Ассоциации Строителей России к формированию в Российской Федерации социально-ориентированной жилищной политики, направленной на решение
| Вид материала | Решение |
- О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного, 141.45kb.
- Тезисы предложений по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России, 482.23kb.
- Решение социальных проблем в пор, 1035.96kb.
- Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными закон, 50.65kb.
- Финансовая безопасность государства в условиях глобализации, 95.93kb.
- Президента Российской Федерации. Целью и задача, 27.2kb.
- Долгосрочная программа фтс россии по реализации политики руководства Российской Федерации, 74.44kb.
- Семинар состоится, 46.46kb.
- Концепция совершенствования региональной политики в Российской Федерации, 763.24kb.
- Российской Федерации Российской Федерации Государственный университет Высшая школа, 92.85kb.
РАЗДЕЛ 3. СОциальная жилищная политика и
социальное жилье
3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
Жилищная обеспеченность как критерий развития жилищной сферы России отражает общий масштаб развития жилищного фонда. Поэтому целесообразно применение показателя удельной жилищной обеспеченности в качестве ориентира, отражающего приоритеты жилищной и градостроительной политики, наряду с критерием обеспеченности домохозяйств отдельным жилищем.
В качестве ориентира жилищной обеспеченности должен быть установлен уровень не менее 40 кв. метров общей площади на человека. При этом жилищная обеспеченность населения Российской Федерации должна определяться исходя из наличия у каждого домохозяйства отдельного жилища на правах собственности, найма или социального найма. Для этого необходимо обеспечить ввод не менее 1.9 -2.0 млрд. кв. м. жилья.
При этом необходимо обеспечить достижение ежегодного ввода не менее 1 кв.м. жилья на человека.
В качестве важнейшего индикатора реализации жилищной политики должен использоваться показатель количества граждан, получивших жилье и площадь жилья в квадратных метрах. Это даст возможность лучше понять, сколько граждан, в какие квартиры или индивидуальные дома вселилось. Помимо величины спроса на тот или иной вид квартир и его удовлетворение можно будет косвенно оценивать диспропорции в доступности жилья.
Эти ориентиры должны быть использованы для оценки и планирования доступности жилья и коммунальных услуг, среднесрочной тарифной политики как в стране в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании.
Основным результатом государственной жилищной политики должно стать достижение целевых показателей стратегии по уровню жилищной обеспеченности в каждом из сегментов рынка.
Основным критерием доступности жилья является время, в течение которого гражданин в состоянии улучшить свои жилищные условия.
Этот временной параметр (коэффициент доступности жилья) зависит от уровней доходов населения и цен на рынке жилья (и рынке потребительских кредитов), а также количества бюджетных средств, которые государство способно и готово, исходя из выбранных приоритетов социально-экономического развития страны, направлять на поддержку граждан.
Его величина выделяет ту часть населения, которая по своим доходам, накоплениям и иным активам способна самостоятельно обеспечить себя жильем, путем приобретения его в собственность (в том числе, посредством ипотечных кредитов) или рыночного найма. Для этих категорий граждан следует говорить о рыночной доступности жилья.
Для определения доступности ипотечных кредитов следует установить предельную долю доходов, которые граждане могут направлять на погашение кредитов. Размер месячных платежей по кредитам (аннуитетных платежей) не должен превышать определенную на федеральном уровне долю совокупного бюджета домохозяйства (семьи).
Для граждан, нуждающихся в той или иной форме помощи со стороны государства в реализации права на жильё, следует использовать параметр социальной доступности жилья.
Основным критерием является время, в течение которого гражданин может реализовать своё право на жилище, получив на условиях безвозмездного пользования, социального или некоммерческого найма или приобретая в собственность посредством участия в социальных жилищных программах жильё, соответствующее приемлемым современным представлениям о комфортности. При этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их семейного дохода.
Этот критерий определяет уровень государственного (и муниципального) участия в социальной защите малоимущих и социальной поддержке иных малообеспеченных групп населения.
В качестве ориентира необходимо установить коэффициент социальной доступности жилья не превышающий 3 года.
На федеральном уровне должны быть утверждены минимальные
К числу федеральных жилищных стандартов относятся:
- стандарты признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (исходя из критериев обеспеченности жильем и уровня доходов);
- нормы предоставления жилых помещений по договорам безвозмездного пользования и социального найма (минимальная норма предоставления жилья, составлять 18 м² на человека (33 кв. м. для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м. для семьи из двух человек, 54 кв. м. для семьи из 3 человек);
- нормативы потребления коммунальных услуг;
- стандарты помощи гражданам, нуждающимся в социальной поддержке в обеспечении жильем и в улучшении жилищных условий;
- стандарты оказания помощи малоимущим гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг;
- предельный размер доли совокупного бюджета домохозяйства, направляемого на оплату жилищного кредита;
- предельный размер допустимой доли расходов домохозяйства на оплату найма жилья (коэффициент доступности социального и некоммерческого найма);
- предельный размер расходов домохозяйства на содержание жилья (коэффициент доступности коммунальных платежей),
и ряд других стандартов.
Отдельного внимания заслуживает вопрос оплаты содержания жилья малоимущими гражданами. Плата за наём и содержание социального жилья должна устанавливаться дифференцированно в зависимости от доходов населения из расчета социальной нормы предоставления жилья.
Доля совокупного дохода семьи, остающаяся после оплаты найма жилья и коммунальных услуг, должна соответствовать установленному законом прожиточному минимуму семьи.
Для семей, у которых в результате полной оплаты найма и коммунальных услуг эта доля становиться меньше прожиточного минимума, размер оплаты за наем и коммунальные платежи снижается. Оставшаяся часть расходов компенсируется государством.
Гражданам, материальное положение которых не позволяет им оплачивать наём и коммунальные услуги жильё должно предоставляться на условиях безвозмездного пользования.
3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
К социальному жилью относится жильё, соответствующее установленным государством федеральным жилищным стандартам, предоставляемое на условиях найма гражданам, признанным в установленном государством порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Это соответствует мировой практике и положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которыми «малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильём бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов».
Жилищный кодекс Российской Федерации использует термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и муниципалитеты. Жилые помещения из данного фонда предоставляются нуждающимся гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений.
Таким образом, действующее жилищное законодательство узко трактует понятие социального жилья и делает задачу государства по обеспечению реализации гражданами своих жилищных прав практически невыполнимой.
Ответственность за решение жилищных проблем наиболее многочисленной категории граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства - малоимущих граждан в настоящее время возложена исключительно на органы местного самоуправления, которые должны предоставлять жилье этим категориям граждан из муниципальных жилищных фондов, то есть муниципальных жилищных фондов социального использования.
Учитывая диспропорции в социально-экономическом развитии регионов, это правовое положение приводит к тому, что в экономически слабых регионах граждане десятки лет не могут реализовать свое право на жилище.
Исходя из этого, необходимо предусмотреть меры финансового участия государства в развитии этих фондов.
Муниципальные жилищные фонды социального использования должны формироваться за счет:
средств федерального и региональных бюджетов, предоставляемых на условиях софинансирования;
предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот;
прямого финансирования из средств местных бюджетов (за счёт доходов от платы за социальный наем, доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц, муниципальные заимствования и т.д.);
предоставления бесплатных или по сниженным ценам земельных участков, оснащенных коммунальной инфраструктурой, снижающих стоимость строительства;
внебюджетных источников финансирования программ строительства социального жилья.
Государство (муниципалитеты), выступая в качестве соинвесторов и заказчиков строительства социального жилья вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Такое регулирование будет не административным вмешательством в рыночные отношения, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение профессиональных участников, действующих в коммерческих сегментах рынка жилья.
Учитывая ограниченные возможности бюджетов всех уровней необходимо разработать максимально эффективные способы расходования этих средств и механизмы привлечения внебюджетных ресурсов, включая механизм частно-государственного партнёрства.
Механизм частно-государственного партнёрства требует создания более эффективной системы управления социальными жилищными программами по сравнению с системой управления органами публичной власти.
Необходимо стимулировать создание при муниципалитетах жилищных корпораций (далее ЖК) в форме некоммерческих организаций, в качестве операторов муниципальных социальных жилищных программ. В органы управления ЖК должны входить представители общественности и заинтересованного бизнеса, а также органов местного самоуправления. ЖК передаются бюджетные средства и средства частных инвесторов. Причём средства федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации должны поступать в жилищную корпорацию напрямую.
ЖК осуществляют функции заказчика-инвестора социального жилья. Выступая в этом качестве, они на конкурсной основе осуществляют подбор застройщиков (девелоперов), организующих комплексное развитие территорий и жилищное строительство, которые, в свою очередь, нанимают подрядные строительные организации. Собственниками построенного социального жилья являются муниципалитеты, вместе с тем функции по его управлению должны передаваться жилищным корпорациям.
В качестве таких жилищных корпораций могут выступать региональные отделения Федеральной жилищной корпорации.
Весьма эффективным механизмом, способствующим активизации строительства социального жилья, является налоговое регулирование. Об этом свидетельствуeт опыт зарубежных стран, в частности опыт США, где широкое распространение получил механизм предоставления налоговых освобождений.
Налоговые освобождения будут выделяться из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации для последующего распределения их среди застройщиков (девелоперов), участвующих в программах строительства социального жилья. В свою очередь застройщики (девелоперы) вправе продать такие налоговые освобождения банкам, осуществляющим финансирование строительства. Этот механизм позволит государству стимулировать строительство социального доступного жилья без существенных денежных вложений из бюджета, а также переложить на банки, контроль выполнения социальных обязательств застройщиками.
С увеличением финансовых возможностей региональных и муниципальных бюджетов, доля прямых вложений средств федерального бюджета, направляемых на создание фонда социального жилья, будет уменьшаться.
По мере снятия остроты жилищной проблемы, имея сформированный и значительный по объёмам рынок социального жилья, должно стимулироваться расширение круга лиц, задействованных в создании и управлении социальным жильем - частных коммерческих и некоммерческих организаций – социальных домовладельцев, создающих частный жилищный фонд социального использования, а также осуществляющих функции по его управлению и предоставлению нуждающимся гражданам в соответствии с установленными федеральными социальными жилищными стандартами.
Деятельность данных структур более эффективна в рыночных условиях. В частности, они могут привлекать частные инвестиции для новых схем финансирования строительства и содержания жилья, в то время как возможности органов государственной власти и местного самоуправления по привлечению средств ограничены действующими жесткими правилами.
Целесообразно постепенно осуществлять передачу социальным домовладельцам государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.
В свою очередь формой государственной поддержки граждан, проживающих в социальном жильё, построенном частными компаниями, станет компенсация им части затрат за проживание.
Большую роль в решении жилищного вопроса может сыграть политика стимулирования строительства предприятиями жилья и предоставления его сотрудникам на условиях социального найма.
В предыдущий этап развития жилищной сферы в условиях экономического кризиса процесс передачи муниципалитетам ведомственного жилищного фонда предприятий сыграл свою положительную роль, позволив сделать предприятия более конкурентоспособными.
Однако в настоящее время социальные задачи, стоящие перед государством, в том числе, решение проблемы рационального размещения трудовых ресурсов и проведения сбалансированной миграционной политики требуют принятия мер, поощряющих строительство и содержание жилья социально-ответственным бизнесом.
Заинтересованность в строительстве и содержании такого жилья со стороны собственников диктуется необходимостью привлечения трудовых ресурсов на предприятия, результаты деятельности которых являются для них основным источником прибыли, а со стороны государства стимулируется при помощи налоговых преференций для социально-ответственного бизнеса.
В определенных случаях для обеспечения социальным жильём нуждающихся граждан может использоваться жилищный фонд коммерческого использования. Это происходит в тех случаях, когда сложившиеся экономические условия делают не выгодным создание фондов социального жилья. При этом государство предоставляет нуждающимся гражданам субсидии, покрывающие часть оплаты за наем помещений в жилищном фонде коммерческого использования.
В целях более эффективного использования социального жилья необходимо установить дифференцированный порядок его предоставления. Социальное жильё, предоставляемое определенным категориям граждан, установленным в законе (например, инвалиды, граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями, пенсионеры и т.п.) должно предоставляться бессрочно.
Следует рассмотреть вопрос о срочности договоров социального найма для его получателей по социальным показателям, имея ввиду возможность изменения их материального положения. Это будет стимулировать экономическую активность граждан.
3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный
ремонт существующего жилищного фонда
Основными финансовыми источниками в этой компоненте жилищной политики являются средства федерального бюджета, аккумулированные в Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), а также средства региональных и муниципальных бюджетов, выделяемые на условиях софинансирования.
Наиболее эффективным механизмом использования бюджетных средств, выделенных на программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, является финансирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку.
На освободившейся после сноса старого жилья площадке должно строиться как социальное жильё, предоставляемое гражданам, переселяемым из ветхого и аварийного фонда, так и жильё коммерческого использования, реализуемое на свободном рынке. При этом строительство жилья осуществляют частные инвесторы-застройщики.
Предлагаемый подход с одной стороны учитывает возможный конфликт интересов граждан с разным уровнем дохода, с другой позволяет преодолеть социальную отчужденность различных слоёв общества.
Мультипликативный эффект очевиден – на каждый 1 вложенный рубль государство совместно с муниципалитетом привлекает соинвестора, который дополнительно вложит 4 - 5 рублей собственных средств и/или кредитных ресурсов банков, а на рынок для реализации поступит дополнительное жилье.
Важнейшей предпосылкой эффективного и качественного решения задач, связанных с проведением капитального ремонта, является привлечение профессиональных управляющих компаний, объединенных в соответствующие некоммерческие профессиональные саморегулируемые организации, способных обеспечить:
- инвестирование и целевое использование средств под гарантии Фонда и с последующим возмещением Фондом (и собственниками многоквартирного дома) затрат на проведение обследования и капитального ремонта;
- качество выполнения работ и ответственность подрядчиков по принимаемым на себя обязательствам;
- защиту прав и законных интересов граждан.
Некоммерческие саморегулируемые организации профессиональных управляющих компаний будут понятным и ответственным партнером Фонда.
РАЗДЕЛ 4. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ И
СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА
4.1. Рынок наемного жилья
В настоящее время рынок жилищного найма развивается достаточно стихийно и полулегально. В роли наймодателей, как правило, выступают граждане – собственники жилья, которые сдают излишки жилой площади в наем.
Так, по данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у других граждан. При этом, по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 10% от находящегося во владении граждан.
Этот сегмент имеет тенденцию к увеличению, в виде появления на рынке достаточно большого количества, так называемых «инвестиционных квартир», выступающих средством сохранения накоплений. Появление значительного количества таких квартир (по Москве в 2006 г. построено не менее 20 процентов от общего количества) стимулировало рост цен на жилую недвижимость, существенно опережающим не только среднюю инфляцию по стране, но и доходность по банковским вкладам и иным доступным для населения вложениям.
В то же время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем.
Рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность в жилье сняв его на рынке. К примеру, в большинстве европейских стран рынок наёмного жилья составляет около 30% от всего жилищного рынка.
Меры государственной поддержки должны быть направлены на целевое формирование жилищного фонда наемного жилья. Данные меры должны быть дифференцированы в зависимости от участников отношений жилищного найма (лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью в сфере жилищного найма, индивидуальных наймодателей (граждан), нанимателей жилья).
Основной проблемой для развития предпринимательской деятельности в сфере жилищного найма является недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку возврат вложенных в строительство доходных домов средств осуществляется в течение длительного периода времени за счет платежей за наём жилых помещений.
В этой связи, необходимо стимулировать развитие такого финансового института как (паевые) инвестиционные фонды, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих кредиты, путём предоставления долгосрочных ресурсов с финансовых рынков.
Одновременно необходимо принять меры по легализации сектора наёмного жилья, сдаваемого индивидуальными наймодателями, что требует совершенствования законодательной базы, в первую очередь, в направлении создания стимулирующего налогового регулирования.
Важнейшим направлением должны стать меры государственной поддержки для определенных категорий граждан – нанимателей жилья. (например учителей, врачей, молодых специалистов, вынужденных снимать жильё). Таким гражданам должны предоставляться субсидии, покрывающие часть оплаты за наем жилья.
4.2. Ипотечное жилищное кредитование
Значительную роль в обеспечении стабильного спроса на жилье играет ипотечное жилищное кредитование, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.
В основу стратегии развития российского института ипотеки была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28).
Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов (займов), а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (механизмы секьюритизации).
В целях обеспечения развития системы ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 был создан государственный институт развития – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК).
Его цели и задачи были определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 и уточнены одобренной на заседании Правительства Российской Федерации от 30 июня 2005 года Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов.
Для обеспечения деятельности АИЖК по формированию первичного ипотечного рынка Правительство Российской Федерации предоставило государственные гарантии Российской Федерации по его заимствованиям (Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628). Общий объем государственных гарантий Российской Федерации в 2006-2010 гг. составит 138 млрд. рублей.
В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли АИЖК, а также усилиям других участников рынка.
Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже не требует существенной государственной поддержки. В целом, профессиональные участники рынка в состоянии обеспечить высокую динамику первичного ипотечного рынка без активного участия АИЖК.
В стимулировании нуждаются лишь некоторые наименее развитые с точки зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов Северо-Западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.
В то же время, решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Всего на 1 июля 2007 года совершено 7 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов общим объемом не более 30 млрд. рублей.
Исходя из этого, стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
В этой связи потребуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации (Федеральный закон «О дополнениях и изменениях в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»», Федеральный закон «О секьюритизации» и ряд других).
Действующее российское законодательство, как правило, императивно указывает эмитенту условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг и не дает ему возможность конструировать условия ценной бумаги исходя из интересов инвесторов. Преимущество законодательства США и стран Западной Европы состоит в том, что оно позволяет эмитентам и инвесторам самостоятельно формулировать условия ценных бумаг, одновременно концентрируя государственный контроль на вопросах раскрытия информации для инвесторов.
Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.
Необходим также ряд изменений и дополнений в нормативные акты Банка России, касающихся совершенствования требований по обязательным нормативам и резервированию.
Одновременно требуется предпринять усилия по организации рынка ипотечного жилищного кредитования, нуждающегося в создании организованной площадки – ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за её отсутствия объем таких сделок крайне невелик.
Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных) существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие и/или мезонинные транши таких бумаг.
Также требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования.
Средства государственного пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.
4.2.1. Программы социальной ипотеки
Одним из приоритетов социальной жилищной политики должно стать развитие социальной ипотеки - самостоятельных адресных программ ипотечного кредитования отдельных категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку (военнослужащих в рамках накопительно - ипотечной системы, молодых семей, бюджетников, граждан, использующих средства материнского (семейного) капитала и т.д.).
Поскольку основной причиной недоступности жилья и ипотеки для российских граждан являются, не высокие процентные ставки, а недоступно высокие цены на жильё, основным механизмом поддержки участников программ социальной ипотеки должны стать единовременные адресные жилищные субсидии, направляемые на погашение части стоимости приобретаемого жилья (первоначальный взнос), наряду с механизмами стимулирования застройщиков и прямыми бюджетными вложениями в инженерное обустройство площадок под жилищную застройку.
Такая компенсация части расходов этих граждан по приобретению или строительству жилья позволит избежать негативного влияния на остальные сегменты рынка ипотечного кредитования и строительства.
В свою очередь, направление адресных жилищных субсидий на снижение ставок по кредитам ввиду долгосрочного характера ипотечных кредитов, увеличивает риски в системе ипотечного жилищного кредитования.
Такое снижение ставок было бы возможно только при условии обособления ипотечных активов, появляющихся в процессе реализации программ социальной ипотеки, использующей льготирование ставок по ипотечным кредитам. При этом такие ипотечные кредиты не могут быть рефинансированы рыночными институтами.
Такой вывод напрашивается исходя из анализа кризиса американской системы ипотечного кредитования, вызванного в первую очередь бесконтрольным повышением привлекательности и доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения. Способами повышения привлекательности являлось занижение месячных (аннуитетных) платежей, что фактически эквивалентно нерыночному снижению процентной ставки по кредитам (так называемые субстандартные (suprime) кредиты). Банки - ипотечные кредиторы практически не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, т.к. выданные кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи.
Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучия ситуации на ипотечном рынке.
При снижении цен на жилье для многих заемщиков терялись экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Результатом этого стало возросшее количество невозвратов и досрочного погашения ипотечных кредитов.
Возникший в США кризис демонстрирует опасность искусственного снижения стандартов выдачи ипотечных кредитов, в том числе с помощью использования нерыночных процентных ставок.
К тому же такое снижение процентных ставок без соответствующего повышения качества заемщиков и стандартов кредитных продуктов приведет к трудностям с рефинансированием российских ипотечных кредитов и невозможностью размещения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами, что может привести к весьма негативным последствиям для всей системы ипотечного кредитования.
Уже сегодня предложение пулов ипотечных кредитов превышает спрос. АИЖК неоднократно сигнализировало рынку о нехватке средств на рефинансирование системы. В последнее время мы наблюдаем приостановку сделок по трансграничной секьюритизации.
Нерыночное снижение ставок по ипотечным кредитам для всех заемщиков является мерой эконономически нецелесообразной, поскольку это приведет к искусственному завышению спроса на жилье, несбалансированное с ростом его предложений. Результатом таких действий станет повышение стоимости жилья, а значит – снижение доступности жилья для других граждан.
Дополнительное стабилизирующее воздействие на рынок ипотечного кредитования могло бы оказать частно-государственное партнерство со страховыми компаниями в направлении развития системы ипотечного страхования, повышающей качество кредитных продуктов и направленной на снижение требований банков к размеру первичного взноса при предоставлении ипотечных кредитов и, тем самым, способствующая повышению доступности ипотеки.
4.3. Адресные жилищные субсидии
Основной формой социальной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в настоящее время является предоставление адресных жилищных субсидий на приобретение жилья в собственность.
По ряду категорий граждан (военнослужащие, уволенные в запас; граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера; участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и т.п.), средства на предоставление субсидий в форме государственных жилищных сертификатов, обеспечиваются за счет федерального бюджета.
Оказание государственной поддержки гражданам, определенным федеральным законодательством, в форме государственных жилищных сертификатов планируется осуществлять до 2015 года. За этот период жильем будут обеспечены около 531,8 тыс. семей.
Это наиболее эффективно действующая форма социальной поддержки, поскольку правила, заложенные в федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы, принципиально исключают нецелевое использование выделяемых бюджетных средств, как со стороны граждан, так и со стороны государственных операторов этой программы.
Субсидии могут предоставляться из различных бюджетами уровней в зависимости от категории граждан (например, из федерального бюджета – гражданам, обязательства по обеспечению жильем которых определены федеральным законодательством, из региональных бюджетов – работникам бюджетной сферы, из местных бюджетов – очередникам на улучшение жилищных условий). Эффективной формой субсидирования является предоставление субсидий на условиях софинансирования. из различных бюджетов.
При этом в отношении граждан, определенных федеральными законами, которым в настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных условий, должен быть установлен принцип обязательности исполнения ранее принятых обязательств. Основной формой субсидирования граждан на приобретение жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов, должно стать предоставление субсидий на оплату первого взноса при получении ипотечного кредита.
В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при приобретении жилья должна быть сохранена поддержка молодых семей, особенно в первые годы брака, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная сохранять и развивать кадровый потенциал в стране.
Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки населения необходимо:
Пересмотреть порядок определения размера субсидии с учетом реальной рыночной стоимости жилья, поскольку из-за установленного неоправданно низкого уровня цен, граждане – участники подпрограммы зачастую вынуждены искать обходные пути для реализации своих жилищных прав или приобретать жилье на вторичном рынке.
2. Учитывая дефицит готового жилья, предоставить гражданам право использования средств, заложенных в государственных жилищных сертификатах, для приобретения жилья на этапе строительства, в частности, путём участия в долевых схемах приобретения жилья, законодательно закрепив требование страховой защиты участников долевого строительства.
3. Обеспечить широкое распространение на региональном и муниципальном уровне механизма адресных жилищных субсидий, в том числе, в рамках специальных программ социальной ипотеки. При этом основным критерием оказания адресной поддержки должен быть уровень доходов семьи.
4. Помимо предоставления государственной поддержки в форме денежных средств, необходимо развивать такую форму поддержки как бесплатное или на льготных условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.
Наиболее оптимальным механизмом управления программами адресных жилищных субсидий должна стать Федеральная жилищная корпорация.
4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов
приобретения жилья
Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в увеличении объемов строительства жилья и повышении условий доступности приобретения жилья гражданами.
На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация.
Она выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.
Прежде всего необходимо совершенствовать законодательство, выделив, правовую конструкцию прямой и непрямой формы собственности, распространенную в законодательстве европейских стран.
Прямая форма собственности означает, что человек, проживающий в жилом помещении, обладает правом собственности на него.
При непрямой форме собственности собственником построенного жилья является юридическое лицо – жилищный кооператив. Члены кооператива имеют долю в кооперативе и право постоянного проживания в одном из жилых помещений дома, но не имеют права собственности на это жилое помещение.
Разграничение между прямой и непрямой формами собственности имеет решающее значение для развития кооперации, когда речь заходит о необходимости поиска финансирования и выполнения других совместных действий. Кооператив может использовать недвижимость как залоговый актив при получении ипотечных кредитов на строительство новых объектов жилой недвижимости, на реконструкцию или ремонт существующих, для строительства и ремонта инженерных коммуникаций, для строительства объектов социально-культурного назначения.
При прямой форме собственности кредитору (банку) приходится иметь дело с множеством мелких собственников, что существенно осложняет процесс кредитования или делает его вообще невозможным.
Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на рынке.
Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.
Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей формирует сбережения путем взносов в единый финансовый фонд.
Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (этап накопления, который обычно составляет пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства или ремонта) жилья с использованием ссуды (ипотечного кредита), получаемой в фонде в размере, необходимом для оплаты полной стоимости приобретаемого объекта (этап кредитования). Следует подчеркнуть, что процентная ставка по таким ссудам более низкая, чем на открытом рынке кредитов, так как устанавливается фондом неизменной для этапа накопления и кредитования. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов.
Система строительных сберегательных касс, особенно на начальных этапах своего развития, может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.
Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, поскольку эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.
Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг друга.
Несомненно, что различные накопительные схемы приобретения жилья, в первую очередь, система строительно-сберегательных касс, должны развиваться, однако степень государственного участия в их развитии должна определяться, в первую очередь, экономической целесообразностью и потребительской привлекательностью.