Региональное управление инвестиционными процессами c земельной составляющей
| Вид материала | Автореферат диссертации |
- Управление инвестиционными процессами в регионе чуб борис Андреевич Монография Москва, 2307.38kb.
- Управление инновационно-инвестиционными процессами в регионах Беларуси, 43.09kb.
- Федеральная служба по финансовым рынкам Региональное отделение в Уральском федеральном, 2234.66kb.
- Федеральная служба по финансовым рынкам Региональное отделение в Уральском федеральном, 2071.91kb.
- Федеральная служба по финансовым рынкам Региональное отделение в Уральском федеральном, 2030kb.
- Доклад Начальника гу «Управление земельных отношений вко», 113.98kb.
- Программа дисциплины "Управление инновационными процессами " для специальностей 080502, 123.7kb.
- Биджан Азад (Ливан) Консультант по управлению земельной собственностью, лектор Американского, 14.95kb.
- Е. А. Подольская управление социальными процессами издательство нуа народная украинская, 3428.66kb.
- Совершенствование механизма управления инвестиционными процессами в россии (на примере, 871.68kb.
Шкала желательности Харрингтона
| Лингвистическая оценка | Интервалы значений функции желательности d(x) |
| Очень хорошо | 1,00-0,80 |
| Хорошо | 0,80-0,63 |
| Удовлетворительно | 0,63-0,37 |
| Плохо | 0,37-0,20 |
| Очень плохо | 0,20-0,00 |
При таком шкалировании значения функции желательности d(x) изменяются в интервале от 0 до 1, причем значение di0 соответствует абсолютно неприемлемой величине i-го показателя, di1 – идеальной величине. Вначале производится их естественное нормирование по формуле:
zi = (Хi – Xi0)/( Xi1 – Xi0), (4)
где Х – значение соответствующего информативного показателя для региона, а в качестве Xi1 и Xi0 принимаются наиболее и наименее предпочтительные их значения. Эти значения устанавливаются с учетом свойств функции желательности Харрингтона, задаваемой формулой
di = d (zi) = exp (-exp (-zi)). (5)
Для построения функции желательности Харрингтона достаточно указать границы исходных показателей Xi0 и Xi1, внутри которых инвестиционную привлекательность можно считать удовлетворительной:
di0 = d (zi (Xi0)) = 0,37; di1 = d (zi (Xi1)) = 0,69. (6)
В работе предложено эти значения принимать равными средней величине Xср и величине, превышающей Xср на одно среднеквадратическое отклонение.
При таком нормировании в области «удовлетворительно» будет находиться треть регионов, примерно половина регионов «попадет» в область «плохо», и шестая часть регионов будет характеризоваться термином «хорошо», что отражает существующую ситуацию в сфере инвестиционной привлекательности регионов современной России.
Методами множественного линейного регрессионного анализа выявлено, что статистически значимым является коэффициент регрессии при факторе «функция желательности ВРП». С учетом статистической значимости коэффициентов модель принимает вид:
dинвест = 0,05056 + 0,881 dВРП, (7)
где dинвест – функция желательности инвестиций на душу населения, dВРП – функция желательности ВРП на душу населения. Модель (7), объясняющая 73,5% общей дисперсии, рекомендуется для предсказания основного показателя инвестиционной активности – объема инвестиций в основной капитал на душу населения во всем интервале значений информативных показателей инвестиционной привлекательности регионов РФ. Инвестиционная активность регионов во многом определяется инвестиционным потенциалом земельных ресурсов, их структурой и уровнем концентрации. В работе выполнен дискриминантный анализ регионов РФ по показателям структуры, в результате которого получена линейная дискриминантная функция Фишера
fдискр = -2,227 + 2,809 х1+ 27,746 х2, (8)
где х1 – доля земель сельскохозяйственного назначения, х2 – доля земель поселений. Дискриминантная функция (8) использована для расчета апостериорных вероятностей отнесения регионов к группам 1 и 2. Как следует из (8), инвестиционная активность определяется, прежде всего, долей земель поселений, на втором месте – доля земель сельскохозяйственного назначения. Остальные показатели структуры оказались исключенными из дискриминантной функции из-за их недостаточной дискриминирующей способности.
Установленная взаимосвязь между классификацией федеральных округов по показателям концентрации земельных ресурсов различных категорий и характеристиками регионов по доле земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений обеспечивает 85,1% верных классификаций (табл. 3).
Таблица 3
Сводные результаты классификации регионов по показателям концентрации земельных ресурсов
| Показатель | Кластер | Предсказанная группа | Итого | |
| 1 | 2 | |||
| Число регионов | 1 | 34 | 8 | 42 |
| 2 | 5 | 40 | 45 | |
| Процент | 1 | 81,0 | 19,0 | 100,0 |
| 2 | 11,1 | 88,9 | 100,0 |
Наибольшим инвестиционным потенциалом располагает Центральный ФО, занимающий первое место по фонду земель поселений, на втором месте – Приволжский ФО, замыкает ранжированный перечень Северо-Западный и Дальневосточный ФО.
Выполненная классификация регионов может оказаться полезной при решении вопросов оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, поскольку выделенные подгруппы регионов можно с большей надежностью сравнивать по другим показателям с целью установления зависимостей стоимости земель различной категории от значимых факторов. Полученные результаты позволили выполнить более детальную классификацию регионов внутри групп (табл. 4).
Таблица 4
Статистические характеристики подгрупп регионов кластеров 1 и 2
| Кластер | Подгруппа | Доля земель сельскохозяйственного назначения | Доля земель поселений | ||
| Среднее | СКО | Среднее | СКО | ||
| 1 – с концентрацией земельных ресурсов | 1 | 0,373 | 0,107 | 0,0099 | 0,0074 |
| 2 | 0,252 | 0,071 | 0,0330 | 0,0043 | |
| 3 | 0,071 | 0,062 | 0,0054 | 0,0037 | |
| 2 – с равномерным распределением земельных ресурсов | 1 | 0,536 | 0,064 | 0,0394 | 0,0143 |
| 2 | 0,703 | 0,076 | 0,0650 | 0,0142 | |
| 3 | 0,449 | 0,084 | 0,0841 | 0,0185 | |
| 4 | 0,749 | 0,010 | 0,1281 | 0,0155 | |
| 5 | 0,862 | 0,063 | 0,0263 | 0,0139 |
Демографический показатель - плотность населения, является одним из факторов, определяющих структурные показатели земельной составляющей инвестиционных проектов, в частности долю земель поселений. В работе построена эконометрическая модель, связывающая долю земель поселений х2 с плотностью населения d:
х2 = 0,9855 + 0,09400 d. (9)
Модель (9) характеризуется значением коэффициента детерминации R2=0,683, достаточным для количественной интерпретации коэффициента регрессии.
Из модели следует, что повышению плотности населения региона на каждые 10 чел. на кв. км отвечает увеличение доли земель поселений в среднем на 0,94%. Эта модель может быть использована для оценок площади земель поселений в регионе.
6. Методы и инструментарий оценки эффективности региональных инвестиционных проектов с земельной составляющей
Важным инструментарием принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска проекта с участием земельной составляющей является предлагаемая в работе экспертно-аналитическая технология на базе метода аналитических иерархий. Данный метод является приемом решения задач выбора решения в условиях неопределенности, когда критерии выбора не могут быть измерены в количественной форме.
В методе анализа иерархий (МАИ) экспертам предлагается решать отдельные задачи парного сравнения критериев и альтернатив. Прямое назначение метода – совместная работа группы экспертов, объединенных единой целью. МАИ позволяет группе экспертов взаимодействовать по обсуждаемой проблеме, модифицировать свои суждения и в результате объединять групповые суждения рациональным образом.
Результатами МАИ являются: а) установление иерархии целей, факторов, критериев, акторов (непосредственные участники экономической деятельности), альтернатив и сценариев по обсуждаемой проблеме; б) выявление приоритетов элементов каждого уровня иерархии.
Процесс принятия решений, как функции преобразования содержания информации, формализуется в терминах теории принятия решений, центральными понятиями которой являются: 1) универсальное множество вариантов, альтернатив, планов, из которых осуществляется выбор; 2) множество альтернатив, предъявленных для выбора; 3) множество выбранных альтернатив; 4) принцип выбора, правило, по которому осуществляется выбор наилучшей альтернативы.
Для реализации методики оценки эффективности инвестиционного проекта с участием земельной составляющей предлагается использовать экспертно-аналитическую систему Expert Decide, поддерживающую метод анализа иерархий, которая позволяет максимально разгрузить эксперта от технических и технологических проблем, обеспечить достаточный уровень психологического комфорта и предоставить возможность сосредоточиться на информационных и смысловых аспектах решаемой задачи.
Методика оценки эффективности проекта включает следующие этапы.
А. Формулируется цель иерархии: выполнить анализ выгод и издержек различных альтернативных вариантов разработки и реализации девелоперского проекта. Понятие «альтернатива» используется как понятие, учитывающее взаимосвязь компонентов девелоперского проекта, т.е. дополнительным фактором в анализе эффективности различных вариантов разработки и реализации девелоперского проекта является последовательность разработки ее компонентов.
Б. Каждый из вариантов разработки и реализации инвестиционного проекта с участием земельной составляющей имеет свои выгоды и издержки. В укрупненном плане их можно объединить в группы: 1) экономические; 2) социальные; 3) ресурсно-сырьевые; 4) производственные; 5) потребительские; 6) инфраструктурные; 7) экологические; 8) кадровые.
В. Строятся две трехуровневые иерархии критериев и альтернатив инвестиционного проекта с участием земельной составляющей: фокус (выгод или издержек) – на верхнем уровне, критерии оценки – на втором и альтернативы – на третьем.
Г. Оценка приоритетов в иерархиях. Этот этап выполняется в интерактивном режиме: по созданной иерархии формируются матрицы парных сравнений, эксперт производит сравнение важности элементов на всех уровнях иерархии по шкале отношений (критериев относительно цели, альтернатив относительно критериев), в экспертно-аналитической системе рассчитываются приоритеты элементов на каждом уровне.
Д. Интерпретация приоритетов. Приоритеты при определенных условиях (устойчивости иерархической модели, достижении экспертами консенсуса) могут рассматриваться как количественные (относительные) оценки анализируемого свойства или качества.
Е. Заключительный этап – принятие решения. Приоритеты альтернатив относительно каждого из критериев представляют значительный интерес в аналитических целях. С этой целью проводится синтез приоритетов.
Каждый из альтернативных вариантов девелоперского проекта имеет свои плюсы и минусы, что может быть представлено в виде профилей интегральных приоритетов выгод и издержек.
Согласно широко распространенному в экономике критерию, выбирается вариант с наибольшим отношением выгод к издержкам.
Другой подход - использование различных теоретико-игровых критериев оптимальности: максимакса (крайнего оптимизма), максимина (осторожного наблюдателя, или критерий Вальда), критерия Лапласа.
Ж. При необходимости для более обоснованного принятия управленческого решения ЛПР может быть предоставлена дополнительная информация, представляющая распределение локальных приоритетов компонентов инвестиционного проекта с участием земельной составляющей по видам выгод и издержек.
Эффективность коммерческого использования земельных ресурсов выражается в доходах, приносимых этим видом недвижимого имущества, под которым понимаются как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества.
Эффективность некоммерческого использования земельных ресурсов определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг.
Предлагается система критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 5 и 6).
Таблица 5
Использование земельных ресурсов для выполнения общественных функций
| Критерий эффективности | Показатели эффективности |
| Степень выполнения задач и функций | Полнота выполнения задач и функций |
| Качество выполнения задач и функций | |
| Соответствие затрат получаемым результатам | Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором |
| Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях | |
| Дополнительные результаты (результаты более высокого качества), которые могли бы быть получены при более эффективном использовании земельных ресурсов | |
| Полнота использования земельных ресурсов | Отсутствие или наличие и величина излишне использованных земельных ресурсов |
| Отсутствие или наличие и объем неиспользованных земельных ресурсов | |
| Обеспечение сохранности земельных ресурсов | Отсутствие или наличие и величина приведения земельных ресурсов в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации |
Методологическую основу оценки эффективности инвестиционного проекта с учетом интересов участников проекта составляют следующие положения:
1) принятие инвестиционного решения определяется факторами инвестиционной привлекательности и интересами участников инвестиционного проекта;
2) оценка интегральной эффективности инвестиционного проекта должна проводиться с учетом целевых и коммерческих критериев;
3) ввиду принципиальной неизмеримости большинства факторов для сравнительной оценки их влияния на составляющие эффективности инвестиционного проекта, а также для установления их приоритетов необходимо использовать экспертно-аналитический подход, основанный на алгоритмах метода анализа иерархий и компьютерной системе поддержки принятия решений.
Таблица 6
Использование земельных ресурсов в целях получения прибыли
| Критерий эффективности | Показатели эффективности |
| Прибыльность | Прибыльность использования земельных ресурсов в сравнении с аналогичными случаями для данного вида земельных ресурсов, периода времени, типа инвестиционного проекта |
| Соответствие затрат получаемым результатам | Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором |
| Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях | |
| Дополнительные средства, которые могли бы быть получены при более эффективном использовании земельных ресурсов | |
| Полнота и отсутствие избыточности в использовании земельных ресурсов | Отсутствие или наличие и величина неиспользованных земельных ресурсов |
| Отсутствие или наличие и объем неполного обеспечения земельными ресурсами выполнения целевых задач и функций (связанное с отвлечением земельных ресурсов в целях получения прибыли) | |
| Обеспечение сохранности земельных ресурсов | Отсутствие или наличие и величина приведения земельных ресурсов в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации |