О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного жилья н. П. Кошман, президент Ассоциации Строителей России

Вид материала

Документы

Подобный материал:

• Решение этих проблем требует принципиально новой стратегии строительства доступного, 85.56kb.
• Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический, 764.67kb.
• Всоответствии с Постановлением Главы Милютинского района от 16. 04. 2009, 629.9kb.
• Ии строителей России Николай Кошман обозначил основные проблемы строительной отрасли, 14.9kb.
• Ассоциации Строителей России Президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический, 915.42kb.
• Методические материалы по формированию системы мониторинга реализации программ инновационного, 1543.16kb.
• Н. П. Кошман сентября 2006 года. Примерные темы предлагаемых Ассоциацией Строителей, 320.12kb.
• Заявление, 27.64kb.
• Президент Российского Союза строителей В. Н. Забелин награждает диплом, 85.72kb.
• Ростовская область мартыновский район, 2328.53kb.

О МЕЖДУНАРОДНОМ ОПЫТЕ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ И ПРОГРАММ СОЦИАЛЬНОГО ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ


Н.П. Кошман, президент Ассоциации Строителей России,

В.Н.Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России, Председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка,

А.А.Казаков, председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка,

С.П.Кадук, заместитель генерального директора Русской ипотечной акцептной компании


Жилищный вопрос является головной болью страны на протяжении многих десятков лет. Некоторое время назад в связи с развитием в России системы ипотечного кредитования сложилось впечатление, что ипотека и есть решение жилищного вопроса. Однако, ипотека не может рассматриваться как единственный и достаточный ответ на жилищный вопрос. В настоящее время в стране развернулась дискуссия по вопросам совершенствования отношений, механизмов и подходов к развитию жилищной сферы в целом. Дискуссия связана с разработкой долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.

В центре внимания находятся проблемы, обусловленные продолжающимся ростом цен на рынке жилья, породившим снижение в 2006 году доступности жилья даже для тех групп населения, которые могли бы по своим доходам самостоятельно приобрести жилье в собственность, не говоря уже о том, что для 80 процентов населения приобретение жилья стало неосуществимым. Это со всей остротой ставит задачу поиска путей, направленных на повышение социальной ориентированности жилищной политики и формирование полноценного фонда социального жилья.

Также необходимо рассмотреть использование рыночных механизмов, таких как ипотечное кредитование, для решения проблем социального жилья. Разразившийся в США кризис на ипотечном рынке привлек внимание к проблемам, которые могут возникнуть при кредитовании малообеспеченных слоев населения.

Делегация Ассоциации Строителей России (далее АСР) посетила США для детального изучения причин американского кризиса, его возможных последствий для России, и выработки такой стратегии развития института ипотеки, которая обеспечила бы динамичный рост объемов ипотечного кредитования, повышение доступности ипотечных кредитов для населения, и позволила избежать ошибок, обусловивших кризисные явления на международных финансовых рынках.

Визит делегации состоялся в сентябре этого года при содействии Министерства иностранных дел Российской Федерации и Посольства России в США по приглашению Министра жилья и городского развития США г-на Альфонсо Джексона. В состав делегации вошли члены АСР, в том числе представители Национальной ассоциации участников ипотечного рынка.

Целью визита являлось:

• ознакомление с американским опытом реализации социальных жилищных программ для тех граждан, которые по разным причинам не могут самостоятельно решить свои жилищные проблемы;
  
• установление контактов с Министерством жилья и городского развития США (Department for Housing and Urban Development, далее МЖГР) и муниципалитетом г. Нью-Йорка, где особенно успешно реализуются подобные программы, по организации обмена опытом в этой области, особенно по вопросам правовой базы этих программ, включая нормативы по распределению или продажи жилья, финансовых схем жилищных проектов, роли бюджетов и механизмов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу;
  
• установление взаимодействия с некоммерческими объединениями и организациями, содействующими региональному развитию и реализации жилищных программ;
  
• анализ ситуации на американском ипотечном рынке в связи с кризисом в сегменте субстандартных (subprime) кредитов и выработка на этой основе рекомендаций для заинтересованных органов власти Российской Федерации, а также профессиональных участников по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
  

Состоялись переговоры с руководством МЖГР о продолжении российско-американского сотрудничества в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, инициированного подписанным в 2003 году совместным российско-американским Меморандумом между Госстроем России и МЖГР¹. К сожалению, после 2004 года позитивно начавшееся сотрудничество практически полностью прекратилось, несмотря на неоднократные позитивные сигналы с американской стороны.

При этом Россия серьезно заинтересована в сотрудничестве с США в жилищной сфере, поскольку Соединенные Штаты накопили огромный опыт как в развитии ипотечного кредитования, объём которого достиг 54 процентов ВВП, (в России – менее 1 процента), так и в реализации социальных жилищных программ, на которые только федеральный бюджет выделяет ежегодно не менее 20-24 млрд. долларов США.

Общий контроль над этими вопросами в США осуществляет МЖГР, которое является одним из ведущих федеральных ведомств США. В его центральном аппарате работает 12,5 тысяч сотрудников, оно имеет 3500 территориальных подразделений, в его состав входят Федеральная жилищная администрация – структура, обеспечивающая страхование рисков при ипотечном кредитовании, направленное на повышение доступности ипотечных кредитов для населения, а также Государственное ипотечное агентство Джинни Мей (Ginny Mae), ответственное за реализацию программ социальной ипотеки.

Значительное внимание решению жилищного вопроса уделяется и на уровне штатов и отдельных муниципалитетов. Так, вице-мэр г. Нью-Йорка комиссар Шон Донован является руководителем Департамента строительства и сохранения жилья. В Нью-Йорке успешно реализуется программа социального доступного жилья для 165 тысяч семей.

Американский опыт показывает, что даже самый развитый ипотечный рынок не может в одиночку решить жилищный вопрос в рамках всей страны и для всех категорий граждан. Ведь что, в конечном итоге, является главным фактором недоступности жилья? Недоступно высокие цены на жилье, а не высокие процентные ставки. При этом в России сложилась ситуация, когда ставки по ипотечным кредитам искусственно занижались (что закономерно привело к трудностям рефинансирования банков), а цены на жилье становились все более недоступными. Дело в том, что ипотечный кредит по определению доступен не всем социальным слоям населения, сколь бы ни были низкими процентные ставки по такому кредиту. Комплексное решение жилищного вопроса одновременно предполагает:

• косвенный государственный контроль над ценами на готовое, вновь построенное жилье через механизмы антимонопольного законодательства и объявление ряда строительных материалов (таких как, к примеру, цемент) стратегическими материалами;
  
• развитие рынка социального найма жилья, который напрочь отсутствует в России. Отсутствует и сама культура долгосрочного (на 15-20 лет) найма;
  
• развитие рынка ипотечного кредитования. Многое в этой сфере уже сделано, но остались и белые пятна. Например, законодательство не позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты на стадии строительства жилья;
  
• развитие внутренней системы рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг и секьюритизацию. Механизмы этой системы примерно очерчены, однако отсутствует основной игрок на этом рынке – Пенсионный Фонд РФ;
  
• развитие государственно-частных партнерств в сфере строительства доступного жилья.
  

На последнем пункте следует остановиться более подробно, поскольку именно такая форма государственно-частного сотрудничества позволяет в США, во-первых, решить жилищную проблему для наименее защищенных слоев населения, а во-вторых, обеспечить замещение ветхого жилого фонда новым, и в-третьих, привлечь частные средства для решения социальных вопросов.

Разберем на конкретном примере. За время визита делегация посетила объект малоэтажного домостроения в штате Виржиния, где познакомилась с принципами и организационно-финансовой схемой комплексного развития территории. На этой территории реализован подход, который, по нашему мнению, может стать хорошей моделью реализации подобных проектов.

В рамках проекта застройки предусмотрено строительство малоэтажного поселка из 600 2-3- этажных домов. Стоимость этого проекта 125 млн. долларов. Из них 35 млн. долларов выделил федеральный бюджет (через Министерство жилья и городского развития). 15 млн. долларов и 10 млн. долларов муниципалитет и штат Виржиния. Остальные вложения – частный девелопер, выигравший тендер.

Бюджетные вложения были направлены на снос и вывоз ветхого жилья, находящегося на этой территории, и переселение из него жителей, строительство социальной инфраструктуры, инженерное и транспортное обустройство, на адресные жилищные субсидии, а также обучение профессиям будущих жителей этого поселка.

300 домов реализуются девелопером на коммерческих началах, остальные – предоставляются нуждающимся гражданам на условиях найма, либо с помощью ипотечных кредитов. Для этих граждан цена за жилье определяется без учета стоимости жилья и коммунальной инфраструктуры. Граждане должны удовлетворять условию, что их семейный доход должен быть ниже дохода среднестатистической семьи, проживающей в данном штате. Имеется дифференцированная шкала продажной стоимости жилья и стоимости найма, вплоть до бесплатного найма.

В Российской Федерации в соответствии с рекомендациями Министерства регионального развития России государственная поддержка, в действительности, только региональная и муниципальная, привязывается к прожиточному минимуму.

Сегодня в России дискутируется вопрос о создании Жилищной корпорации. В США предложен ответ на этот вопрос.

Оператором Проекта, с которым нас познакомили, является созданная при муниципалитете Жилищная ассоциация в форме некоммерческой общественной организации. Бюджетные и частные средства поступают в эту организацию, причем средства федерального бюджета – напрямую, минуя муниципалитет. Она выступает заказчиком Проекта. Контроль ее деятельности осуществляет МЖГР через своего регионального представителя и муниципалитет, путем делегирования своего представителя в органы управления этой ассоциации, а также налоговая служба и прокуратура. Муниципалитет не имеет права вмешиваться в оперативную деятельность. Эта общественная некоммерческая жилищная ассоциация при муниципалитете пришла на смену Муниципальной жилищной корпорации, которая показала себя неэффективной, подверженной коррупции.

На встречах в МЖГР его представители подчеркивали, что жилищные проблемы всех категорий граждан и слоев населения должны решаться в рамках комплексной эффективно функционирующей системы жилищного финансирования, сочетающей использование государственных (муниципальных) финансов с частными инвестициями, обеспечивающей ввод, реализацию (продажу и найм) и эксплуатацию жилья.

Таким образом, система ипотечного кредитования в своей классической форме является второй ступенью решения вопроса доступности жилья, и предназначена для семей со средним и высоким доходом. В то же время существуют до конца неиспользуемые возможности повышения доступности ипотечных кредитов для менее защищенных категорий граждан в рамках выделенных адресных программ социальной ипотеки, например, адресные компенсации части аннуитентых платежей или первоначального взноса.

Адресность является принципиальным условием таких программ, поскольку снижение процентных ставок в рамках всей системы ипотечного кредитования в стране не решает проблемы малоимущих слоев населения: они как были, так и остаются в проигрышном положении по сравнению с обеспеченными слоями. Кроме того, нерыночное снижение ставок по ипотечным кредитам для всех заемщиков является мерой экономически нецелесообразной, поскольку это приведет к искусственному завышению спроса на жилье, несбалансированное с ростом его предложений. Результатом таких действий станет повышение стоимости жилья, а значит – снижение доступности жилья для других граждан.

Сама же система ипотечного кредитования в результате подобного нерыночного воздействия становится менее привлекательной для инвесторов и все более нуждается в государственной поддержке, вплоть до превращения ипотеки исключительно в бюджетный проект. Последнее определенно не под силу никакому государству.

Поэтому мы должны использовать механизмы предоставления адресных жилищных субсидий нуждающимся гражданам, механизмы стимулирования застройщиков, прямые бюджетные вложения на инженерное обустройство площадок под жилищную застройку. Это позволит компенсировать часть расходов по приобретению, найму или строительству жилья для этих граждан без влияния на рынок ипотечного кредитования в целом.

Повышению доступности ипотечных кредитов будет способствовать развитие механизмов ипотечного страхования (страхование кредитных рисков).

Эти тезисы наглядно подтверждают результаты многочисленных встреч с представителями крупнейших американских финансовых институтов, а также с руководителями ведущих Ассоциаций США, действующих на жилищном и ипотечном рынках. В частности состоялись переговоры с руководством Национальной ипотечной банковской ассоциации, в значительной степени, определяющей политику на ипотечном рынке США. Оценивая ситуацию на ипотечном рынке США, все американские аналитики и специалисты подчеркивали, что текущий кризис системы ипотечного кредитования был вызван в первую очередь бесконтрольным повышением доступности ипотечных программ для необеспеченных слоев населения! Способами повышения привлекательности являлось временное занижение месячных (аннуитетных) платежей, что фактически эквивалентно нерыночному снижению процентной ставки по кредитам, а также общее снижение требований к кредитоспособности заемщиков. Банки - ипотечные кредиторы практически не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, т.к. выданные кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи.

Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучия ситуации на ипотечном рынке. При снижении цен на жилье для многих заемщиков терялись экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Результатом этого стало возросшее количество невозвратов и досрочного погашения ипотечных кредитов.

Возникший в США кризис демонстрирует опасность искусственного снижения стандартов выдачи ипотечных кредитов, в том числе с помощью использования нерыночных процентных ставок.

К тому же такое снижение процентных ставок без соответствующего повышения качества заемщиков и стандартов выдачи кредитных продуктов приведет к трудностям с рефинансированием российских ипотечных кредитов и невозможностью размещения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами, что может привести к весьма негативным последствиям для всей системы ипотечного кредитования.

Уже сегодня предложение пулов ипотечных кредитов превышает спрос. АИЖК неоднократно сигнализировало рынку о нехватке средств на рефинансирование системы.

Одновременно, кризис на американском ипотечном рынке вылился в кризис ликвидности на международных рынках капитала, что негативно отразилось и на России. Это показывает острую необходимость в развитии внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг в России. Такое развитие на сегодняшний день тормозится (а) крайне консервативным законодательством о рынке ценных бумаг и (б) отсутствием на рынке такого важного инвестора, как Пенсионный Фонд РФ, которому законодательство уже с 2002 года разрешает инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. Так на 1 июля 2007 года совершено 7 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов общим объемом не более 30 млрд. рублей. Большая часть таких сделок проведена за рубежом. Исходя из этого, стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

В этой связи потребуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации (Федеральный закон «О дополнениях и изменениях в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»», Федеральный закон «О секьюритизации» и ряд других).

Действующее российское законодательство, как правило, императивно указывает эмитенту условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг и не дает ему возможность конструировать условия ценной бумаги исходя из интересов инвесторов. Преимущество законодательства США и стран Западной Европы состоит в том, что оно позволяет эмитентам и инвесторам самостоятельно формулировать условия ценных бумаг, одновременно концентрируя государственный контроль на вопросах раскрытия информации для инвесторов. Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг. Необходим также ряд изменений и дополнений в нормативные акты Банка России, касающихся совершенствования требований по обязательным нормативам и резервированию.

Также требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных) существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие и/или мезонинные транши таких бумаг. Эту роль на российском рынке традиционно выполняют иностранные государственные и квази-государственные институты: Международная Финансовая Корпорация (IFC), Корпорация по зарубежным частным инвестициям (OPIC), Европейский Банк Реконструкции и Развития и т.д. Их естественным конкурентом вполне могло бы стать Российское Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию, созданное во исполнение Постановления Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010. Естественно это потребует внесения ряда изменений в деятельность АИЖК. Цели и задачи АИЖК были определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 и уточнены одобренной на заседании Правительства Российской Федерации от 30 июня 2005 года Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Для обеспечения деятельности АИЖК по формированию первичного ипотечного рынка Правительство Российской Федерации предоставило государственные гарантии Российской Федерации по его заимствованиям (Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628). Общий объем государственных гарантий Российской Федерации в 2006-2010 гг. составит 138 млрд. рублей.

В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли АИЖК, а также усилиям других участников рынка.

Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже не требует существенной государственной поддержки. В целом, профессиональные участники рынка в состоянии обеспечить высокую динамику первичного ипотечного рынка без активного участия АИЖК.

В стимулировании нуждаются лишь некоторые наименее развитые с точки зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов Северо-Западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.

В то же время, решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Новый этап развития системы ипотечного кредитования требует определения новой стратегии АИЖК.

Оно выполнило свою задачу по развитию первичного рынка ипотечных кредитов и должно уйти с этого рынка. АИЖК не должно конкурировать на рынках с частными компаниями, не имеющими доступа к государственному финансированию. Его активность должна смещаться в сегменты, нуждающиеся в развитии:

1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.

После создания организованной площадки для торговли закладными АИЖК должно предоставлять продавцам закладных опцион на продажу стандартных закладных при условии, что такие закладные не были выкуплены частными рефинансирующими организациями в течение установленного срока после выставления их на продажу. В результате сократятся объемы государственной поддержки, и возрастет ликвидность АИЖК, поскольку оно становится источником экстренной, а не текущей ликвидности для рынка.

2. Содействие секьюритизации и выпуску ипотечных ценных бумаг.

АИЖК должно выкупать младшие и/или мезонинные транши ипотечных кредитов.

Как правило, объем младших траншей составляет 5-7 процентов от объема рефинансирования. Государство, вкладывая 1 рубль в младшие транши, обеспечивает рефинансирование 15-20 рублей, вложенных в закладные. Соответственно в 15-20 раз повысится эффективность государственной поддержки вторичного ипотечного рынка.

3. Участие в программах по государственной поддержке тех категорий граждан, которые определены государством как приоритетные в рамках

социальной жилищной политики.

4. Стимулирование жилищного строительства посредством рефинансирования кредитов, выдаваемых на стадии строительства, и их последующая секьюритизации.

5. Создание стандартов деятельности профессиональных участников инвестиционно-строительного жилищного и ипотечного рынка.

Стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования кредитов на стадии строительства и ипотечных кредитов под залог земли, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка, включая индивидуальных застройщиков и некоммерческие объединения граждан.


Подводя итог можно сказать, что американский ипотечный кризис нужно расценивать как предупреждение для российских регуляторов и участников ипотечного рынка и наглядную демонстрацию ошибок, повторения которых мы обязаны избежать. Как говорится, дурак учится на своих ошибках, а умный – на чужих.