Ассоциации Строителей России к формированию в Российской Федерации социально-ориентированной жилищной политики, направленной на решение

Вид материала

Решение

Содержание Общие положения СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Социальное значение жилищной проблемы Существующее состояние жилищного фонда Количество квартир и индивидуальных домов 72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28 По степени расселения на территории России По типу застройки: 30,2 Степень износа жилищного фонда Ввод жилья на душу населения Стоимость жилья Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Коэффициент доступности

Подобный материал:

• О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного, 141.45kb.
• Тезисы предложений по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России, 482.23kb.
• Решение социальных проблем в пор, 1035.96kb.
• Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными закон, 50.65kb.
• Финансовая безопасность государства в условиях глобализации, 95.93kb.
• Президента Российской Федерации. Целью и задача, 27.2kb.
• Долгосрочная программа фтс россии по реализации политики руководства Российской Федерации, 74.44kb.
• Семинар состоится, 46.46kb.
• Концепция совершенствования региональной политики в Российской Федерации, 763.24kb.
• Российской Федерации Российской Федерации Государственный университет Высшая школа, 92.85kb.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В соответствии с Конституцией – Российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан.

Важнейшим правом граждан, обеспечение которого возложено на государство, является право на жилище.

В соответствии со статьей 40 Конституции малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильем бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Фактически, состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России становится одной из важнейших задач государственной политики.

Жилище не только является продуктом труда и потребительским товаром, но и выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается и строится семья. Только человек, который имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу, как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Социальное значение жилищной проблемы

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей.

При этом финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него, обладают не более 15 % (по данным Минрегиона России – 19 %) населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у граждан обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки тем категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

2. Существующее состояние жилищного фонда

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1.000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем в странах Европейского союза.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема – в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации.

В результате приватизации объём жилищного фонда, находящегося в частной собственности достиг почти 80% общего объема жилищного фонда страны. В то же время значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности – в основном, это недоприватизированное по разным причинам жилье, предоставленное в рамках действовавшего до 2005 года жилищного законодательства по бессрочным договорам социального найма без учета уровня реальных доходов граждан, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки, что, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда жилья, предназначенного для социального найма.

Не получил достаточного развития рынок найма жилья.

По степени расселения на территории России: при общем размере всех земель Российской Федерации в 1 709,8 млн. гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектар (0,46 процента от всех земель), а земли сельских поселений 11,2 млн. гектар (0,65 процента).

При этом во многих крупных и крупнейших городах ведение жилищного строительства за их границами ограничивается, так как категории расположенных там земель не допускают строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о высокой плотности застройки, притом, что в Европейских странах, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

• минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2 %жилищного фонда,
  
• износ, при котором требуется ремонт либо модернизация (от 31 до 65%) имеет 36,0% жилищного фонда,
  
• износ, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его снос (от 66 до 70%) составляет 2,7 % жилищного фонда;
  
• критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. – 0,9%).
  

При этом, учитывая, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, поскольку отсутствует система регулярного технического аудита жилищного фонда.





1.3. Существующее состояние жилищного строительства

Объемы жилищного строительства характеризуются следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн.кв.м.) не позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения на жильё и остановить рост цен.




Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв.м. на человека, при разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в Московской области.

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, в том числе качеством управления на уровне регионов и муниципальных образований.







Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.

В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования, а в некоторых муниципальных образованиях градостроительные документы устарели.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при необходимых 4 – 5 % в год.

Еще одним фактором, сдерживающим рост темпов строительства жилья, является недостаточное ресурсное обеспечение строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и строительных материалов, а также дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. По оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.

Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.

Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

Например, построенные в 2006 году 50 млн. кв.м. жилья позволили обеспечить квартирами только 1,5% нуждающихся семей, в то время как доля семей, обладающих достаточными доходами для приобретения жилья в собственность по существующим ценам, составляет порядка 15% (с учётом приобретения жилья в кредит). Таким образом, мы видим, что достижение баланса между существующим спросом и предложением, который позволил бы остановить спекулятивный рост цен, возможно только при десятикратном увеличении объема ввода жилья.

В 2006 году при удорожании строительства, вызванном в первую очередь ростом цен на строительные материалы и энергоносители, в среднем на 12-14% рыночные цены на квартиры выросли более чем в три раза.

Снижение темпов роста цен в 2007 году по сравнению с 2006 годом (и даже небольшое снижение цен на жильё в Москве, где рост цен составил 96,8%) свидетельствует лишь о некоторой «усталости» населения после бурного роста цен в 2006 году.

В целом, при существующих темпах роста строительства, на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться более монотонное увеличение цен за счёт их модуляции годовыми циклами: в отдельных регионах год ускоренного роста цен будет сменять год их относительной стабилизации.

Это означает, что отсутствуют реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации. Об этом свидетельствуют и оценки роста цен в первом полугодии 2007 года.

Административные методы регулирования цен в рыночном сегменте не допустимы, поскольку это приведёт лишь к усилению спекулятивной составляющей продаж и появлению очередей.

В то же время, финансовое участие государства в инвестиционно-строительном процессе в сегменте социального жилья делало бы регулирование цен не только возможным, но и необходимым.

Механизмы, предусматривающие социальную поддержку (адресные жилищные субсидии) стимулируют лишь спрос. То же самое относится и к ипотечному жилищному кредитованию, где серьезная государственная поддержка сохранила высокую динамику роста спроса.

К сожалению, пока практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку», входящая в состав ФЦП «Жилище», из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации, хотя за счёт именно этой подпрограммы предполагается к 2010 году дополнительно ввести более 60 млн.кв.м. жилья.

Существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В 2002-2006 гг. достигнута высокая динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные кредиты из-за недостатка предложений жилья в новостройках выдаются преимущественно на вторичном жилищном рынке. Их количество ежегодно увеличивается в 2-3 раза.

На конец 2006 года общая кредиторская задолженность по ипотечным кредитам достигла 262 млрд. рублей.

На сегодняшний день во всех субъектах Российской Федерации действуют региональные ипотечные компании, ипотечные агентства и сервисные агенты, многие из которых стали реальными центрами ипотечного жилищного кредитования. Их количество приближается к 150. К предоставлению ипотечных кредитов населению приступили 660 банков.

По оценке экспертов потенциал российского ипотечного рынка по состоянию на начало 2007 года составляет не менее 1,3-1,5 трлн. рублей.

Существенным тормозом на пути развития массовой ипотеки является недостаточность предложений жилья на рынке, и значительный рост цен. К тому же ипотечное кредитование, повышающее спрос населения на жилье, несмотря на сравнительно небольшое количество продаж жилья в кредит, также дает свой вклад в эту негативную динамику.

По данным Росстата во многих субъектах Российской Федерации цены на вторичном рынке жилья превзошли цены на вновь построенное жилье.




* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м²:

Коэффициент доступности = (Сх54 / Дх3х12), где С – стоимость 1 м² жилья; Д – среднедушевой ежемесячный доход; 54 кв. м. – площадь условной квартиры; 3 чел. – число членов семьи домохозяйства; 12 – количество месяцев в году.

В действительности, коэффициент доступности вновь построенного жилья значительно выше жилья на вторичном рынке¹, т.е. жилье в новостройках существенно менее доступно для граждан.

Таким образом, приходится констатировать, что для большинства граждан жилье не является доступным, поскольку доходы населения и уровень цен на жилищном рынке не позволяют приобрести его в собственность более 80 % населения России.

Серьезной проблемой является выполнение обязательств по обеспечению жильём малообеспеченных слоёв населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем.

Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является существующая до 2010 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.