и юридических лиц в

порядке, предусмотренном законами о приватизации госу-

дарственного и муниципального имущества. Особенности

купли-продажи земельных участков заслуживают внимания

читателей. Сейчас законодательные препятствия к реали-

зации права продажи земельного участка практически от-

сутствуют: разработан Порядок купли-продажи гражданами

Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого-

вор купли-продажи (купчая) земельного участка2. Общие

положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест-

ве основных положений необходимо сказать следующее.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым

в письменной форме по установленному образцу, сделку

заключают собственник и покупатель или уполномоченные

ими лица. В соответствии с Порядком при совершении

сделки купли-продажи земельного участка продавец или

покупатель не вправе изменить его целевое назначение

(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного

назначения), а также ограничить право проезда по участ-

ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру-

гие условия использования. Цена участка и условия опла-

ты определяются по договоренности сторон или по резуль-

татам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план

участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не

подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он

изготовляется за счет средств продавца или покупателя

по соглашению между ними. Право собственности на учас-

ток переходит от продавца к покупателю с момента ре-

гистрации районным (городским) Комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной

купчей. Право собственности покупателя регистрируется в

местной администрации. Налогообложение и взимание госу-

дарственной пошлины при купле-продаже участка произво-

дится в соответствии с законодательством Российской Фе-

дерации и республик в составе Российской Федерации.

Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг-

рарной реформы в России добавляет к

____________________________________________________________

1. Порядок купли-продажи

гражданами Российской Федерации земельных

участков утвержден постановлением Совета Министров Рос-

сийской федерации от 30 мая 1993 г., ь503 (САПП. 1993.

ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)

земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде-

рации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня

1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).

____________________________________________________________

установленному порядку положение, по которому продажа

земель может производиться на аукционах или конкурсах.

А в соответствии с Указом Президента Российской Федера-

ции "О налогообложении продажи земельных участков и

других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. при со-

вершении сделки купли-продажи граждане, продающие зе-

мельный участок, уплачивают налог в соответствии с За-

коном о подоходном налоге с физических лиц. Особен-

ностью сделки по купле-продаже земли является обя-

за-тельное требование приложения к договору плана

участка. При современном, весьма неблагополучном поло-

жении с учетом земли в сельской местности оно обяза-

тельно и обоснованно, так как оформляется право на до-

полнительные немалые затраты, на которые стороны могли

и не рассчитывать. Другая особенность - продажа земли

через конкурсы и аукционы. Цель установления данного

порядка - придать гласности совершение сделок с землей.

Таким образом, в том, что касается права продажи зе-

мельных участков, современное законодательство вырабо-

тало ряд следующих принципов: публичность совершения

сделки; сохранение целевого назначения - как правило и

изменение его - как исключение, с особой санкции орга-

нов государственной власти субъекта Федерации; сочета-

ние общего договорного права и требований земельного

законодательства при подготовке документов (подготовка

плана участка), переход к собственнику ограничений по

режиму использования земель и установленных сервитутов;

нотариальное заверение и государственная регистрация

договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель-

ством не предусмотрены права арендаторов и пользовате-

лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос

требует решения в ближайшее время и в том смысле, что

права на аренду и пользование земельным участком сохра-

няются за лицами, заключившими с прежним собственником

договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В

то же время договор в том же объеме должен быть пере-

заключен с новым собственником земли. В качестве особо-

го случая ГК рассматривает право на земельный участок

при продаже здания, сооружения и другой находящейся на

нем недвижимости1, а также право на недвижимость при

продаже земельного участка2. В первом случае по догово-

ру продажи здания, сооружения или другой недвижимости

покупателю одновременно с передачей права собственности

на такую недвижимость передаются права на ту часть зе-

мельного участка, которая занята этой недвижимостью и

необходима для ее использования. В случае, когда прода-

вец является собственником земельного участка, на кото-

ром находится продаваемая недвижимость, гласит ст. 552

ГК, покупателю передается право собственности либо пре-

доставляется право арен

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

ды или предусмотренное договором продажи недвижимости

иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю

недвижимости право на соответствующий земельный учас-

ток, к покупателю переходит право собственности на ту

часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования. Продажа недвижимос-

ти, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, допускается без согла-

сия собственника этого участка, если это не противоре-

чит условиям пользования таким участком, установленным

законом или договором. При продаже такой недвижимости

покупатель приобретает право пользования соответствую-

щей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец недвижимости. В случае, когда земельный учас-

ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви-

жимость, продается без передачи в собственность покупа-

теля этой недвижимости, за продавцом сохраняется право

пользования частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования, на ус-

ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности

передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал

также должны быть интересны лицам, владеющим землей.

Право передавать земельный участок в качестве взноса в

уставный фонд акционерного общества, товарищества, ас-

социации, кооператива, объединения, в том числе с

иностранными инвестициями, является еще одним правом

собственника земель, которое является основанием для

включения их в оборот. Особенности же передачи земель-

ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи-

тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в

разделе, посвященном субъектам земельно-правовых отно-

шений. Особым вниманием в современном законодательстве

пользуется право залога земельного участка. Много гово-

рилось об экономических выгодах и проблемах реализации

этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-

сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру-

ется ГК (общие положения залоговых отношений распрост-

раняются и на залог земельного участка). Как и другое

имущество, земельный участок является предметом залога

в качестве обеспечения выполнения обязательства собс-

твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас-

ток при невыполнении этого обязательства по решению ар-

битражного суда. Какие проблемы возникают или могут

возникнуть в связи с залогом земли?

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

Сейчас преобладает тенденция, при которой земли в за-

лог, вне зависимости от субъекта права собственности,

могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При

этом не предусматривается каких-либо региональных гра-

ниц между контрагентами при заключении сделок. Таким

образом, собственник земли становится перед лицом мел-

ких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя

и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.

Как представляется, законодательству важно установить

регулирование наиболее существенных пунктов отношений

землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали ра-

зорительными для собственников земли. Это, прежде все-

го, процентные ставки, а также условия обращения взыс-

кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда-

ние системы, конкурирующей с банками в вопросах креди-

тования крестьянских хозяйств. Российская история имела

интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно-

го кредита, получение ссуды в этой кассе было если не

менее значительным по размеру сумм, но менее обремени-

тельным для крестьян. Формировались подобные кассы из

средств самих же крестьян и земских денег. Создание по-

добных кредитных учреждений, организованных главами хо-

зяйств данного района, могло бы оказать им большую по-

мощь и дополнить кредитную систему для крестьян, кото-

рая пока что не совсем утвердилась. Пожалуй, одна из

проблем, которая возникает при введении залоговых опе-

раций в наше время, это проблема оценки земли. В самом

деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не

вошел в рыночный оборот? Так как принципы оценки имеют

экономический, а не правовой характер, приводить их не

будем. Скажем только, что в отношениях залога оценке

земли отводится очень важное место, так как от стоимос-

ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных

залоговых отношений очень важно присутствие нормального

рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак-

лючения договора о залоге устанавливаются сторонами,

однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель-

ными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не

только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо-

ны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от

сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие зе-

мель для государственных и иных нужд, а также инфляци-

онные процессы, которые будут очень сильно тормозить

развитие залога земли. Что можно использовать для пре-

дотвращения последствий инфляции, так это пересмотр

оценки земли и возможную индексацию сумм возврата кре-

дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание

права собственности на землю (ст. 52), не предусматри-

вает права на обмен земельного участка. Тем не менее

данное право установлено Указом Президента Российской

Федерации от 27 октября 1993 г. (п. 2): "Граждане и

юридические лица имеют право... обменивать... земельный

участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об-

мена собственнику доли (пая) земельного участка, нахо-

дящегося в общей долевой собственности. В том же, что

касается порядка обмена земельного участка, то он регу-

лируется соответствующими положениями ч. II ГК, пос-

кольку российское законодательство относит земельный

участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа

Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).

На земельные участки могут распространяться гражданс-

ко-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В со-

ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда-

нам и юридическим лицам на праве собственности, произ-

водится по договору мены. В соответствии с положением

ГК к договору мены применяются статьи ГК, регулирующие

сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в

качестве продавцов своего имущества и покупателей того

имущества, которое они получают по договору мены. Форма

договора мены земельного участка не разработана. Однако

при заключении договора возможно использование основных

положений договора купли-продажи земельного участка и

договоров мены имущества в соответствии с вышеизложен-

ными положениями ГК. Соответственно, договор должен

быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном

комитете. Что касается права дарения, то этот способ

отчуждения имущества достаточно разработан гражданским

законодательством, и изъятий для земельного имущества,

кроме требований, предусмотренных для других гражданс-

ко-правовых способов отчуждения земельного имущества,

нет. Общие положения заключения договора дарения регу-

лируются ГК1, и в соответствии с ним по договору даре-

ния одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру-

гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это зе-

мельный участок) в собственность. Договор дарения зе-

мельного участка должен быть оформлен письменно и заре-

гистрирован в государственном органе регистрации сделок

с земельными участками.

Blog

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный