Geum.ru

Ббк 65. 011. 3я73 о-28 Всероссийский заочный финансово-экономический институт

Вид материалаУчебник

Содержание


Глава 5 Ипотечные банки
§2. Пассивные и активные операции ипотечных банков
Ипотечные облигации —
Подобный материал:
1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   27

Глава 5 Ипотечные банки

§1. Формирование современной системы ипотечных банков


Ипотечные банки — банки, специализирующиеся на предос­тавлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости — земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был банк, основанный в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансо­вую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлече­ния средств банк начал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотеч­ного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

Наибольшее развитие ипотечные банки получили на стадии домонополистического капитализма, способствуя развитию капиталистического сельского хозяйства в Германии. В на­стоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков. Такой четкой системы ипотечных банков в других капиталистических странах нет.

В США в 1916 г. были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мел­кими фермерскими банками регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей средне­срочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном круп­ным строительным компаниям и землевладельцам на жилищ­ное и промышленное строительство сроком от трех до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом креди­тованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследст­вии — преимущественно кредитование жилищного строительства.

Ипотечные банки имеются в некоторых развивающихся странах (Аргентина, Мексика, Нигерия и др.).

История создания земельных банков в России, где они иг­рали большую роль в развитии кредитной системы, тесно свя­зана с социально-экономической жизнью страны второй поло­вины XIX — начала XX вв. В начале 70-х гг. прошлого века были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дорево­люционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (1882) и Го­сударственный дворянский земельный банк (1885).

На Государственный крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки по­мещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883—1895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн руб. При его участии было продано и ку­плено 2,4 млн десятин земли, в основном помещичьей.

За 1886—1905 гг. Государственный банк купил около мил­лиона десятин земли на сумму 67 млн руб. и выдал на 410 млн руб. ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн деся­тин земли.

Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем вы­дачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам боль­шую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн руб., а в 1890 г. — уже свыше 600 млн руб.

Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905—1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1990—1913 гг. Однако первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее.

После 1917 г. ипотечные байки в России были ликвидированы. В 1992 г. в России создан инвестиционный земельный банк.

Акционеры этого банка могли вести масштабные операции с землей и недвижимостью, получать кредиты под залог, участ­вовать в регулярных земельных торгах банка, а также пользо­ваться услугами, предоставляемыми банком.

§2. Пассивные и активные операции ипотечных банков


С помощью пассивных операций формируются ресурсы ипотечных банков. Ими являются собственные накопления и ипотечные облигации. Ипотечные банки, как правило, произ­водят и обычные банковские операции, что позволяет им уве­личивать свои доходы и поддерживать связь с широким денеж­ным рынком.

Ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, вы­пускаемые под обеспечение недвижимым имуществом (земля, производственные и жилые здания) и приносящие твердый процент. Первоначально ипотечные облигации в отдельных странах, в том числе в дореволюционной России, назывались закладными листами, которые заемщики продавали на рынке при посредстве тех же банков, за что выплачивали им комисси­онное вознаграждение. Выпускаются ипотечные облигации как ипотечными банками, так и торгово-промышленными корпо­рациями.

Ресурсы ипотечных банков используются для предоставле­ния ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог не­движимого имущества с целью получения ссуды называют так­же ипотекой.

Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом об­ществе, где он представлял собой разновидность ростовщиче­ского капитала, получил развитие при феодализме, но особен­но распространился при капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного ис­пользования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характер­но оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. Допускается по­вторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.

При залоге недвижимого имущества должник лишь номи­нально сохраняет свое право собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.

На стадии монополистического капитализма ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его применения — ссуды идут в основном на строитель­ство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, ширится городская ипотека.

Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливает­ся государством применительно к сословным группам населе­ния. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России. Так, Государственный крестьянский поземельный банк выдавал долгосрочные ссуды крестьянам из расчета 7,5—8,5% годовых, а Государственный дворянский земельный банк с самого начала установил про­центные ставки по ссудам для помещиков в размере 5,75, а затем эти ставки неоднократно снижались и в 1887 г. были до­ведены до 3,5% годовых.

При неуплате задолженности в срок заемщик терял недвижи­мость, которая являлась обеспечением кредита. Право на залого­вое имущество переходило к другому собственнику или банку.

Долгосрочные денежные накопления, образуемые путем выпуска ипотечных облигаций, аккумулировались на ипотечном рынке, являвшемся частью рынка ценных бумаг.

Ипотечный рынок получил широкое развитие после второй мировой войны в США, Канаде, Западной Европе и Японии. Предмет сделок на ипотечном рынке — ипотечные облигации. Источник ресурсов — денежные накопления корпораций, насе­ления и государства, аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотечными опера­циями (ипотечные, коммунальные и сберегательные банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации и др.).

Процентные ставки на ипотечном рынке колеблются в за­висимости от спроса и предложения и в среднем составили в послевоенные годы 6—8%, а в 70-е гг. превысили 10% (в США — 16—20%). В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно используются для обновления и расширения производ­ственных фондов торгово-промышленных корпораций, финан­сирования сельского хозяйства и жилищного строительства. За последнее время в условиях усиления инфляции, участившего­ся спада производства, дефицита топливно-сырьевых ресурсов, а также в связи с высокими процентными ставками и нехват­кой долгосрочного капитала на инвестиционном рынке усили­вается напряженность.

Ипотечный кредит подвергается государственному регули­рованию, что вытекает из общей направленности возрастания роли денежно-кредитного регулирования экономики развитых капиталистических стран после второй мировой войны. Это регулирование включает обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлечен­ных ими средств в центральных банках, контроль, за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие меро­приятия.

Развитие ипотечного рынка в России сдерживает отсутствие ряда важнейших законов, и прежде всего земельного кодекса.