Развитие рынка жилищного строительства в социально-экономической системе региона

Вид материала

Автореферат

Содержание Расширение и развитие институционально-факторного потенциала

Подобный материал:

• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
• Доклад на тему: «Решение социально-экономических проблем региона через развитие малоэтажного, 76.23kb.
• Муниципальная целевая программа «Развитие жилищного строительства в городе Котельниче, 407.8kb.
• Демографическое развитие региона как объект исследования социально-экономической географии, 72.86kb.
• Доклад на пресс-конференцию Пономарева П. П. на тему: «О состоянии потребительского, 363.76kb.
• Социально-экономическое развитие Чувашской Республики за январь-сентябрь 2011 года, 139.41kb.
• Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, 1338.95kb.
• Управление занятостью молодежи в территориальной экономической системе: теоретический, 481.75kb.
• Правительства Республики Дагестан от 19 апреля 2011 г. №112 «о концепции республиканской, 2034.28kb.
• Андрей Крысин о мерах по усилению финансирования жилищного строительства, 46.88kb.

4. На основе эконометрического обоснования подтверждена гипотеза о решающем влиянии институциональной компоненты на развитие рынка жилищного строительства региона, что позволило предложить модель институционально-факторного потенциала данного рынка. Модель синтезирует факторы развития рынка жилищного строительства и институты как механизмы реализации данных факторов и предполагает возможность влияния неэффективности институтов на ослабление эффекта межуровневого взаимодействия субъектов данного рынка.

Среди множества используемых подходов к определению потенциала выделяется комплексный подход, в соответствии с которым ресурсы, механизмы их реализации и результаты можно рассматривать в качестве целевых составляющих потенциала. В диссертации вводится понятие институционально-факторного потенциала как совокупности региональных факторов развития рынка жилищного строительства и интегральной способности рынка к реализации данных факторов на основе специальных механизмов, в качестве которых выступают институты, регулирующие отношения его участников. В соответствии с данным понятием определен состав институтов, отвечающих за формирование и реализацию подсистем факторного потенциала рынка.

В работе выдвинута и с помощью регрессионного анализа подтверждена гипотеза о решающем влиянии институциональной компоненты на функционирование рынка жилищного строительства. В качестве зависимой переменной приняты объемы жилищного строительства в регионе (Q_ЖС), а в качестве независимой (объясняющей) переменной – индекс институционального потенциала региона (Р_I), рассчитываемый рейтинговым агентством «Эксперт РА». В результате проведенных расчетов на основе 224 наблюдений автором получена следующая зависимость:

Q_ЖС = 771,9Р_I ^1,07 (R² = 62,62%). (4)

Объясняющая переменная оказалась статистически значима: фактическое значение t–статистики превосходит табличное значение при уровне значимости 0,05 (t =19,33 > 1,96 = t_табл). Фактическое значение F–критерия Фишера при уровне значимости 0,05 также превосходит табличное (F_факт = 373,53> F_табл = 3,89).

В диссертации обоснована необходимость включения в институционально-факторный потенциал организационной составляющей, в качестве которой выступает эффект межуровневого взаимодействия субъектов рынка. Под данным эффектом в работе понимается результат взаимоотношений участников рынка жилищного строительства, находящихся на различных иерархических уровнях, по поводу проектирования, создания, финансирования, сдачи в эксплуатацию вновь созданных жилых объектов. Сделано предположение, что недостаточный уровень использования факторного потенциала рынка связан с неэффективностью институтов, регулирующих взаимодействие его участников. В работе построена матрица форм проявления неэффективности институтов, отражающих практики поведения ключевых субъектов рынка жилищного строительства в условиях асимметричной информации.

Отсутствие или неразвитость институтов «сужает» эффект межуровневого взаимодействия и приводит к возникновению трансакционных издержек, одной из форм проявления которых выступает «замораживание» или временная приостановка строительства, откладывание реализации строительных проектов, увеличение длительности строительного цикла. «Сужение» эффекта межуровневого взаимодействия означает, что взаимоотношения субъектов выстраиваются на внерыночной основе (например, при распределении земельных участков, доступе к инженерным сетям), что препятствует развитию конкуренции на данном рынке. Данное предположение нашло отражение в предложенной автором модели институционально-факторного потенциала (рис. 5). Основой реализации направлений повышения организационного потенциала послужила разработанная классификация институтов рынка жилищного строительства по признаку направлений межуровневого взаимодействия его субъектов (табл. 3).

Таблица 3

Классификация институтов рынка жилищного строительства по признаку направлений межуровневого взаимодействия его субъектов

Субъекты межуровневого взаимодействия	Направления межуровневого взаимодействия	Институты, регулирующие взаимоотношения субъектов рынка
Строительные компании - Покупатели жилья	Взаимодействие по поводу приобретения жилья	Институт посредничества, способствующий реализации сделок на рынке жилищного строительства и снижению трансакционных издержек (агентства недвижимости, оценочные компании); институт доверия (основанный на репутации), позволяющий снизить издержки покупателей готового жилья, связанные с получением информации о качестве предлагаемого товара; ценностно-ментальные особенности участников рынка, определяющие их требования к качеству жилья, внутренние стимулы к улучшению жилищных условий, стремление к приобретению собственного жилья
Строительные компании - Долевые участники жилищного строительства	Взаимодействие по поводу привлечения долевых взносов в жилищное строительство	Законодательство о долевом участии в строительстве жилья, определяющее механизмы защиты прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья; институт доверия, характерный для рынков со специфичными и интерспецифичными активами, когда расторжение сделки приводит к возникновению значительных потерь для его участников: потери от изъятия дольщиками долевых взносов на этапе строительства; трудности реализации квартиры с индивидуальной планировкой, выполненной под конкретного покупателя другим приобретателям жилья; затраты, связанные со сбором информации о деятельности строительной компании, возможностях своевременного и успешного завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию; ценностно-ментальные особенности участников рынка, определяющие их склонность к риску долевого участия в строительстве (риск несвоевременного завершения, замораживания строительства), готовность к использованию ипотечных кредитных ресурсов и жизни в долг, межвременные жилищные предпочтения; когнитивные механизмы, выражающиеся в юридической и финансовой грамотности строительных компаний и долевых участников строительства (способность оценить выгоды и риски, возникающие при привлечении долевых взносов, при участии в долевом строительстве жилья, риски несвоевременного завершения строительства)
Строительные компании - Инвесторы жилищного строительства	Взаимодействие по поводу финансирования жилищного строительства	Механизмы кредитования строительных компаний и ипотечного кредитования граждан, поддерживаемые универсальными и специализированными кредитными институтами; механизмы привлечения инвестиционных ресурсов через жилищно-накопительную систему (жилищно-строительные кооперативы, ссудосберегательные кассы); механизмы выделения бюджетных ресурсов (бюджетные субсидии и государственные жилищные сертификаты); институты совместного инвестирования жилищного строительства (фонды финансирования строительства); законодательство об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений
Строительные компании - Естественные монополии	Взаимодействие по поводу подключения жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям	Механизмы обеспечения выделяемых земельных участков объектами инженерно-коммунальной инфраструктуры; механизмы доступа строительных компаний к объектам инженерно-коммунальной инфраструктуры и подключения жилых объектов к инженерным сетям; система тарифов за подключение вновь созданных жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям; механизмы передачи созданных строительными компаниями инженерно-коммунальных объектов эксплуатирующим организациям
Строительные компании - Органы власти и управления	Взаимодействие между строительными компаниями и органами власти	Механизм выдачи разрешений на строительство и ввод жилых объектов в эксплуатацию; механизм выделения под жилищную застройку земельных участков и изъятия неиспользованных земельных участков; антимонопольное регулирование рынков жилищного строительства и институт конкуренции

Потенциал межуровневого




взаимодействия






строительных компаний
Институты как механизмы реализации факторного потенциала




Финансовый потенциал


Институциональный потенциал

Производственный потенциал


Инженерно-коммунальный потенциал

Потребительско-демографический потенциал

Инфраструктурный потенциал

Материально-технический потенциал





Институты как условия формирования факторного потенциала



Рис. 5. Модель институционально-факторного потенциала рынка жилищного строительства


5. Разработана двухконтурная модель управления институционально-факторным потенциалом рынка жилищного строительства региона, предусматривающая возможность совершенствования институтов и повышение сбалансированности факторного потенциала. На основе данной модели построен механизм управления потенциалом, который позволяет устранять последствия возникающих диспропорций в развитии рынка жилищного строительства.

В диссертации обоснован тезис о том, что несбалансированность институционально-факторного потенциала рынка жилищного строительства отражается в структурных диспропорциях рынка. Данный тезис подтвержден анализом движения точки равновесия на исследуемом рынке, выявившим опережающую динамику роста спроса по отношению к предложению, проявившуюся в росте цен на жилье и в снижении уровня его доступности. Автором предлагается выделять две формы несбалансированности потенциала:

- горизонтальная, вызванная диспропорциями в развитии составляющих факторного потенциала, которая диагностируется на основе созданного в диссертации алгоритма. Для преодоления горизонтальной несбалансированности в диссертации предложены направления развития «факторных» блоков и меры по формированию подсистем факторного потенциала.

- вертикальная несбалансированность, отражающая диспропорции в развитии институциональной и факторной подсистем потенциала. В работе вводится условие существования вертикальной несбалансированности, согласно которому существующие институциональные условия не в полной мере способствуют использованию факторов развития рынка и ограничивают объемы ввода жилья на территории региона:

УИ_ФП = Q_ЖС / ФП < 1 (5)

Показано, что институционально-факторный потенциал имеет двойственный характер: его использование и преодоление несбалансированности его подсистем рассматриваются через призму структурных диспропорций рынка жилищного строительства, в то время как его расширение и развитие реализуют цель устойчивого развития рынка в рамках социально-экономических целей региона. На основе этого в диссертации разработана двухконтурная модель управления потенциалом, отражающая оба управленческих аспекта (рис. 6).





Расширение и развитие институционально-факторного потенциала

Региональный экономический рост

Формирование, развитие, модернизация институтов, регулирующих отношения участников рынка жилищного строительства


Развитие

рынка жилищного строительства


Развитие смежных рынков

Повышение факторного потенциала рынка

Формирование факторов жилищного строительства в регионе


Рост реальных располагаемых доходов населения







Повышение уровня использования институционально- факторного потенциала

Переход на новый контур




Преодоление горизонтальной несбалансированности факторного потенциала




Устранение структурных диспропорций рынка жилищного строительства

Устранение диспропорций в институционально-факторном потенциале




Преодоление вертикальной несбалансированности между факторами и институтами рынка жилищного строительства

Снижение цен на жилье



Рис. 6. Двухконтурная модель управления институционально-факторным потенциалом


Главной задачей построения механизма управления институционально-факторным потенциалом является реальное превращение потенциала в основной фактор, обеспечивающий решение жилищной проблемы в регионе и формирование конкурентной среды на рынке жилищного строительства. Содержательно механизм управления институционально-факторным потенциалом рынка выступает в виде системы решений по преодолению его вертикальной и горизонтальной несбалансированности и по его развитию (рис. 7).


Расчет регионального (К^РЕГ_Д) и среднероссийского (К^РОС_Д) значений коэффициента доступности жилья, м²

Начало

Анализ статистических данных по уровню жилищной обеспеченности населения региона (ЖО^РЕГ) и минимальному уровню обеспеченности жильем, определенному социальными стандартами ООН (ЖО*)


да

ЖО^РЕГ > ЖО*

нет





К_Д^РЕГ > К_Д^РОС

нет

Анализ регионального коэффициента доступности жилья в динамике

да

Реализация направлений по расширению и развитию институционально-факторного потенциала рынка жилищного строительства в регионе




нет

да




К_Д^РЕГ_t ≥ К_Д^РЕГ_t-1

Существование структурных диспропорций на рынке жилищного строительства







Существование диспропорций в институционально-факторном потенциале

Устранение вертикальных диспропорций в институционально-факторном потенциале




Выявление вертикальных диспропорций в институционально-факторном потенциале

Выявление горизонтальных диспропорций в институционально-факторном потенциале




Определение направлений формирования, развития, модернизации институтов, способствующих реализации факторного потенциала рынка жилищного строительства




Оценка величины факторного потенциала региона и группы регионов для сравнения




Оценка уровня использования институционально-факторного потенциала




УИ_ФП ≥ 1

Выявление отдельных институтов, выступающих механизмами реализации «проблемных» факторных блоков

да

нет

да


Ранжирование регионов группы по уровню факторного потенциала




Устранение горизонтальных диспропорций в институционально-факторном потенциале





Нормативное и фактическое ранжирование факторных блоков регионов




Выявление «проблемных» факторных блоков, для которых фактический ранг превышает нормативный

Реализация комплекса мер по развитию «проблемных» факторных блоков и усилению их значимости в формировании факторного потенциала




да

Оценка коэффициента вариации фактических рангов факторных блоков

g_m > ψ


нет







Рис. 7. Алгоритм принятия решений по управлению институционально-факторным потенциалом

Суть алгоритма принятия решений сводится к мониторингу совокупности индикаторов, отражающих развитие рынка жилищного строительства: уровень жилищной обеспеченности и коэффициент доступности жилья, на основе динамики которых делается вывод о наличии структурных диспропорций рынка и принимаются решения по реализации комплекса мер, направленных на формирование на территории региона факторов жилищного строительства и развитие институтов исследуемого рынка.


Основные выводы и результаты:

1. Импульсы экономического роста, вызываемые развитием рынка жилищного строительства, распространяются на другие подсистемы региональной экономики, способствуя решению проблемы жилищной обеспеченности населения региона.

2. Выявление взаимосвязей и параметров взаимовлияния в системе «рынок жилищного строительства – экономика региона» основано на построении интегрального показателя, позволяющего оценить совокупность региональных факторов развития рынка, а также на оценке мультипликативного влияния рынка на социально-экономическое развитие региона.

3. Развитие институтов регионального рынка жилищного строительства способствует максимальному использованию потенциала межуровневого взаимодействия субъектов и факторного потенциала рынка.

4 Управление институционально-факторным потенциалом рынка жилищного строительства основано на выявлении и устранении его горизонтальных и вертикальных диспропорций.


Основные положения диссертационной работы отражены в