Geum.ru

Учебно-методический комплекс для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»

Вид материалаУчебно-методический комплекс
5.Темы практических и/или семинарских занятий
Раздел II. Основы теории оценки земельных участков
Вопросы для контроля
Раздел III. Методические основы оценки стоимости земельных участков
Факторы сравнения
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

5.Темы практических и/или семинарских занятий



Раздел 1. Правовое обеспечение формирования обращения и оценки земельных участков


Тема 1. Предмет, методы изучения и история становления земельных отношений в России

Вопросы к теме:
  1. Приведите развернутое определение земельного участка.
  2. Когда в России было начато создание земельного кадастра?
  3. С какими курсами изучаемая дисциплина имеет тесную взаимосвязь?
  4. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?


Вопросы для контроля:
    1. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?
    2. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в России?
    3. Требования к оценке земельных участков.


Литература: основная- 3,6,9; дополнительная – 13,14,18,19.


Тема 2. Правовое формирование земельного рынка.


Вопросы к теме:
  1. Правовое регулирование гражданского оборота земельных участков в Российской Федерации.
  2. Состав земель в Российской Федерации.
  3. Целевое назначение и правовое положение земельного участка.


Вопросы для контроля:
  1. Земельные отношения в Российской Федерации. Формы собственности на землю.
  2. Состояние и тенденции развития земельного рынка в Российской Федерации.
  3. Правовое регулирование гражданского оборота земельных участков в Российской Федерации.


Литература: основная – 1,3,6,9; дополнительная – 13,14,15.


Тема 3. Рынок земельных участков как часть инвестиционного рынка, его регулирование

Вопросы к теме:
  1. Роль приватизации в становлении и развитии рынка земельных участков.
  2. Охарактеризовать рынок земельных участков как составной части инвестиционного рынка, их взаимосвязь.
  3. Спрос и предложение на рынке земельных участков, особенности их формирования и проявления.
  4. Особенности ипотеки земельных участков.


Вопросы для контроля:
  1. В чем состоит участие государства в развитии земельного рынка?
  2. Что такое ипотека, какие виды ипотечных кредитов существуют?
  3. Какие виды рисков могут быть при финансировании инвестиций в земельные участки и как ими управлять и учитывать при оценке?


Литература: основная – 1,3,5,8; дополнительная – 2,13,14,15.


Раздел II. Основы теории оценки земельных участков



Тема 4. Государственная кадастровая оценка земель


Вопросы к теме:
  1. Земельный кадастр России, его понятие, особенности, структура, содержание.
  2. Кадастровая и единичная оценка земли, их понятие и развитие.
  3. Особенности кадастра земель с.-х. назначения.
  4. Особенности кадастра земель поселений.


Вопросы для контроля:
  1. Разрешенное использование земельного участка. Обременения и сервитуты на земельные участки.
  2. Кадастровый план земельного участка, его назначение и содержание.
  3. Основные принципы определения кадастровой стоимости земель с.-х. назначения.
  4. Основные принципы определения кадастровой стоимости земель поселений.


Литература: основная – 3,6,9; дополнительная – 2,13,14.


Тема 5. Земля как объект экономической оценки. Классификация и категории земельных участков


Вопросы к теме:
  1. Специфика земельного участка как объекта оценки, его отличия от других видов недвижимости.
  2. Какой приоритет является преобладающим: охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве или же использование земли в качестве недвижимого имущества?


Вопросы для контроля:
  1. Какие категории земель по целевому назначению и правовому режиму включает земельный фонд России?
  2. Роль государства в обеспечении рационального использования и охраны окружающей природной среды.


Литература: основная – 6,9; дополнительная – 2,13,14.


Тема 6. Принципы оценки земель. Процедура (порядок) оценки стоимости земельных участков


Вопросы к теме:
  1. Основные принципы оценки земельных участков.
  2. Понятие и экономическое содержание принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.


Вопросы и задание для контроля:
  1. Сущность принципа полезности.
  2. Понятие принципа остаточной продуктивности и его использование в оценке земельных участков.

Задание 1. Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка, имея ввиду возможность коммерческого строительства: жилого дома, офисного здания или торгового центра. При этом следует использовать исходные данные:

Показатели
Жилое здание (№1)
Офисное здание (№2)
Торговый центр (№3)

1. Издержки на строительство, у.е.
1 600 000
1 400 000
950 000

2. Коэффициент капитализации, %:

- для зданий

-для земли


15

10


19

10


17

10


При этом следует исходить из того, что критерием оптимальности является более высокая стоимость земельного участка.


Литература: основная – 2,3,4; дополнительная – 7,12,17.


Тема 7. Виды стоимости. Факторы, оказывающие влияние на уровень стоимости земельных участков. База (стандарт) стоимости земельных участков


Вопросы к теме:
  1. Понятие «стоимости» и «цены» земельного участка.
  2. Определение рыночной стоимости земельного участка.
  3. Виды стоимостей, отличных от рыночной, их понятие.
  4. Какие факторы оказывают влияние на повышение рыночной стоимости земельного участка?


Вопросы для контроля:
  1. В чем суть принципа «вклада»?
  2. Какие принципы связаны с рыночной средой?
  3. Ваше мнение (обоснование) о превышении (или снижении) других видов стоимостей по отношению к рыночной стоимости.


Литература: основная – 2,3,4; дополнительная – 7,19.


Раздел III. Методические основы оценки стоимости земельных участков




Тема 8. Выбор методических подходов и методов оценки земельных участков. Затратный подход к оценке стоимости земельных участков


Вопросы к теме:
  1. Сущность затратного подхода в оценке земельного участка.
  2. Основные методы в рамках затратного подхода, используемые в оценке земельного участка.


Вопросы для контроля:
  1. Содержание метода выделения в оценке земельного участка.
  2. Сущность метода оценки земельных участков по затратам на инфраструктуру.
  3. Сущность метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.


Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,13,14.


Тема 9. Сравнительный подход к оценке стоимости земельных участков. Метод сравнения продаж


Вопросы к теме:
  1. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости земельного участка.
  2. Экономическое содержание метода сравнения продаж к оценке земельного участка.


Вопросы и задание для контроля:
  1. Технология (порядок) определения рыночной стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж.
  2. Основные факторы (элементы), используемые для сравнения объекта оценки с объектами аналогами.


Задание 1. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 66000 кв.м., расположенного в Щелковском районе Московской обл., категория земель – земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды, по состоянию на 11 мая 2007г.

Объекты-аналоги подобраны той же категории земель, как можно ближе к дате оценки (11.05.07г.), достаточно приближены по размерам площади, расстоянию от МКАД. Основные характеристики по объектам-аналогам приведены в таблице 9.1., а корректировка по факторам (элементам) сравнения – в таблице 9.2. Следует иметь ввиду, что корректировки вносятся в объекты-аналоги. Поскольку стоимость 1 кв.м. по объектам-аналогам принята на основании предложений, то итоговая величина рыночной стоимости скорректирована на уторговывание (5%).

Таким образом, рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка категории земель - земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды в Щелковском районе Московской области по состоянию на 11 мая 2007г. составляет (без НДС): 8,50 долл. США или 218,45 руб. РФ, а на всю площадь – 561 000 долл. США или 14 417 700 руб. РФ.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам земельных участков (категория земель – земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды) в Щелковском р-не Московской области по состоянию на 11 мая 2007г.

Табл. 9.1.

№ п/п
Факторы сравнения
Объект оценки
Объекты-аналоги

№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
№ 5

1
2
3
4
5
6
7
8

1.
Местораспо-ложение
Щелковс-кий р-он
д. ГерасимихаЯрославс-кое ш.
д. Здехово, Щелковс-кое ш.
д. Протасово, Щелковс-кое ш.
п. Варварино, Дмитровс-кое ш.
д. Марьинс-кое, Каширское ш.

2.
Источник информации, телефон


ссылка скрыта,

тел.8-926-173-3007
ссылка скрыта

тел. 363-0474
lty.ru

тел. 363-0476
ссылка скрыта

тел. 109-1704
ссылка скрыта

тел. 286-9690

3.
Дата предложений
11.05.2007г.
30.04.2007г.
30.04.2007г
30.04.2007г
30.04.2007г
03.05.2007г.

4.
Расстояние от МКАД
20
45
30
33
37
43

5.
Размер участка, кв.м.
66000
25000
281000
379000
69000
31000

6.
Инжен. благоустр-во
нет
Коммун. по границе
Газ по границе
Газ по границе
Коммун. по границе
Свет, газ по границе

7.
Ограничения в использов.
Под огороды
С.-х. назначение
С.-х. назначение
С.-х. назначение
С.-х. назначение
С.-х. назначение

8.
Обременение правами других лиц

Без стр-ва зданий и посадки деревьев
Производст-венные объекты
Производст-венные объекты
Производст-венные объекты
Возможно изменение категории
Фермерское хозяйство

9.
Стоимость 1 кв.м., долл. США





8,0


25,0


25,0


30,0


6,0

Курс 1 доллара США на 11.05.2007г. – 25,70 руб. РФ


Таблица корректировок данных по объектам-аналогам (категория земель – земли с.-х. назначения) в Щелковском р-не Московской области по состоянию на 11 мая 2007г.


Табл. 9.2.

Факторы сравнения
Объект оценки
Объекты-аналоги

№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
№ 5

1
2
3
4
5
6
7

1.Месторасположение



+2
+1
+1
+1
+2

2.Дата предложений



0
0
0
0
0

3.Размер участка (кв.м.)



-10
-20
-25
0
-15

4.Расстояние от МКАД



+2
+1
+1
+1
+2

5.Инжен. благоустр-во






-15
-15
-15
-15

6.Ограничения в использовании



-10
-10
-10
-10
-10

7.Обременение правами других лиц (сервитут)



-10
-15
-15
-15
-5

8. Сумма поправок



-26
-58
-63
-48
-41

9. Стоимость 1 кв.м., долл. США


5,9
10,5
9,2
15,6
3,5

Стоимость 1 кв.м. с учетом уторговывания (5%)

-дол США

- руб. РФ




8,50

218,45



Курс 1 доллара США на 11.05.2007г. – 25,70 руб. РФ

Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,19.

Тема 10. Доходный подход к оценке стоимости земельных участков

Вопросы к теме:
  1. Сущность доходного подхода к оценке земельного участка.
  2. Метод капитализации земельной ренты, его понятие.
  3. Метод остатка, его понятие и условия применения.



Вопросы и задание для контроля:
  1. Метод предполагаемого использования, его сущность и условия применения.
  2. Понятие коэффициента капитализации и способы его расчета.

Задание 1. Определить рыночную стоимость застроенных земельных участков одинаковой площади при следующих исходных данных в таблице 10.1.

Табл. 10.1.

Показатели
Торговый центр вариант №1
Офис, вариант №2

1. Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта недвижимости, у.е.
40 000
75 000

2. Общий коэффициент капитализации (Кк), %
15
17

3. Издержки на строительство (ИС), у.е.
180 000
450 000



Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.Определим рыночную стоимость объектов недвижимости по формуле: Рс=ЧОД/Кк. В результате получим: для торгового центра Рс = 266667 у.е., для офисного здания – 441176 у.е

2.Определим рыночную (остаточную) стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости (Рс) и издержками на строительство здания (ИС). В результате получим рыночную стоимость земельного участка (Рс) занимаемого:

- торговым центром – 86 667 у.е. (266 667 – 180 000);

- офисным зданием – 171 176 у.е. (441 176 – 270 000).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, занимаемого торговым центром, составляет 86 667 у.е., а офисным зданием – 171 176 у.е.

Следует отметить, что полученные результаты позволяют также сделать важный вывод о том, что из двух рассматриваемых вариантов использования земельного участка наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является вариант с офисным зданием, у которого остаточная стоимость земельного участка является наибольшей – 171 176 у.е.

Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,18,21.


Раздел IV. Методические основы оценки права аренды земельных участков


Тема 11. Оценка рыночной стоимости права аренды земельных участков


Вопросы к теме:
  1. Определение стоимости права аренды земельного участка с использованием затратного подхода, его сущность. Область применения метода остатка и метода выделения.
  2. Определение стоимости права аренды земельного участка с использованием сравнительного подхода, его сущность.
  3. Определение стоимости права аренды земельного участка с использованием доходного подхода, его сущность. Область применения метода капитализации.


Вопросы для контроля:
  1. Сущность метода остатка в оценке стоимости права аренды земельного участка.
  2. Условия применения метода предполагаемого использования в оценке земельного участка



Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,18,21,26.


Тема 12. Правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка в г. Москве


Вопросы к теме:
  1. Основные условия и информационная база расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, содержащиеся в Приложении 4 к Постановлению Правительства Москвы от 20.06.2006г. №419-ПП.


Литература: дополнительная – 18,27,29.


Тема 13. Правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Московской области


Вопросы к теме:

1. Основные условия и информационная база для расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Московской области, содержащиеся в Законе Московской области (Постановление Московской областной Думы от 12.07.2006г. №3/187-П) «О регулировании земельных отношений в Московской области»


Литература: дополнительная – 18,31,32.


Раздел V. Особенности оценки земельных участков в конкретных целях


Тема 14. Определение арендной платы при аренде земельных участков

Вопросы к теме:

1. Порядок определения арендной платы и информационная база, содержащаяся в Постановлении Правительства г. Москвы от 25.04.2006г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве», а также в Законе Московской области от 18.07.2006г № 71/2006-ОЗ «Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области».


Литература: дополнительная – 18,21,31,32.

Тема 15. Определение цены выкупа земельного участка


Вопросы к теме:

1. Экономическая сущность, условия и порядок определения цены выкупа земельного участка, содержащиеся в Федеральном Законе №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», а также в проекте изменений к указанному Закону (см. газ. «Экономическая жизнь» №36-2006г.).

Литература: дополнительная – 13,33.